En los últimos años los procedimientos de ejecución hipotecaria sobre bienes inmuebles han sufrido un auge exponencial debido a la crisis económica que venimos sufriendo.
– Obra dedicada a la defensa de los intereses del ejecutado.
– Ejemplos prácticos reales y explicación de los documentos que las entidades crediticias aportan al proceso.
– Exposición de los defectos más comunes del proceso
– Formularios de los escritos más importantes del procedimiento
– Análisis de las cláusulas abusivas más comunes que afectan al proceso de Ejecución Hipotecaria.
– Inclusión de esquema del proceso de Ejecución Hipotecaria
Destinado a abogados generalistas, expertos en derecho civil y mercantil y notarios
Presentación .
Un nuevo proyecto.
Tras más de 15 años ejerciendo la profesión de abogado, especializados en procesos ejecutivos y reclamaciones de deuda de entidades crediticias, hemos sido testigos, en primera persona, del gran auge de la morosidad en los primeros años de crisis económica y con ella, el exponencial aumento de las reclamaciones judiciales contra los prestatarios incumplidores. Del mismo modo, hemos sufrido las modificaciones introducidas en los procesos ejecutivos y monitorio, así como las incertidumbres causadas por la defectuosa legislación, que ha provocado situaciones de verdadera inseguridad jurídica ante la disparidad de criterios seguidos por nuestros tribunales.
Toda esta situación de cambio e inseguridad, unida a la experiencia que otorga el ejercicio de la profesión en este ámbito, nos ha hecho advertir cómo la dificultad de la materia se une, en multitud de ocasiones, con la falta de especialización de los Letrados encargados de la defensa de los ejecutados, lo que pone en riesgo los intereses y derechos de éstos.
En nuestra legislación el procedimiento de ejecución hipotecaria era uno de los procesos más ágiles y rápidos, otorgando seguridad jurídica a las entidades prestamistas, a fin de favorecer el crédito en nuestra economía. Esta realidad ha cambiado enormemente en los últimos años; frente a los intereses y derechos de las entidades de crédito, se han antepuesto los de los ejecutados, quienes, pese a su incumplimiento, no pueden quedar desprotegidos. El procedimiento de ejecución hipotecaria ha incluido medidas protectoras de la vivienda habitual y de los consumidores, otorgando mayor protección a los ejecutados, con la consiguiente pérdida de superioridad de los ejecutantes en el procedimiento.
Todo lo expuesto nos llevó a comenzar a compartir nuestros conocimientos teóricos y prácticos con el resto de profesionales en diversos cursos impartidos con la colaboración de la plataforma formativa del Iltre. Colegio de Abogados de Sevilla. Tras varios años impartiendo dichos cursos a profesionales del sector de la abogacía, hemos ido conociendo los problemas a los que los Letrados, no especializados en la materia, se enfrentan ante un procedimiento tan especial como el de ejecución hipotecaria, como por ejemplo, la dificultad de comprender los documentos que recogen las operaciones económicas del préstamo ejecutado (más conocido como cierre de cuenta), o verificar las operaciones de recálculo que las entidades realizan por la posible abusividad de las cláusulas del préstamo.
El procedimiento de ejecución hipotecaria en la práctica, no solo requiere que los profesionales conozcamos el Derecho, tanto material como procesal, sino también necesitamos ciertos conocimientos económico-financieros que muchas veces resultan complejos, pero que son necesarios para defender adecuadamente los intereses y derechos de los ejecutados y evitar abusos por parte de las entidades ejecutantes. Es más, en ocasiones, incluso el propio tribunal se encuentra sobrepasado por las condiciones financieras de los contratos por lo que, sin la debida exposición por parte de los Letrados de las partes, difícilmente se verán correctamente protegidos los intereses y derechos en juego.
Ante la necesidad de formación de los profesionales de la abogacía en materia de ejecución hipotecaria, en lo que a su parte más práctica se refiere, decidimos asumir este nuevo reto, e intentar plasmar nuestros conocimientos y experiencias prácticas en una obra que nos permitiera llegar al máximo número de profesionales dispuestos a asumir la defensa de este tipo de proceso ejecutivo especial, que pese a su inicial apariencia de simplicidad, encierra toda una gran complejidad, lo que dificulta aún más su explicación en un libro.
