Esta obra está dirigida a operadores jurídicos, profesionales implicados en la gestión de comunidades o a quien, sin ser profesional del derecho, esté interesado en una materia que afecta al día a día de millones de personas. Se ha pretendido ofrecer una guía clara, concreta y precisa sobre la institución de la propiedad horizontal y ofrecer respuestas a los problemas y dudas más frecuentes en el día a día del funcionamiento de las comunidades de propietarios.
Para ello la obra se estructura en dos partes diferenciadas. La primera, sobre constitución y elementos de la propiedad horizontal, obras, órganos de gobierno y derechos y obligaciones de los propietarios. Y la segunda, relativa a las distintas acciones judiciales y problemáticas habituales, con especial referencia a procedimientos específicos (o con especialidades) de la Ley de Propiedad Horizontal: juicio de equidad, impugnación de acuerdos de la junta, proceso monitorio y acción de cesación.
La amplia casuística que presenta la práctica cotidiana y los años de vigencia de la ley han derivado en un ingente desarrollo jurisprudencial de la materia, que se ha tenido que adaptar a la constante evolución de la técnica y de las sociedades urbanas. Por esta razón se han incluido abundantes referencias jurisprudenciales y, como apéndice a cada bloque, extractos de sentencias a título ejemplificativo.
Por último, con la finalidad de ayudar a los profesionales en su labor, se incluye un anexo de formularios relativos tanto a la organización interna de la comunidad, como al ejercicio de acciones judiciales.
PARTE I. PROPIEDAD HORIZONTAL: CONSTITUCIÓN. ELEMENTOS Y OBRAS. GOBIERNO. DERECHOS Y OBLIGACIONES
BLOQUE 1. La propiedad horizontal: su constitución y extinción
1.1. Definición de propiedad horizontal
1.2. Proceso de constitución de la propiedad horizontal. Requisitos
1.3. Casos especiales
1.3.1. Edificio en el que no está constituida la propiedad horizontal
1.3.2. Mancomunidades
1.3.3. Garajes sin vivienda
1.3.4. Apartamentos turísticos
1.3.5. Polígonos industriales
1.3.6. Comunidades de bienes
1.3.7. Complejos inmobiliarios privados
1.4. Extinción
BLOQUE 2. El título constitutivo
2.1. Definición y contenido
2.1.1. Descripción del inmueble con referencia a su situación, medidas, linderos, referencia catastral, y sus cargas o limitaciones
