2ª Edición, Noviembre 2011
Editorial Comares
La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.
El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante, el que la sufre, predio sirviente.
I. ANTECEDENTES
La legislación de Partidas define la servidumbre diciendo que era «derecho o uso que ome ha en los edificios o en las heredades ajenas para servir de ellas en pro de las suyas» (Ley 1, Tít. XXXI, Partida 3.ª).
El art. 476 del Proyecto de Código de 1851: «la servidumbre es un gravamen impuesto sobre una finca o heredad en provecho o para servicio de otra, perteneciente a distinto dueño».
II. CONCORDANCIAS
— Cataluña
El Código Civil de Cataluña relativo a derechos reales recoge el concepto de servidumbre diciendo:
«La servidumbre es el derecho real que grava parcialmente una finca, que es la sirviente, en beneficio de otra, que es la dominante, y puede consistir en el otorgamiento a ésta de un determinado uso de la finca sirviente o en una reducción de las facultades del titular o la titular de la finca sirviente» (art. 566.1, núm. 1).
Se subrayan en dicha definición: el gravamen que soporta el predio sirviente como elemento esencial, el beneficio y la utilidad inherente al servicio prestado a la finca dominante, y su carácter parcial o limitado.
Reitera que la servidumbre se constituye para utilidad exclusiva de la finca dominante, de la cual es inseparable (art. 566.4, núm. 1).
Se admite la servidumbre sobre finca propia (art. 566.3, núm. 1).
Contempla expresamente las servidumbres recíprocas (art. 566.4, núm. 1, inciso final), que ya estaban previstas en el art. 9, núm. 1 de la Ley 22/2001.
Cabe, por tanto, que dos o más fincas reduzcan su aprovechamiento potencial en beneficio de las otras, de forma que ambas o todas ellas aparezcan gravadas y se beneficien de una misma utilidad 1.
— Navarra
La Ley 393 del Fuero Nuevo de Navarra, define esta institución diciendo:
«Son servidumbres los derechos reales establecidos sobre una finca en beneficio de otra colindante o vecina, y que consistan en el ejercicio de un determinado uso de ella, o en la limitación de cualquiera de las facultades del propietario».
Frente a la consideración de las servidumbres como carga o gravamen, tributaria de su propia denominación, el Fuero Nuevo, sin omitir que entraña también una limitación de la propiedad (Ley 365), opta en su definición por anteponer el aspecto meramente pasivo al activo del poder real que atribuyen a su titular.
En todo caso, como advierte ALONSO PÉREZ, la alternatividad de la Ley 393 de la Compilación de Navarra no es aceptable: «ejercicio de un determinado uso de ella (finca sirviente), o en la limitación de cualquiera de las facultades del propietario». El uso siempre limita, o el límite a los poderes del dueño se origina porque el titular del predio dominante ha ejercido alguna modalidad de goce.
Con la mención al beneficio «de otra finca» la Ley destaca la naturaleza predial de las únicas servidumbres que define y regula.
Se apunta como caracteres del derecho de servidumbre: ser indivisible e inseparable del fundo dominante, y tiene carácter permanente. Admite las servidumbres cuyo contenido sea una utilidad futura (Ley 395).
III. COMENTARIO
1. Concepto y generalidades
Como su propia denominación indica, la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, y en cuya virtud el titular del predio dominante puede utilizar el predio sirviente para ciertas finalidades o poner al aprovechamiento del mismo limitaciones que redundan en beneficio de su particular dominio, o privar al dueño del predio gravado de alguna especial facultad implícitamente contenida en el derecho de propiedad normalmente constituido.
La esencia misma de la servidumbre descansa en la sumisión o servicio parcial del fundo sirviente a la utilidad o necesidad del dominante.
«La servidumbre requiere por su propia esencia la imposición de un gravamen en beneficio y perjuicio, respectivamente, de los llamados predios dominante y sirviente» (S. 13 mar. 1958).
Supone éste, por su naturaleza, un poder jurídico «directo» sobre cosa ajena para concretos usos del titular del derecho (S. 4 nov. 1963).
Son, en definitiva, las servidumbres participaciones limitadas en el goce o aprovechamiento de la cosa de otro, pero el «límite» es necesario para que la propiedad ajena que las servidumbres comprimen, conserve aquel predominio jurídico que le es esencial, porque siendo virtualmente perpetuas la mayoría de las servidumbres, como reconoce la STS 13 nov. 1929, éstas no pueden consistir sino en «singulares» o «particulares» servicios rendidos por el fundo sirviente al dominante (S. 15 mar. 1991, Sec. 3.ª, AP Córdoba).
Las servidumbres son, en consecuencia, cargas impuestas sobre fundos en provecho de otros, de tal modo, que los propietarios o poseedores vienen como en segundo término.
Como expresa LLÁCER MATACÁS 2 la idea de gravamen y la función económica que cumple porque permite poner un predio al servicio de otro, conlleva hablar de la función instrumental que caracteriza la servidumbre frente a los demás derechos reales.
El dueño del predio sirviente tan sólo puede verse compelido a no hacer o no oponerse a que se haga en él aquello en que la servidumbre consiste, en otros términos, el servicio del predio que sufre el gravamen consiste en soportar la actuación del dueño del predio dominante o no hacer aquellos actos que sin la servidumbre serían lícitos.
A diferencia de los derechos personales o de crédito, las servidumbres no pueden consistir en una determinada prestación de hacer del propietario del predio gravado (servitus in faciendo consistere nequit).