Este ejemplar pretende realizar una exposición práctica del procedimiento de ejecución hipotecaria y otorgar a los profesionales del Derecho los conocimientos necesarios para realizar la mejor defensa posible de los intereses de sus clientes. Aunque se encuentra enfocado hacia la defensa de los ejecutados, otorgando pautas y exponiendo los problemas más comunes del procedimiento que favorecen dicha parte procesal, como por ejemplo; la defensa de las causas de oposición a la ejecución, la búsqueda de defectos procesales que causen nulidad de actuaciones, etc., la obra también ayudará a aquellos que, desde el otro lado del prisma, defienden los intereses de los acreedores hipotecarios a fin de que eviten todos los problemas posibles del procedimiento e intenten agilizar el mismo.
La presente obra se divide en cuatro capítulos. Inicialmente se introduce al lector en la materia con una exposición escueta, pero no por ello prescindible, en la que se plasma la evolución del procedimiento de ejecución hipotecaria antes de la entrada en vigor de la LEC de 2000, lo que supuso la misma y la situación a la que ha evolucionado en los últimos tiempos. De este modo se pretende que el lector comience el estudio percatándose de la transformación que este procedimiento ha sufrido.
A continuación, la obra comienza la exposición de la normativa que resulta de aplicación. En primer lugar, se analiza de forma somera la LEC (ya que la normativa procesal consta de su propio capítulo principal), en segundo lugar la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y la normativa de transparencia bancaria. De este modo el lector consigue los conocimientos de Derecho material aplicables que le otorgan los fundamentos de Derecho necesarios para defender los intereses en juego. El segundo capítulo, que sin lugar a dudas es el cuerpo fundamental de la obra, analiza de forma pormenorizada la tramitación procesal del proceso de ejecución hipotecaria regulado en nuestra LEC. Este capítulo estudia y analiza el procedimiento hipotecario exponiendo cómo se tramita el mismo ante nuestros Tribunales y cuáles son los problemas más comunes que surgen en él, los cuales otorgan, al ejecutado, vías para defender sus intereses. Debemos tener presente que nos encontramos ante un procedimiento ejecutivo especial que se caracteriza por la posición de superioridad que otorga al acreedor hipotecario, a quien se le presupone su derecho de crédito, que se pretende satisfacer mediante la ejecución de la garantía hipotecaria constituida en su día. Esto conlleva que la LEC regule el proceso ejecutivo hipotecario de forma pormenorizada y exija una serie de requisitos rigurosos para su tramitación, lo que en la práctica supone formas de defensa de los ejecutados en caso de que dichas normas se incumplan. Esta obra huye del análisis doctrinal de las normas, centrándose en qué ocurre y cómo se aplican en la práctica judicial, dando a los profesionales una herramienta ágil y comprensible para el desarrollo de sus competencias.
El tercer capítulo recoge casos prácticos reales ante los que nos hemos enfrentado en los últimos años. Aquí se pretende exponer a través del ejemplo práctico real los problemas más comunes que surgen en el procedimiento de ejecución hipotecaria.
El capítulo cuarto facilita a los profesionales modelos de los escritos más comunes del proceso, desde la demanda hasta la solicitud del testimonio del Decreto de adjudicación.
Y por último, se han introducido unos anexos consistentes en resoluciones judiciales que muestran al lector, de forma aún más práctica, lo tratado en la obra.
En definitiva, esperamos que el profesional encuentre en este volumen una guía práctica para poder enfrentarse al procedimiento de ejecución hipotecaria y defender los intereses y derechos de su cliente de la mejor forma posible, teniendo siempre presente la especialidad del proceso y los formalismos que la Ley le exige.
Introducción.
I. SITUACIÓN ANTERIOR A LA LEC DE 2000
Antes de embarcarnos en el procedimiento de ejecución hipotecaria actual resulta imprescindible tener unos conocimientos básicos sobre la situación previa a la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil –en adelante LEC–. Por ello, en este punto vamos a exponer de forma muy sucinta la situación previa a la entrada en vigor de la citada Ley, la cual, supuso un «gran cambio» en la regulación del procedimiento de ejecución hipotecaria.
El procedimiento de ejecución hipotecaria, antes de la entrada en vigor de la LEC de 2000, se encontraba regulado en el art. 131 y ss. de la Ley Hipotecaria –en adelante LH– y era conocido como el procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la LH (arts. 129 a 135 LH y 225 a 233 del Reglamento Hipotecario –RH-).
