100 Preguntas y respuestas prácticas sobre arrendamientos urbanos y el alquiler de vivienda
Incluye texto consolidado de la ley de arrendamientos urbanos con la reforma de 2019. En esta obra se han tratado de abordar los arrendamientos urbanos y en particular el de vivienda desde un formato novedoso, estructurando el libro en cien preguntas y respuestas prácticas sobre la institución.
Las cuestiones abordadas van desde las definiciones más básicas sobre ¿Qué es el alquiler o arrendamiento? o ¿Qué se considera arrendamiento de vivienda? hasta los aspectos más complejos y novedosos respecto del papel que juegan las plataformas on line de contratación en el alquiler turístico, pasando por analizar con cierto detalle la tributación del alquiler o los aspectos procesales de dicha figura, además de los problemas fundamentales que rodean a este tipo de contratos.
En definitiva se persigue una obra práctica, fácil de utilizar y a la vez rigurosa y completa. Las aspectos tratados se han sistematizado en torno a conceptos y apartados para facilitar su localización.
Podemos señalar que dicha distribución comienza con las definiciones, elementos y la regulación de los arrendamientos urbanos, siguiendo con el tratamiento del régimen de las viviendas de protección ofi cial en arrendamiento, tratando aspectos o especialidades del alquiler turístico.
Ya en el marco del arrendamiento estricto se analiza la duración y forma del contrato; la fianza; la renta; la realización de obras en el inmueble arrendado; los gastos derivados del contrato de alquiler; el subarriendo y la terminación del arrendamiento con la resolución, cesión y subrogación del contrato. Finalmente se plantean las cuestiones procesales del alquiler con su debida respuesta y tratan los aspectos tributarios del mismo.
Todas las cuestiones se analizan y desarrollan a lo largo de cien preguntas y respuestas prácticas que permiten una aproximación útil y rigurosa al contrato de arrendamiento de vivienda. Adicionalmente el libro incluye el texto consolidado de la Ley de Arrendamientos Urbanos para facilitar la consulta y análisis de la norma, reforzando la vocación practica de la obra.
José Alberto Pérez Pérez nació el 14 de marzo de 1963 en Brahojos de Medina (Valladolid). Licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad Complutense de Madrid, pertenece al Cuerpo Superior de Inspectores de Hacienda del Estado y al Cuerpo Superior de Interventores y Auditores del Estado y es inspector de los Servicios del Ministerio de Economía y Hacienda.
Fue interventor general de la Administración del Estado desde abril de 2004 hasta enero de 2012, habiendo ocupado con anterioridad diversos puestos en el Ministerio de Economía y Hacienda, donde ha desarrollado la mayor parte de su carrera profesional. Ha sido miembro del Consejo de Administración de diversas empresas públicas y actualmente es inspector de los servicios en el Servicio de Auditoría Interna de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.
Fue presidente del grupo de trabajo creado en 2004 por la Conferencia de Presidentes para analizar la situación del gasto sanitario en España y formular propuestas para su racionalización y mejora. Asimismo, es autor de numerosos artículos publicados en revistas especializadas en los ámbitos económicos, fiscales y presupuestarios y ha pronunciado diversas conferencias sobre esos mismos ámbitos en España, Estados Unidos, Canadá y varios países de Europa y América Latina.
100 Preguntas y respuestas prácticas sobre arrendamientos urbanos y el alquiler de vivienda
ABREVIATURAS 15
PRÓLOGO 17
INTRODUCCIÓN 19
DEFINICIONES Y ELEMENTOS
Leopoldo J. Gómez Zamora
1. ¿Qué es el alquiler o arrendamiento? 23
2. ¿Cuáles son la principales características del alquiler?: Cesión del goce o uso de una cosa, duración temporal y precio cierto. 24
3. Elementos subjetivos: ¿Qué es un propietario o arrendador y qué es un inquilino o arrendatario? 25
4. ¿Qué son los arrendamientos de inmuebles? 27
5. ¿Qué son los arrendamientos rústicos? 28
6. ¿Qué son los arrendamientos urbanos? 29
7. ¿Qué se considera arrendamiento de vivienda? 29
8. ¿Qué se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda? 31
REGULACIÓN ARRENDAMIENTOS URBANOS
Leopoldo J. Gómez Zamora
9. Régimen jurídico aplicable a los arrendamientos urbanos ¿Qué norma se aplica en función del régimen de arrendamiento? 37
10. ¿Qué reglas de la LAU se aplican a los arrendamientos de viviendas? 43
11. ¿Qué reglas de la LAU se aplican a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda? 45
12. ¿Qué son las llamadas viviendas suntuarias y qué régimen se les aplica? 46
13. ¿En qué consiste y cuáles son las principales novedades de reforma de 2018? 47
14. ¿A qué contratos se aplica la reforma de 2018? ¿Cuál fue su vigencia? 48
