Comentarios a la Ley Hipotecaria

Comentario sistemático de los artículos de la Ley Hipotecaria y materias conexas, debidamente interrelacionados con los preceptos de la legislación notarial, procesal, civil, catastral y administrativa.

• Se recogen las profundas modificaciones introducidas en el texto articulado de la Ley en los últimos tres años. En concreto las siguientes:

• Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (artículos 21, 114 y 129 LH).
• Ley 4/2017, de 28 de junio, de modificación de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria (artículo 14 y nuevo Título IV bis, y artículo 103 bis).
• Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (artículos 2.5º, 32 y 34 LH)
• Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (artículos 2.5º, 32 y 34 LH).
• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (artículos 12, 129, 129 bis y 258 LH)

Además, se han tenido en cuenta otras reformas que, si bien no modifican directamente al articulado de la LH afectan directamente a su contenido. Cabe destacar las siguientes:

• Ley 6/2018, de 3 de julio, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2018 (que fija el interés legal del dinero en el 3 por 100)
• Ley 9/2018, de 5 de diciembre, por la que se modifica la Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de evaluación ambiental, la Ley 21/2015, de 20 de julio, por la que se modifica la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes y la Ley 1/2005, de 9 de marzo, por la que se regula el régimen del comercio de derechos de emisión de gases de efecto invernadero.
• Real Decreto-ley 11/2018, de 31 de agosto, de transposición de directivas en materia de protección de los compromisos por pensiones con los trabajadores, prevención del blanqueo de capitales y requisitos de entrada y residencia de nacionales de países terceros y por el que se modifica la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
• Real Decreto-ley 18/2018, de 8 de noviembre, sobre medidas urgentes en materia de carreteras
• Acuerdo de 22 de noviembre de 2018, de la Comisión Permanente del Consejo General del Poder Judicial, por el que se aprueba la Instrucción 1/2018, relativa a la obligatoriedad para Jueces y Magistrados del empleo de medios informáticos a que se refiere el artículo 230 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.
• Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales.
• Real Decreto-ley 23/2018, de 21 de diciembre, de transposición de directivas en materia de marcas, transporte ferroviario y viajes combinados y servicios de viaje vinculados.
• Real Decreto 1462/2018, de 21 de diciembre, por el que se fija el salario mínimo interprofesional para 2019.
• Ley Orgánica 4/2018, de 28 de diciembre, de reforma de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.
  • Real Decreto-ley 28/2018, de 28 de diciembre, para la revalorización de las pensiones públicas y otras medidas urgentes en materia social, laboral y de empleo.
  • Real Decreto-ley 6/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes para garantía de la igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres en el empleo y la ocupación.
  • A todo lo anterior hay que añadir, las recientes Sentencias del Tribunal Supremo que afectan a la materia, relativas al carácter abusivo de determinadas cláusulas (intereses moratorios, gastos, impuesto de actos jurídicos documentado, cláusulas suelo).
  • Se incorporan todas las Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que inciden de manera directa en la concesión y ejecución de préstamos hipotecarios. En especial, la reciente STJUE de 26 de marzo de 2019 (en los Asuntos acumulados C‑70/17 y C‑179/17), sobre la cláusula de vencimiento anticipado.

  Andrés A. Domínguez Luelmo es Catedrático de Universidad de Derecho civil. Universidad de Valladolid

  Destinado Registradores de la Propiedad, Notarios, Jueces, Letrados de la Administración de Justicia, Abogados, Procuradores, Abogados del Estado, Bancos y Asesoría Jurídica de entidades bancarias, Personal auxiliar de los Registros, Personal auxiliar de las Notarías, Personal al servicio de las Administraciones Públicas, Agentes de la propiedad inmobiliaria.

  Extracto:

  La Ley Hipotecaria es, sin duda, la piedra angular sobre la que descansa la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y, a la vez, eje sobre el que se vertebra nuestro sistema crediticio. A pesar de la importancia de esta norma, desde hace décadas no se ha afrontado ningún comentario sistemático a su articulado, no obstante, las numerosas modificaciones acometidas en su texto durante los últimos veinte años. Tal vez la justificación a citado vacío se encuentre en la altísima complejidad técnica de la Ley, unida al hecho de que convergen en su regulación diferentes ramas del Derecho, que destacan por su carácter interdisciplinar. La obra que el lector tiene en sus manos está concebida, esencialmente, por y para los profesionales del Derecho. A través de sus páginas se aborda un estudio sistemático de cada uno de los artículos de la Ley Hipotecaria, y de las materias conexas. Teniendo en cuenta su enfoque multidisciplinar, en su elaboración han participado Catedráticos y Profesores de diversas universidades españolas, Registradores de la Propiedad, Notarios, Letrados de la Administración de Justicia, Abogados y Procuradores. Estos Comentarios tienen un enfoque práctico, con el objeto de facilitar el conocimiento y aplicación de la Ley Hipotecaria a todos los profesionales del Derecho. Se incluye por ello la más reciente jurisprudencia de los Tribunales, y la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado. El trabajo se completa con un detallado índice de voces que facilita su manejo.