Este procedimiento de ejecución especial otorgaba, al igual que hoy, una protección privilegiada los acreedores que ostentaban un derecho real de hipoteca sobre un bien como garantía de un crédito a su favor, teniendo una regulación muy parecida a la actual. Una de sus características principales es que constriñe, al máximo, las posibilidades de defensa de los ejecutados, los cuales únicamente podían manifestar como causas de oposición a la ejecución contra ellos despachada: la prejudicialidad penal, tercería de dominio, la cancelación de la hipoteca ejecutada y error en la cuantía si la hipoteca se constituyó en garantía de cuenta corriente (art. 132 LH). Cualquier otra cuestión que pretendiera hacer valer el ejecutado, fuera de las causas nombradas, debía ventilarse en el procedimiento declarativo que correspondiera.
La gran limitación de las causas de oposición a la ejecución reguladas en la LH provocó dudas sobre la constitucionalidad de este procedimiento ejecutivo especial, puesto que podría entenderse infringía el art. 24 de nuestra Constitución al dejar a los ejecutados en una situación de indefensión. Esta cuestión fue resuelta por nuestro Tribunal Constitucional –en adelante TC–, quien declaró la constitucionalidad de este procedimiento de ejecución especial en la sentencia 41/1981, de 18 de diciembre, y cuya jurisprudencia fue reiterada en sentencias posteriores como, la STC 41/1986, de 2 de abril, STC 108 y 109 ambas del 4 de julio de 1995, entre otras. El argumento por excelencia de nuestro TC para observar la constitucionalidad de este procedimiento era que pese a las limitaciones de los ejecutados (u otros terceros interesados) en sus alegaciones en el procedimiento hipotecario, todos tenían su derecho a la tutela judicial efectiva intacto puesto que podían acudir a un procedimiento declarativo para hacer valer sus derechos. Este procedimiento declarativo, que contaba con todas las garantías legales de protección y
permitía dilucidar en él cualquier cuestión controvertida, salvaguarda el derecho a la tutela judicial efectiva de los ejecutados u otros interesados.
El objetivo del procedimiento de ejecución hipotecaria era facilitar a los acreedores hipotecarios la realización forzosa del bien sobre el que recae el derecho real de hipoteca para que así éstos pudieran cobrar su crédito y, provocar de este modo, que el crédito fluyera en el mercado. Esta argumentación y objetivo ha continuado presente a lo largo de toda la historia de este procedimiento y continúa, hoy, siendo una de las causas que provoca que nuestros legisladores se muestren reticentes a modificarlo sustancialmente, pues podría suponer la disminución del crédito en el mercado financiero de nuestro país.
Como vemos, pese a encontrarnos ante un procedimiento ejecutivo especial, su regulación no se encontraba en la LEC, situación que se modifica con la entrada en vigor de la LEC de 2000, la cual regula expresamente dicho procedimiento, eliminándolo de la LH, lo que terminó con las dudas que en su día surgieron sobre su naturaleza procesal o no.
II. LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEC DE 2000 Y SUS EFECTOS SOBRE EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA
La entrada en vigor de la LEC de 2000 supuso respecto a la ejecución forzosa, la regulación de forma «unitaria, clara y completa» de este tipo de procedimientos, a diferencia de lo que ocurría con la LEC de 1881.
La Exposición de Motivos de la LEC de 2000 expresa literalmente:
«En cuanto a la ejecución forzosa propiamente dicha, esta Ley, a diferencia de la de 1881, presenta una regulación unitaria, clara y completa. Se diseña un proceso de ejecución idóneo para cuanto puede considerarse genuino título ejecutivo, sea judicial o contractual o se trate de una ejecución forzosa común o de garantía hipotecaria, a la que se dedica especial atención».
Como vemos, esta Ley supone la regulación del procedimiento ejecutivo de forma unitaria; es decir, existe un único procedimiento judicial para proceder a ejecutar cualquier título ejecutivo, judicial o contractual. Ahora bien, esta única regulación no implica que la Ley desconozca las diferencias existentes entre los diferentes títulos ejecutivos (art. 517 LEC de 2000), y por ello, introduce particularidades según el tipo de título que estemos ejecutando. Esto es, precisamente, lo que ocurre con el procedimiento de
ejecución hipotecaria, el cual pierde su regulación contenida en la Ley Hipotecaria y pasa a regularse en la LEC, como una especialidad del procedimiento de ejecución. Esta nueva regulación clarifica la discusión doctrinal existente sobre la naturaleza de este proceso. En sus orígenes, se dudaba de su carácter de procedimiento o proceso judicial, se negaba la existencia de partes, e incluso del principio de contradicción en el mismo. A partir de la LEC de 2000 resulta evidente que nos encontramos ante un proceso judicial en el que, como tal, existen partes, las cuales cuentan con todos sus derechos y obligaciones procesales.
