Tras haber transcurrido algo más de diez años de vigencia de la regulación específica en materia de propiedad horizontal contenida en el Codi Civil de Catalunya, se realiza un exhaustivo análisis de la misma de la mano de juristas de reconocido prestigio, abordando entre otros la impugnación de acuerdos de comunidad, la alteración de elementos comunes, la problemática de los pisos turísticos, la instalación de ascensores, las obligaciones fiscales de las comunidades, etc.
Se desgranan los temas más relevantes, controvertidos y actuales así como la evolución que han sufrido los mismos. Se efectúa un estudio desde la óptica de su aplicación práctica en el día a día de las Comunidades de Propietarios y que, por la diversidad y tipología de autores: magistrados, jueces, notarios, registradores, abogados y juristas, aborda múltiples aspectos y aporta los puntos de vista más diversos. Se complementa con la jurisprudencia más relevante al respecto.El component bàsic dels nostres pobles i ciutats són els denominats teixits residencials. La tipologia residencial s’ha anat perfilant al llarg de la història: des de l’inicial habitatge rural unifamiliar i les seves dependències agrícoles, sotmès a les corresponents particularitats geogràfiques, climàtiques, culturals i constructives, fins als actuals edificis estructurats mitjançant un règim de propietat horitzontal.
En un primer moment caldria pensar que l’anomenada propietat horitzontal constitueix un fenomen recent. La seva generalització és òbvia que sí, a causa de l’augment poblacional. No així la seva visualització, ja que el fenomen ja era apreciable en les antigues civilitzacions.
Efectivament, els relats d’HOMER en l’Odissea i d’HERÒDOT i especialment (segons apunta CUQ en Etudes sur les contrats de l’epoque de la premier dynastie babylonique i en Etudes sur le Droit babylonique) una acta de l’època del rei IMMEROUM de Sippar (Caldea) de l’any 2000 aC (relativa a la venda d’una porció indivisa en la planta baixa d’una casa, per a taverna), mostren que el fenomen i la seva problemàtica ja eren coneguts.
GOLDSTEIN (en Dret hebreu a través de la Bíblia i el Talmud) demostra que a Israel es coneixia també la propietat horitzontal en les solucions que es donaven en els supòsits d’ensorrament i reconstrucció de cases dividides en pisos.
En canvi, en el dret romà els autors no es mostren d’acord sobre l’existència del fenomen de la divisió horitzontal. Els que la rebutgen ho fan sobre la base de l’aplicació dels principis d’inaedificatio i superfície solo cedit. La majoria, per contra, s’inclina per l’admissió de la figura.
El creixement de Roma, particularment, a l’últim segle de la República va ser exponencial. Les fonts ens indiquen la presència d’una ciutat superpoblada, els habitants de la qual necessitaven d’habitatges econòmicament accessibles. Aquest és l’origen de les denominades insulae, un tipus d’edifici envoltat de carrers, a la manera de les illes actuals, compost de 3 a 5 plantes, si bé la seva altura es va elevar de forma gradual. Aquest tipus de construcció, composta de planta baixa o tabernae, plantes inferiors o cenacles i plantes superiors o cubicles, va suposar un formiguer de problemes per a la ciutat, font inesgotable de malalties, incendis i ensorraments, la qual cosa va acabar provocant la seva limitació per Julio César, per Neró, després de l’incendi de Roma, i per Trajà.
Els partidaris de la presència de la propietat horitzontal a Roma també es detenen en alguns textos per mantenir la seva tesi. Així, en DIONÍS D’HALICARNÀS en els seus comentaris a la Lex Icilia de Aventino Publicando, en ULPIÀ (especialment en D. XLII; 17, uti possidetis, 3 i 7), en POMPONI i així mateix en PAPINIÀ.
En l’edat mitjana sí s’aprecia un ressorgiment de la propietat horitzontal, sobretot a Itàlia, Alemanya i Suïssa (Costums de Valais).
A les ciutats catalanes l’edifici d’habitatge col·lectiu en altura entre mitgeres és el tipus edificatori que configura la major part dels nuclis urbans històrics, dels eixamples vuitcentistes i dels del primer terç del segle XX. La doctrina sol indicar que la propietat horitzontal no es coneix fins al segle XVII. No obstant això, sense rebutjar aquesta afirmació, resulta igualment innegable que sí van ser conegudes certes situacions fàctiques similars a les que van aparèixer a Egipte, a Caldea i a Roma. Exemple d’això són, junt al Recognoverunt proceres, les Ordinacions d’en Sanctacília (Consuetuds de la ciutat de Barcelona sobre els servituts de las casas e honors). Es tracta d’una recopilació privada, probablement del primer terç del segle XIV, posteriorment recollida en les diverses compilacions i la vigència de la qual s’estén finsavui. El seu àmbit d’aplicació va acabar ampliant-se més enllà de la ciutat de Barcelona. Les Ordinacions afronten qüestions com les parets mitgeres, les servituds, les llums i vistes i tantes altres que ens obren a un escenari urbà medieval de cases amuntegades, superposades i insalubres.
Si existeix un punt de partida evident per a la visibilitat de les cases dividides per pisos aquest és el motivat pel transcendental projecte de reforma i eixample de la ciutat de Barcelona ideat per l’enginyer Ildefons Cerdà (Pla Cerdà de 1860). Aquest pla, basat en criteris hipodàmics o en escaquer, s’estenia des del riu Besós fins a Montjuïc i preveia una quadrícula contínua d’illes amb xamfrans de 45 graus. L’Exposició Universal de 1888 va impulsar la reforma i rehabilitació d’algunes zones, si be el desenvolupament més important es va produir a la fi del segle XIX, coincidint amb el moviment modernista i la inversió immobiliària realitzada per la classe burgesa. A això es va unir la integració a la ciutat de Barcelona de varis dels seus municipis limítrofs.