15. ¿En qué consiste y cuáles son las principales novedades de reforma de 2019? 49
16. ¿A qué contratos se aplica la reforma de 2019? 50
RÉGIMEN DE LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL
EN ARRENDAMIENTO
Federico Lara González
17. ¿Dónde está regulado el arrendamiento de viviendas protegidas? 51
18. ¿Cuáles son las especialidades de los contratos de arrendamiento de viviendas protegidas? 54
19. ¿Cuáles son las ayudas públicas para el alquiler de vivienda protegida? 59
EL ALQUILER TURÍSTICO
Federico Lara González
20. ¿Qué son los alquileres turísticos? 63
21. ¿Cuál es la legislación aplicable a los alquileres turísticos? 69
22. ¿Qué especialidades tienen los contratos de alquiler de viviendas de uso turístico? 75
23. ¿Qué papel juegan las plataformas on line de contratación? 79
24. ¿Las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres turísticos? 82
DURACIÓN Y FORMA DEL CONTRATO
José Alberto Pérez Pérez
Leopoldo J. Gómez Zamora
25. ¿Cuáles son los requisitos formales del contrato de arrendamiento? 87
26. ¿Hay que inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad? 90
27. ¿Cabe oponer a un tercer adquirente de buena fe un contrato de arrendamiento de vivienda no inscrito tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019? 95
28. ¿Cuál es la duración del contrato de arrendamiento? 97
29. ¿Cuál es la duración mínima del contrato en los arrendamientos urbanos? 102
30. ¿Cómo funciona el sistema de prórrogas en los contratos de arrendamientos urbanos? 105
31. ¿Cómo y cuándo se puede desistir de un contrato de arrendamiento antes de su finalización? 108
LA FIANZA
José Alberto Pérez Pérez
Leopoldo J. Gómez Zamora
32. ¿Qué es la fianza? 111
33. Además de la fianza ¿Se pueden pactar garantías adicionales para el cumplimiento de las obligaciones? 113
34. ¿Es obligatoria la prestación de fianza? 114
35. ¿Cuál es la cantidad máxima exigible como fianza? 114
36. ¿Hay que depositar la fianza en algún lugar? 115
37. ¿Se actualiza la fianza? 121
38. ¿Cuándo procede la devolución de la fianza? 122
LA RENTA
José Alberto Pérez Pérez
Leopoldo J. Gómez Zamora
María Vizán Palomino
39. ¿En qué consiste la renta en los arrendamientos urbanos? 127
40. ¿Cómo se determina la renta en los arrendamientos urbanos? 129
41. ¿Es posible acordar que el pago de la renta se haga a cambio de obras de reforma o rehabilitación? 131
42. ¿La renta es susceptible de actualización? 131
43. ¿Cómo se realiza la actualización de la renta? 135
44. ¿Cuándo y cómo es exigible la renta actualizada? 137
OBRAS EN EL INMUEBLE ARRENDADO
María Vizán Palomino
45. ¿Qué tipo de obras pueden ejecutarse en el inmueble arrendado? 143
46. ¿Quién debe ejecutar las denominadas obras de conservación? 144
47. ¿A quién corresponde sufragar las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda? 149
48. ¿Los desperfectos que tienen su origen en un elemento común también son obras necesarias? 152
49. ¿Puede el arrendador introducir mejoras en la vivienda arrendada? 155
50. ¿Las obras de mejora dan derecho a elevar la renta? 158
51. ¿Qué obras puede ejecutar el arrendatario? 161
52. ¿Qué derechos tiene el arrendador en caso de ejecución de obras inconsentidas por el arrendatario? 165
53. ¿Qué obras tiene derecho a realizar el arrendatario con discapacidad en la vivienda arrendada? 169
54. ¿Qué implicaciones tiene la presencia de un arrendatario con discapacidad para la comunidad de propietarios? 173
GASTOS DERIVADOS DEL CONTRATO DE ALQUILER
María Vizán Palomino
55. ¿Qué gastos y servicios corresponde sufragar a cada una de las partes del contrato? 177
56. ¿Es posible exigir al arrendatario un incremento por los gastos y servicios descritos en el artículo 20.1 de la LAU? 183
CESIÓN DEL CONTRATO Y SUBARRIENDO
Federico Lara González
Leopoldo J. Gómez Zamora
57. ¿Qué son la cesión del contrato y el subarriendo y qué diferencias hay entre ambas figuras? 187
58. ¿Qué reglas rigen en el subarriendo de vivienda? 190
59. ¿Qué reglas rigen en el subarriendo de contratos de uso distinto al de vivienda? 191
TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO: RESOLUCIÓN, CESIÓN Y SUBROGACIÓN DEL CONTRATO
Federico Lara González
60. ¿Cuáles son las causas de extinción o terminación del arrendamiento? 193
61. ¿Cuáles son las causas de resolución del arrendamiento de vivienda? 195
62. ¿Qué pasa si se vende la vivienda arrendada? 197
63. ¿Qué es el derecho de tanteo o retracto? 200
64. ¿Qué obligaciones implica el derecho de tanteo o retracto para el propietario que quiere vender la vivienda arrendada y para el tercero que la compre? 202
65. ¿Qué requisitos tiene que cumplir el arrendatario para poder ejercitar el derecho de tanteo o retracto? 203
66. ¿Qué pasa si el arrendador deja de ser el propietario o de tener el derecho de uso de la vivienda? 205