2.1.2. Pisos y locales individuales
2.1.3. Fijación de la cuota de participación
2.1.3.1. Sujetos legitimados para fijar las cuotas de participación
2.1.4. Servicios e instalaciones comunes
2.2. Registro
2.3. Modificación
2.4. Ejemplos prácticos
Formularios
Jurisprudencia
BLOQUE 3. Estatutos
3.1. Definición y contenido
3.1.1. Uso y destino del edificio y de las viviendas y locales
3.1.2. Administración y gobierno de la Comunidad
3.1.3. Uso y destino de los elementos comunes
3.1.3.1. Ejemplos prácticos
3.1.4. Gastos ordinarios y extraordinarios. Cláusulas de exoneración
3.1.4.1. Cláusulas de exoneración
3.1.4.2. Ejemplos prácticos
3.2. Registro
Formularios
Jurisprudencia
BLOQUE 4. Reglamento de régimen interno
4.1. Definición
4.2. Contenido y registro
4.3. Ejemplos prácticos
Formularios
BLOQUE 5. Órganos de gobierno
5.1. Presidente
5.1.1. Nombramiento
5.1.2. Quorum para su elección
5.1.3. Duración del cargo
5.1.4. Funciones
5.1.5. Responsabilidad
5.1.6. Remoción
5.2. Administrador de fincas
5.2.1. Nombramiento y duración del cargo. Cese.
5.2.2. Funciones
5.2.3. Responsabilidad
5.3. Otros cargos
5.3.1. Secretario.
5.3.2. Vicepresidente
5.3.3. Tesorero
5.4. Juntas
5.4.1. Duración del mandato
5.4.2. Funciones
5.4.3. Tipos de Juntas de Propietarios
5.4.4. Convocatoria de la Junta
5.4.4.1. Legitimación para convocar
5.4.4.2. Plazos, forma y notificación
5.4.4.3. Orden del día.
5.4.5. Asistencia
5.4.6. Quorum
5.4.7. Mayorías para la adopción de acuerdos
5.4.8. Modo de contar los votos.
5.4.9. Actos propios
5.4.10. Acta y libro de Actas
Formularios
Jurisprudencia
BLOQUE 6. Elementos de la finca
6.1. Introducción
6.2. Elementos privativos
6.2.1. Definición
6.2.2. Obras
6.2.3. Ejemplos prácticos
6.3. Elementos comunes
6.3.1. Definición
6.3.2. Obras
6.3.3. Reparaciones urgentes
6.3.4. Consentimiento tácito
6.3.5. Obras de ejecución obligatoria por la comunidad. Autorizaciones administrativas.
6.3.5.1. Obras de ejecución obligatoria por la Comunidad.
6.3.5.2. Actuaciones que requieren autorización administrativa
6.3.6. Ejemplos prácticos
6.4. Comunales de uso privativo
6.4.1. Definición
6.4.2. Obras
6.4.3. Ejemplos prácticos
6.5. Plazo de ejercicio de acciones en reacción a obras no consentidas.
Jurisprudencia
BLOQUE 7. Obligaciones de los propietarios
7.1. Obligaciones de los propietarios
7.1.1. Respetar las instalaciones comunes y diligencia debida en el uso del inmueble. Mantener en buen estado su propiedad
7.1.2. Consentir en la vivienda o local reparaciones exigidas para servicios del inmueble y la creación de servidumbres.
7.1.3. Permitir el acceso al piso o local para cumplir con las obligaciones anteriores
7.1.4. Contribuir a los gastos y fondo de reserva. Certificado en casos de venta.
7.1.5. Constitución del fondo de reserva.
7.1.6. Comunicación del domicilio. Práctica de notificaciones
7.1.7. Notificación del cambio de titular.
7.1.8. La falta de uso de un servicio no exime de contribuir a su mantenimiento
Formularios
Jurisprudencia
PARTE II. PROCEDIMIENTOS DE RECLAMACIÓN
BLOQUE 1. Procedimientos de reclamación y judiciales
1.1. Procedimientos judiciales
1.1.1. Procesos declarativos. Juicio verbal y proceso ordinario
1.1.1.1. Juicio Verbal
1.1.1.2. Juicio Ordinario
1.1.1.3. Recurso
1.1.2. Juicio de equidad
1.1.2.1. Acción del propietario que no quiere ser Presidente
1.1.2.2. Acción para solicitar al juez la designación de Presidente
1.1.2.3. Acción para adoptar un acuerdo ante la imposibilidad de conseguir las mayorías necesarias
1.1.3. Impugnación de acuerdos de la junta de propietarios
1.1.3.1. Motivos de impugnación
1.1.3.2. Legitimación activa
1.1.3.3. Plazo para impugnar.
1.1.3.4. Procedimiento.
1.1.4. Juicio monitorio
1.1.4.1. Requisitos previos a la demanda.
1.1.4.2. Procedimiento (jurisdicción y competencia, legitimación activa y pasiva). Petición inicial: requisitos. Tramitación del procedimiento.
1.1.4.3. Ejecución
1.1.4.4. Costas. Especial referencia a las costas de ejecución.
1.1.5. Cese de actividades prohibidas, dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
1.1.5.1. Actividades prohibidas por el Estatuto.
1.1.5.2. Actividades dañosas
1.1.5.3. Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
1.1.5.4. Procedimiento para la cesación de actividades
1.1.5.5. Requerimiento Previo
1.1.5.6. Acuerdo de la Junta
1.1.5.7. Acción de cesación
1.1.6. Reclamación por daños
1.1.6.1. Reclamación de un propietario contra la Comunidad
1.1.6.2. Reclamación de tercero frente a la comunidad
1.1.6.3. Reclamación de la comunidad frente a los agentes de la construcción.
Esquemas
Formularios
Jurisprudencia
BLOQUE 2. Problemáticas habituales
2.1. Ruidos
2.2. Animales
2.3. Ropa tendida
2.4. Locales comerciales en la comunidad. Especial referencia a los locales de hostelería
2.4.1. Limitación al uso del local
2.4.2. Uso de elementos comunes y mantenimiento
2.4.3. Instalación de chimeneas para salida de humos
2.4.4. Obras de acondicionamiento
2.5. Filtraciones al vecino
Jurisprudencia
ANEXO I. Formularios
- Escritura de constitución de edificio en régimen de propiedad horizontal
- Escritura pública de extinción del régimen de propiedad horizontal por conversión en propiedad ordinaria
- Escritura de constitución de urbanización
- Estatutos de comunidad de propietarios
- Estatutos de urbanización
- Modelo de estatutos de Comunidad de Propietarios y normas de régimen interior de garaje
- Modelo de Normas de régimen interior
- Acta de aprobación del reglamento de régimen interior
- Acta de modificación del reglamento de régimen interior. Pistas de tenis
- Convocatoria de junta ordinaria
- Modelo de nueva convocatoria de junta anual ordinaria, no celebrada
- Solicitud de celebración de junta por propietarios
- Convocatoria a junta de propietarios a instancia de vecinos promotores cuando el presidente se niega a convocar
- Convocatoria de junta extraordinaria
- Convocatoria de junta extraordinaria por el promotor
- Modelo de notificación fehaciente al propietario que no asiste a la junta
- Notificación por medio de tablón de anuncios al propietario ausente
- Notificación al propietario moroso
- Solicitud de inclusión de algún asunto en el orden del día de la convocatoria
- Modelo de autorización para ser representado en la junta de propietarios
- Solicitud de diligenciamiento de libro de actas
- Modelo de acta de junta de propietarios
- Acta de junta de propietarios acordando el ejercicio de una acción de cesación contra un propietario u ocupante de departamento que realiza actividades prohibidas. (1)
- Modelo de junta aprobando liquidación de deudas
- Acta aprobando fondo de reserva
- Modelo de acta por la cual la junta concede el uso y disfrute de un elemento común a un propietario
- Acta para la instalación de ascensor
- Requerimiento a propietario para permita el paso en su propiedad para la realización de obras comunes
- Demanda para la constitución de propiedad horizontal y fijación de cuotas de participación
- Demanda de modificación de cuotas de participación
ANEXO II. Esquemas
Autor: Pablo García Mosquera
Abogado especialista civil