Els estudiosos endevinen l’existència de precedents normatius de la propietat horitzontal en diversos textos jurídics i històrics. No obstant això, l’antecedent més institucional ens el proporciona l’article 521 del projecte de Codi civil de 1851. Aquest precepte, gairebé anecdòtic, se centrava en els termes en què havien de contribuir els diferents propietaris dels diferents pisos en les obres que afectaven les parets mestres, teulada, paviment del portal, porta d’entrada, pati comú, obres de policia i, especialment, l’escala (la escalera que desde el portal conduce al piso primero, se costeará a prorrata entre todos, excepto el dueño del piso bajo; la que desde el piso primero conduce al segundo, se costeará por todos excepto los dueños de los pisos bajo y primero; y así sucesivamente).
La Llei hipotecària de 8 de febrer de 1861 també contempla en l’article 8 com una sola finca i sota un sol número, per a l’efecte de la seva inscripció en el Registre de la Propietat, tota finca urbana i tot edifici, encara que pertanyi en proporcions assenyalades, habitacions o pisos, a diferents propietaris, en domini ple o menys ple. El Codi civil de 1889 regula succintament aquesta figura en el clàssic article 396, qualificat de succint, imperfecte i imprecís. Tampoc la Llei de 26 d’octubre de 1939 va introduir canvis significatius, ni va recollir el sentir social que demandava una regulació més extensa i tècnica, en línia amb la ja existent en altres països del nostre entorn, com Bèlgica, França o Itàlia.
Va caldre esperar a la Llei de 21 de juliol de 1960 per trobar una norma específicament destinada a regular aquesta nova forma d’ordenació de la propietat. Simultàniament es van adaptar els articles 8, número 3r, 4t i 5è i el 107, número 11è de la Llei hipotecària.
Gairebé mig segle després el Parlament de Catalunya ens regala la Llei 5/2006, de 10 de maig, del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, en la regulació del qual, tal com ressalta el seu preàmbul, una de les novetats de més transcendència social del Codi és la de la propietat horitzontal, que ha permès una extraordinària generalització del dret de propietat, fins al punt de convertir-se en un dels instruments jurídics fonamentals que garanteixen l’accés dels ciutadans a la propietat de l’habitatge.
Hem de sentir-nos orgullosos de l’ordenació catalana de la propietat horitzontal. Segurament imperfecta. Però, sense cap dubte, dinàmica (modificada en els anys 2008 i 2015), ambiciosa i sempre atempta a les noves demandes socials. No resulta infreqüent que en els estudis jurídics sectorials que s’efectuen en la resta de les comunitats autònomes sigui destacada per la seva modernitat i motivi reclams d’una regulació semblant o anàloga a la que aquí disposem.
No vull deixar passar l’ocasió per recordar que en l’actualitat són nombroses les normes de dret privat i dret públic que incideixen sobre els edificis i els habitatges, organitzant la seva construcció, manteniment o transmissió. La preocupació del legislador s’estén des del procés constructiu fins al seu lliurament als usuaris finals. No obstant això, cal destacar que no es tracta de lleis o reglaments l’única preocupació dels quals es troba en la protecció dels consumidors immobiliaris. Moltes d’aquestes normes tenen la seva destinació al propi edifici, en l’habitatge, en la funció que desenvolupen en el creixement de les ciutats i en la seva interacció amb el medi ambient
Si ens preguntem com serà el futur dels edificis en règim de propietat per pisos i quins horitzons haurà d’afrontar la legislació, a ningú se’ns escapa que l’eficiència, la sostenibilitat, la utilització d’energies procedents de fonts alternatives i renovables, la reducció –si no l’eliminació– del CO2 o la gestió informatitzada formaran part del nostre present més immediat. Els objectius de la UE per mitigar el canvi climàtic, descarbonitzant el parc immobiliari, es mostren amb claredat en la recent Directiva (UE) 2018/844, del Parlament Europeu i del Consell, de 30 de maig de 2018.
Els edificis en règim de propietat horitzontal s’enfronten a nous reptes que es traduiran en nous elements i, sobretot, en noves obligacions comuns, que sobrepassaran l’estructura i interpretació actual de la institució. Amb total seguretat, una llarga i fructuosa vida li espera a la legislació catalana sobre propietat horitzontal.
Tot esperant els escenaris apuntats, el present monogràfic recull 15 treballs elaborats per prestigiosos juristes i professionals, que analitzen amb profunditat els principals aspectes i resolen la majoria dels dubtes més freqüents que en matèria substantiva, processal i fiscal sorgeixen en l’aplicació de la llei. Dos annexos de gran practicitat, un jurisprudencial i un altre bibliogràfic, completen una monografia d’imprescindible lectura i consulta.
Hem de, doncs, felicitar-nos per aquesta obra, iniciativa de la Secció de Dret Civil del Col·legi de l’Advocacia de Barcelona i de la prestigiosa Revista Jurídica de Catalunya.
Antonio Cumella Gaminde.
Registrador de la Propietat.
Vocal de la Secció de Dret Civil de l’ICAB.
Membre de l’Acadèmia de Jurisprudència i Legislació de Catalunya.