67. ¿Qué es la pérdida de la finca? 207
68. ¿Se puede suspender la vigencia del contrato temporalmente? 209
69. ¿Qué pasa si fallece el arrendatario? 210
SUBROGACIÓN
María Vizán Palomino
70. ¿El cónyuge del arrendatario o la persona con quien conviva tiene derecho a subrogarse en el contrato en caso de desistimiento de éste o manifestación de no renovación? 215
71. ¿El cónyuge del arrendatario o la persona con quien conviva tiene derecho a subrogarse en el contrato si éste abandona la vivienda? 219
72. ¿El contrato de arrendamiento suscrito por uno sólo de los cónyuges forma parte de la sociedad de gananciales? 224
73. ¿El cónyuge del arrendatario puede continuar en el uso de la vivienda arrendada en casos de separación judicial, nulidad o divorcio? 226
74. ¿Qué requisitos debe reunir la notificación exigida en el artículo 15.2 de la LAU para que sea efectiva? 231
CUESTIONES PROCESALES DEL ALQUILER
Leopoldo J. Gómez Zamora
Victor Ernesto Alonso Prada
75. ¿Puede usarse el arbitraje como forma de resolución de conflictos? 233
76. ¿Qué acciones judiciales ostenta el arrendador frente al arrendatario por el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias? 233
77. ¿Presupuestos legales para el ejercicio de las acciones del arrendador frente al arrendatario? 234
78. ¿Qué acciones judiciales ostenta el arrendador frente al arrendatario por la falta de pago de la renta? 237
79. ¿Qué procesos judiciales puede seguir el arrendador frente al arrendatario por impago de la renta pactada? 237
80. ¿Puede el arrendatario enervar la acción de desahucio en el mismo día de celebración del juicio? 241
81. ¿Puede ejercitar el arrendador una acción judicial frente al arrendatario por el impago de los suministros y gastos de comunidad? 242
82. ¿Qué acción tiene el arrendatario frente al arrendador por no realizar las reparaciones u obras de conservación necesarias en la vivienda? 243
83. ¿Puede reclamar el arrendatario al arrendador los gastos que hubiese sufragado para la conservación del inmueble? 245
84. ¿Qué proceso judicial debe seguir el arrendador para recuperar la finca agotada la duración del arrendamiento? 246
85. ¿Acciones acumulables? 246
86. ¿Qué particularidades existen en la legitimación activa de las comunidades de propietarios arrendadoras? 247
87. ¿Requisitos que deben observar las comunidades de propietarios que reclamen rentas o cantidades asimiladas a través del proceso monitorio? 248
CUESTIONES TRIBUTARIAS DEL ALQUILER
Cristina Henares Rodríguez
88. ¿Qué impuestos directos gravan el alquiler de inmuebles? ¿Cómo declara el propietario o arrendador? 251
89. Si el arrendamiento debe tributar como rendimiento del capital inmobiliario, ¿qué gastos puede deducirse el arrendador en el IRPF? 252
90. Si el arrendamiento debe tributar como rendimiento del capital inmobiliario, ¿qué reducciones puede aplicarse el arrendador en el IRPF? 253
91. ¿Cómo tributa el arrendamiento en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)? 253
92. ¿Existe alguna especialidad si se arrienda un inmueble a un familiar del arrendador? 254
93. ¿Quién debe tributar por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles? 254
94. ¿Cómo declara el arrendatario del inmueble? ¿Debe tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales? 255
95. ¿Tiene derecho el arrendatario a alguna deducción en el IRPF? ¿Tiene que declarar algún rendimiento en el IRPF? 255
96. ¿Qué especialidades presenta el alquiler de apartamentos turísticos? ¿Qué se considera alquiler turístico? 256
97. ¿Cómo tributan en el IRPF los alquileres turísticos? 257
98. ¿Los alquileres turísticos tributan en el IVA o en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales? 257
99. ¿Qué obligaciones de información tienen las plataformas colaborativas que intermedien en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos? 258
100. ¿Debe el arrendador tributar por el Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)? 258
JAVIER CASTILLO creció en Málaga, estudió empresariales y un Master in Management en ESCP Europe. Ha trabajado como consultor de finanzas corporativas, pero abandonó los números a raíz del éxito de su primera novela, El día que se perdió la cordura (Suma), convertida en un fenómeno editorial, publicada en Italia, México, Colombia, Argentina y Portugal y próximamente en Turquía, Japón y Corea. Asimismo los derechos audiovisuales han sido adquiridos para la producción de la serie de televisión. Su segunda novela, El día que se perdió el amor (Suma), afianzó a Javier Castillo como maestro del suspense y ambas novelas llevan vendidos más de 350.000 ejemplares en España. Todo lo que sucedió con Miranda Huff es su tercera novela y supone su confirmación como uno de los mejores escritores del género.
