Prólogo.
Me gustaría que las primeras palabras de este prólogo fueran de advertencia: este no es –no quiere ser– un prólogo al uso. No se trata aquí (tan solo) de introducir al lector en los vericuetos de la monografía a la que anteceden, ni mucho menos de presentar a su autor, cuya sólida obra es suficiente carta de presentación. Este prólogo trata, sobre todo, de agradecimientos.
Ante todo, por supuesto, de un agradecimiento al autor, quien tuvo la generosidad de pensar en mí y pedirme que escribiera unas páginas para dar a conocer algunos de los aspectos más relevantes del libro que aquí sigue, probablemente sin imaginarse la alegría que me iba a causar, ya que constituye para mí un auténtico placer prologar un libro excelente como el que tienen en sus manos. Y empleo el calificativo excelente por distintos motivos. En primer lugar, por el tema objeto de estudio, centrado en el uso y la fijación del destino de los bienes inmuebles, puesto que se trata, como se pone de manifiesto en la monografía, de una cuestión nuclear en el estudio actual del derecho de propiedad, que además se encontraba –salvo error u omisión por mi parte– huérfana de estudio en nuestro Derecho, lo que al mismo tiempo pone de manifiesto la agudeza del prof. García García a la hora de escoger los temas de investigación. En efecto, y a diferencia de lo que sucede en ordenamientos tan próximos como el francés o el italiano, no encontramos en el Derecho español ningún trabajo que abordara con la necesaria dosis de profundidad el análisis de la facultad de uso como categoría amplia en la que se incluye, entre otras, la posibilidad de elegir o fijar el destino económico de la cosa, para ejemplificar a continuación su punto de partida (teórico) con ejemplos concretos. Me lleva esto a alabar, en segundo lugar, la sistemática utilizada: si en la primera parte nos ofrece los conceptos de uso y destino, construidos fundamentalmente a partir de un análisis riguroso de la jurisprudencia del TC, y que representan la base necesaria sobre la que apoyar la armazón del libro, en la segunda valida sus tesis generales con el estudio del uso y destino de la cosa en casos concretos que son, por supuesto, los que importan. Así, se ocupa del uso residencial típico de los inmuebles urbanos, lo que le permite detenerse en la especial protección que se dispensa a la vivienda habitual en los casos de ejecución hipotecaria, como resulta, entre otros, de los arts. 671 y 693.3-II LEC; examina, a renglón seguido, el destino agropecuario, forestal o cinegético del suelo rural, así como las especiales prevenciones que el legislador impone sobre los actos de transformación de este tipo de suelo, fundamentalmente con el objeto de evitar los actos de parcelación contrarios al planeamiento. Analiza, a continuación, supuestos que se caracterizan por un mayor nivel de concreción, como son los relativos al uso familiar, arrendaticio o turístico del inmueble, generador este último, por cierto, de numerosos conflictos en tiempos recientes como consecuencia de la conocida proliferación de las plataformas de viviendas vacacionales, sin olvidar el tratamiento del uso de viviendas sometidas a régimen de protección pública, sujetas a un importante conjunto de limitaciones. Quisiera apuntar, en tercer lugar, que no se limita el autor a efectuar una elaboración teórica de las categorías centrales de su trabajo y al estudio de las vías para la afectación o destinación de los inmuebles, sino que se ocupa, además, de las consecuencias prácticas que derivan del cambio de uso o destino al que están vinculados los bienes, aspecto de enorme trascendencia en diversos ámbitos del Derecho civil, y señaladamente, en Derecho de familia, como se ha puesto de manifiesto recientemente en la polémica sentencia dictada por el pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo el 20 de noviembre de 2018, en la que, en una suerte de «culminación» de un recorrido iniciado –tengo la impresión– hace ya algunos años, se decide que la vivienda familiar pierde dicho carácter «no porque la madre e hijos hayan dejado de vivir en ella, sino por la entrada de un tercero, dejando de servir a los fines del matrimonio. La introducción de una tercera persona hace perder a la vivienda su antigua naturaleza «por servir en su uso a una familia distinta y diferente»». A todas las cualidades recién apuntadas se une, por fin, el tratamiento dispensado a la constancia registral de esos usos o destinos a que pueden quedar afectados los inmuebles, que permite al autor poner de manifiesto la relevancia que posee la información registral acerca de tales circunstancias, que puede determinar no solo la enervación de la protección derivada de la fe pública registral sino también la extensión de la posible responsabilidad urbanística al tercero (nuevo propietario del inmueble).
Decía más arriba que este prólogo trata, más que nada, de agradecimientos. En este caso, del que le debemos –no solo el profesorado del área de Derecho civil, sino también la Facultad de Derecho y la Universidad de La Laguna– al prof. Pedro De Pablo Contreras, sujeto de la dedicatoria de este libro y, también, en mi opinión, inspirador último de este trabajo, no en vano su magisterio se aprecia en todas y cada una de sus páginas. Con él aprendimos, entre muchas otras cosas buenas, a perder el miedo a las fronteras entre disciplinas, a preocuparnos por la dimensión constitucional del Derecho civil, a abordar cada trabajo, cada estudio, cada tarea, con la misma ilusión del primer día. Si en la actualidad prácticamente todo el profesorado del área de Derecho civil ha alcanzado el grado de doctor y tiene vinculación estable con la Universidad se debe, en gran medida, al paso del Dr. De Pablo por La Laguna, donde ya cuenta no solamente con discípulos «en primer grado», sino también «de segunda generación». Estas pocas líneas, siquiera en letra impresa, son claramente insuficientes para reconocer todo lo bueno que hizo y dejó aquí, pero han de servir, espero, para poner de manifiesto un sentimiento generalizado de gratitud hacia nuestro querido Pedro.
