El progresivo envejecimiento de la población española y el aumento de las personas dependientes conlleva que hayan de destinarse más recursos públicos a sufragar las necesidades de estos colectivos. En un contexto de incertidumbre, insufi ciencia de recursos públicos para atender el pago de las pensiones públicas y ayudas a la dependencia y dedicación de los recursos propios de las personas mayores al sostenimiento de la economía familiar, es comprensible la búsqueda por parte de estos colectivos de sistemas alternativos de financiación privada, como la hipoteca inversa. Esta institución se reguló por primera vez en 2007 con la finalidad de que estas personas pudieran obtener liquidez de la propiedad inmueble y complementar así los ingresos públicos que pudieran percibir.
A pesar de que fue un producto hipotecario que tuvo cierto éxito en sus inicios, lo cierto es que actualmente no forma parte con carácter general de la oferta hipotecaria de las entidades de crédito. Por esta razón, la presente monografía analiza de qué manera podría optimizarse la regulación actual de la hipoteca inversa para hacerla atractiva para los ciudadanos y los operadores jurídico-económicos, y, en particular, los factores relevantes para su contratación, los riesgos que asumen tanto los prestamistas como los solicitantes y el potencial rol que puede jugar en el estado del bienestar de las personas mayores y dependientes en España. Para ello se analiza esta institución desde una perspectiva comparada, en particular su tratamiento en el Derecho comunitario y en los ordenamientos jurídicos anglosajones, como el inglés, el irlandés o el estadounidense, donde la hipoteca inversa ha tenido cierto éxito.
Capítulo I
Los factores que determinan el éxito de la hipoteca inversa
1. EL CONTEXTO DEMOGRÁFICO 23
2. LOS FACTORES DE ÍNDOLE SOCIOLÓGICO 27
2.1. El rol del factor simbólico de la vivienda en propiedad en la comercialización de hipotecas inversas 27
2.2. La solidaridad intergeneracional 29
3. La evolución de la economía 34
4. El atractivo y los riesgos de la hipoteca inversa para la entidad prestamista 38
4.1. La vinculación hipotecaria intergeneracional 38
4.2. Los beneficios de la operación 40
4.3. Los potenciales riesgos asociados a la operación 44
4.3.1. Los riesgos para las entidades de crédito 44
4.3.2. Los riesgos para las aseguradoras 48
5. El contexto jurídico como desicentivador de la concesión de hipotecas inversas 50
5.1. Los incentivos negativos de adjudicarse el bien inmueble objeto de hipoteca inversa en pública subasta 50
5.2. La existencia de créditos preferentes a la hipoteca inversa 55
5.3. Las dificultades para obtener financiación gracias a las operaciones pasivas del mercado hipotecario 57
5.4. La debilitación de la eficacia de la hipoteca como garantía inmobiliaria 60
6. El conocimiento del producto 62
7. La hipoteca inversa y el estado del bienestar 63
7.1. El debilitamiento del estado del bienestar en España 63
7.1.1. La situación de las personas mayores 63
7.1.2. La situación de las personas en situación de dependencia 68
7.2. La hipoteca inversa como instrumento de protección 69
7.3. El rol de la vivienda en propiedad y de la hipoteca inversa en el estado del bienestar. La teoría del asset-based welfare 72
7.3.1. Su aplicación en la Unión Europea 81
7.3.2. Su aplicación en España 85
8. La perspectiva procesal 91
9. La perspectiva fiscal 94
Capítulo II
Análisis de la regulación de la hipoteca inversa en el Derecho Español
1. CONCEPTO Y REQUISITOS 99
1.1. Aspectos subjetivos 99
1.1.1. El solicitante 100
1.1.2. Los beneficiarios 105
1.1.3. La realidad práctica de la figura 107
1.1.4. La entidad prestamista 109
1.2. Aspectos objetivos 111
1.2.1. La disponibilidad y el destino de las rentas 111
1.2.2. El marco temporal 115
1.2.3. La vivienda habitual 117
1.2.3.1. Concepto 117
1.2.3.2. El régimen de tenencia de la vivienda 120
1.2.3.3. La constitución de hipotecas inversas en segundas residencias 121
1.2.3.4. La constitución de la hipoteca inversa en varias residencias 124
2. La exigibilidad de la deuda 124
2.1. El fallecimiento del prestatario o beneficiario 124
2.2. El vencimiento anticipado del préstamo o crédito por la transmisión del bien hipotecado 125
2.2.1. La validez de la cláusula 126
2.2.2. Efectos del vencimiento anticipado 128
2.2.3. Alcance subjetivo de la facultad 129
2.2.4. La sustitución de la garantía 130
2.2.5. Otros supuestos de vencimiento anticipado 132
3. La tasación del bien inmueble 134
4. El régimen especial de transparencia y protección 135
4.1. La entrega de una oferta vinculante 136
4.2. El asesoramiento independiente 138
4.3. La entrega de la Ficha de Información Personalizada 142
4.4. Valoración crítica 143
5. El fallecimiento del solicitante o los beneficiarios 151
5.1. Rehusabilidad de los herederos a pagar la deuda 152
5.2. La cancelación de la deuda por los herederos 155
5.3. La subrogación por parte de los herederos 155
6. La excepción al art. 114.2 de la Ley Hipotecaria 156
7. La naturaleza jurídica de la hipoteca inversa 158
8. Aplicación supletoria de la Ley Hipotecaria 165
9. La retroactividad de la Ley 41/2007 168
10. Comparativa de la hipoteca inversa con otros productos 168
10.1. El censo reservativo 168
10.2. El contrato de renta vitalicia 169
10.3. La propiedad temporal 170
10.4. El contrato de alimentos 171
10.5. La cesión en alquiler 172
Capítulo III
Análisis de la regulación de la hipoteca inversa en el derecho comparado
1. LA HIPOTECA INVERSA EN EL DERECHO COMUNITARIO 173
2. En los Estados Unidos 176
2.1. La relevancia de la vivienda en propiedad 176
2.2. La regulación de la hipoteca inversa 189
2.3. Concepto 192
2.4. Requisitos objetivos y subjetivos 194
2.5. Costes y modalidades de la reverse mortgage 197
2.6. La exigibilidad del préstamo 201
2.7. El vencimiento anticipado del crédito 204
2.8. El Asesoramiento independiente 205
2.9. La información precontractual 208
2.10. Aspectos fiscales 209
2.11. La reverse mortgage y el estado del bienestar 209
2.12. La protección del consumidor 213
2.13. La titulización de las reverse mortgages 218
3. En Irlanda 219
3.1. El mercado inmobiliario irlandés y las hipotecas inversas 219
3.2. El concepto de hipoteca inversa 225
3.3. La lifetime mortgage y el estado del bienestar 231
3.4. Las normas de protección del consumidor 232
4. En el Reino Unido 233
4.1. La vivienda en propiedad y otros factores relevantes para los productos de movilización de capital 233
4.2. Regulación y concepto de la hipoteca inversa 240
4.3. El asesoramiento independiente 247
4.4. La realidad del mercado de hipotecas inversas 250
4.5. La hipoteca inversa y el estado del bienestar 255
Conclusiones. Propuestas de mejora para la optimización de la hipoteca inversa en el Derecho Español 261
Bibliografía 275