Prólogo a la 3ª edición.

La Ley Hipotecaria está integrada por un conjunto de normas civiles, pero también procesales y administrativas, que confluyen sobre un mismo objeto: la publicidad de los actos de constitución, modificación, transmisión y extinción de derechos reales sobre fincas. Es precisamente su carácter interdisciplinar lo que motiva la dificultad de su estudio. En los últimos años se viene cuestionando este texto legal por considerar que no resuelve adecuadamente los problemas sociales que han aflorado como consecuencia de la crisis económica. Esta manera de enfocar las cosas es especialmente desafortunada, porque nuestro sistema inmobiliario registral, a diferencia de otros de nuestro entorno, dota a los particulares de una enorme seguridad jurídica, con un coste económico muy bajo. Las consecuencias que plantea la ejecución de la hipoteca en caso de impago no se regulan en la Ley Hipotecaria, sino en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y es precisamente la Ley Hipotecaria la que ha permitido a un porcentaje muy elevado de los ciudadanos el acceso a una vivienda en propiedad. Los autores de esta obra no han querido, sin embargo, ser ajenos a la problemática jurídica y social que plantea la ejecución de la hipoteca y de los embargos, de manera especial cuando recaen sobre la vivienda familiar, o sobre otros inmuebles de uso residencial. En este sentido, se recogen todas las novedades introducidas por las numerosas reformas legislativas, dictadas para apoyar o reforzar de diferente manera la protección de los deudores hipotecarios. Parte de estas reformas proceden del desarrollo de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Y otras tienen su origen en diversas Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, referidas en su mayor parte al Derecho español.

Son numerosas las modificaciones que ha experimentado La Ley Hipotecaria desde la anterior edición. Entre todas ellas, destaca sin duda la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, y la normativa de desarrollo de la misma: el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, que desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, y adopta otras medidas en materia financiera; la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. E igualmente varias Instrucciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de diverso contenido: la Instrucción de 13 de junio de 2019, sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad; la Instrucción de 14 de junio de 2019, sobre el uso de las plataformas informáticas de las entidades financieras y gestorías, para la tramitación de la información previa a las escrituras de préstamo hipotecario; la Instrucción de 14 de junio de 2019, sobre la firma de operaciones cuya comercialización, oferta y entrega al consumidor de la información se han desarrollado bajo la vigencia de la normativa anterior, formalizándose el préstamo tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019; y la Instrucción de 19 de junio de 2019, sobre presentación por fax de documentos electrónicos con Código Seguro de Verificación (CSV).

Además de estas normas, que han afectado directamente al contenido de nuestra Ley Hipotecaria, se incluyen en el comentario otras muchas, que indirectamente inciden en diferentes aspectos registrales: el Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; la Ley 4/2017, de 28 de junio, de modificación de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria; la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales; Ley Orgánica 4/2018, de 28 de diciembre, de reforma de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial; y el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

En la nueva edición de los Comentarios a la Ley Hipotecaria se abordan estos nuevos contenidos con un enfoque actual, ajustado a las necesidades del tráfico jurídico, a la par que se revisan conceptos clásicos y se analizan los institutos de nueva creación, de manera especial a la luz de las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, y de la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo, de las Audiencias Provinciales, del Tribunal Constitucional y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. También se incluyen otros aspectos como las relaciones entre los Registradores y su Personal auxiliar; la llevanza del Registro, la presentación de documentos electrónicos, y las comunicaciones por correo electrónico o cualquier otro medio telemático que permita tener constancia de su recepción; y de manera especial la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, y la representación gráfica georreferenciada de cada finca, que debe incorporar necesariamente el código registral único de aquélla.

Debe tenerse presente que el contenido de la Ley Hipotecaria es sumamente complejo por su carácter interdisciplinar. De manera especial, en la mayor parte de los problemas convergen cuestiones civiles, registrales, notariales y procesales, que necesitan de un enfoque unitario, lo que exige un profundo conocimiento de cada una de las instituciones. En este sentido, la obra se enriquece con la diferente perspectiva que aportan los profesionales que han participado en los Comentarios: Catedráticos y Profesores de diversas universidades españolas, Registradores de la Propiedad, Notarios, Letrados de la Administración de Justicia, Abogados y Procuradores. Sin dejar de lado el rigor dogmático, ha sido nuestra preocupación dar a cada materia un enfoque práctico, con el objeto de facilitar el conocimiento del Derecho Inmobiliario Registral a todos los profesionales del Derecho.