Obligado es, por último, agradecer al Ministerio de Economía, Industria y Competitividad la financiación concedida al proyecto «La nueva información registral: información registral: requisitos, eficacia y aplicaciones prácticas» (DER 2017-83970-P), en cuyo ámbito se ha realizado este trabajo, así como a la Presidencia del Gobierno de Canarias, por su generosa colaboración para que esta obra haya visto la luz en la editorial Aranzadi.
Mª Elena Sánchez Jordán
Parte Primera. El uso y destino de los inmuebles
Capítulo 1
El uso y la fijación del destino de los inmuebles como facultades integrantes del contenido esencial del derecho de propiedad
JUAN ANTONIO GARCÍA GARCÍA
Profesor Contratado Dr. de Derecho Civil. Universidad de La Laguna.
Sumario:
- I.Delimitación legislativa del contenido del derecho de propiedad
- 1.Concepto constitucional del derecho de propiedad privada
- 2.Fragmentación del derecho de propiedad y multiplicación de los estatutos propietarios
- II.La facultad de goce o uso como parte del contenido esencial del derecho de propiedad. La facultad de uso de los inmuebles
- 1.La facultad de goce o uso en general del derecho de propiedad
- 2.El uso de los inmuebles
- III.El concepto jurídico de “destino” de la cosaIV.La destinación como facultad del propietario delimitada por el legislador
- 1.El destino o la destinación como concepto inespecífico en el articulado del Código civil
- 2.Concepto específico de destino de los bienes
I. DELIMITACIÓN LEGISLATIVA DEL CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD
1. CONCEPTO CONSTITUCIONAL DEL DERECHO DE PROPIEDAD PRIVADA
Como señala de manera reiterada la jurisprudencia del TC, el legislador al delimitar el contenido del derecho de propiedad privada a la vez que precisa el haz de facultades que integran el referido derecho, también define, al propio tiempo, la función social del mismo, y tales son los dos elementos sobre los que se conforma el concepto constitucional del derecho de propiedad privada en nuestro ordenamiento1).
En el estado actual, pues, podemos identificar el derecho de propiedad como aquel derecho que, en cada ordenamiento jurídico, concede la titularidad más plena posible, el conjunto de facultades más amplio posible, en relación con un determinado bien o sobre una determinada categoría de bienes concretamente considerada2). Pierde el derecho de propiedad, de esta manera en el ordenamiento actual, su carácter monolítico, identificado con el proclamado por los códigos civiles, para fragmentarse en múltiples propiedades, tantas, como funciones sociales los bienes sobre los que recae el derecho están llamados a cumplir3).
Precisamente, este haz de facultades del derecho o posibilidades de actuación del derecho de propiedad constituye parte esencial del contenido mínimo del mismo. En el caso de la propiedad privada este contenido ha sido explicado tradicionalmente agrupando las facultades características del mismo, con valor meramente aproximativo (por cuanto la propiedad englobaría como ya dijimos el máximo de posibilidades o facultades que el ordenamiento concede al propietario sobre cada bien o cada categoría de bienes considerada), en facultades o posibilidades de goce, uso o utilización de la cosa (ius utendi), aprovechamiento de sus utilidades o rendimientos económicos (ius frutendi) y, finalmente, en facultades de disposición (ius disponendi o abutendi) de la propia situación jurídica4).
Pero, y ello no debe olvidarse, en el momento actual también forma parte del estatuto jurídico del derecho de propiedad la introducción – mediante el ejercicio de una potestad de configuración que el texto constitucional reconoce al legislador– de una serie de deberes y obligaciones, de límites en suma al derecho, y ello “en atención a valores o intereses de la colectividad, es decir, a la finalidad o utilidad social que cada categoría de bienes objeto de dominio esté llamada a cumplir” (cfr. 
STC 37/1987, de 26 de marzo, STC 93/2015 de 14 de mayo, o STC 152/2003 de 17 de julio).
Tales obligaciones y deberes penetran en el sustrato del derecho pasando a formar parte de la definición misma del derecho, no, pues, como algo exterior y extraño sino como elemento definidor del derecho mismo5), pues “la Constitución reconoce un derecho a la propiedad privada que se configura y protege, ciertamente, como un haz de facultades individuales sobre las cosas, pero también, y al mismo tiempo, como un conjunto de deberes y obligaciones establecidos, de acuerdo con las Leyes, en atención a valores o intereses de la colectividad, es decir, a la finalidad o utilidad social que cada categoría de bienes objeto de dominio esté llamada a cumplir. Por ello, la fijación del «contenido esencial» de la propiedad privada no puede hacerse desde la exclusiva consideración subjetiva del derecho o de los intereses individuales que a éste subyacen, sino que debe incluir igualmente la necesaria referencia a la función social, entendida no como mero límite externo a su definición o a su ejercicio, sino como parte integrante del derecho mismo. Utilidad individual y función social definen, por tanto, inescindiblemente el contenido del derecho de propiedad sobre cada categoría o tipo de bienes”, cfr. STC 37/1987, de 26 de marzo.