La propia Exposición de Motivos de la LEC de 2000 expresa claramente la naturaleza procesal de la ejecución hipotecaria.
«…proceso de ejecución de créditos garantizados con hipoteca… Refuerza el carácter propiamente jurisdiccional de estas ejecuciones, que ha sido discutida en ocasiones…»
Como manifiesta Juan Montero Aroca en su Libro «Las Ejecuciones Hipotecarias, Ley 1/2000», pág. 256 y ss.1); clasificar el procedimiento de ejecución hipotecaria como proceso de ejecución supone:
1. La aplicación al mismo de los principios que rigen el proceso civil: dualidad de partes, contradicción e igualdad. Así como, las normas procesales aplicables a cualquier procedimiento civil.
2. Las normas generales del procedimiento de ejecución le resultan aplicables, toda vez que éste es unitario, encuadrándose el procedimiento de ejecución hipotecaria como una de sus especialidades.
La LEC de 2000 regula las particularidades del procedimiento de ejecución hipotecaria en sus artículos 681 a 698.
La característica más destacada de este procedimiento ejecutivo son las posibles alegaciones de fondo (motivos de oposición de fondo, art. 695 LEC) que pueden realizar los ejecutados ante el despacho de ejecución, resultándole de aplicación, además, los motivos de oposición de forma generales.
Dejando a un lado los motivos particulares de oposición a la ejecución cuando la hipoteca ejecutada garantiza los saldos de una cuenta corriente (error en la cuantía exigible), nos encontramos que los ejecutados, ante una ejecución hipotecaria despachada contra ellos, únicamente, pueden oponer como motivos de fondo: la cancelación de la hipoteca o la extinción de la obligación garantizada con el derecho real de hipoteca. Hechos que únicamente podrán ser probados mediante certificación del Registro de
la Propiedad, escritura pública de cancelación o escritura pública de carta de pago.
En conclusión, comparando la regulación de la ejecución hipotecaria de la LEC de 2000 con la anterior contenida en la LH podemos concluir, que la LEC de 2000 introduce en nuestra normativa procesal lo regulado anteriormente en la Ley Hipotecaria, unifica el procedimiento de ejecución, sea cual fuere el título que se ejecute, y clarifica la naturaleza jurídica de procedimiento ejecutivo especial de la ejecución hipotecaria. Ahora bien, formalmente continúa, esencialmente, igual que el procedimiento contenido en la normativa hipotecaria, pues privilegia al acreedor hipotecario frente a los ejecutados, quienes tienen muy limitada su capacidad de oposición a la ejecución por motivos de fondo y deben acudir a otro proceso judicial declarativo para hacer valer otras cuestiones o derechos frente al acreedor hipotecario, el cual, además, no suspenderá el curso de la ejecución hipotecaria (art. 698 LEC de 2000).
III. EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA HOY
En los últimos años, sin duda debido a la gran crisis económica que venimos atravesando, que provocó un gran aumento de la morosidad y con ella, la interposición y tramitación de este tipo especial de procedimiento ejecutivo, se ha observado que la defensa a ultranza de los acreedores hipotecarios sobre los ejecutados, que era el signo característico de la ejecución hipotecaria, no siempre es la mejor opción, e incluso el Tribunal de Justicia de la Unión Europea –en adelante TJUE– ha sentenciado que ello contraviene el Derecho de la UE, como estudiaremos más adelante.
Por todo ello, se ha buscado la protección de los deudores hipotecarios personas físicas cuya hipoteca recae sobre su vivienda habitual, a fin de disminuir el drama social que el procedimiento de ejecución hipotecaria puede provocar al concluir el mismo con la ejecución forzosa, normalmente mediante subasta, de la vivienda de una persona física. Un claro ejemplo de esta protección a este tipo de deudores hipotecarios lo tenemos en las modificaciones sufridas por los arts. 671 y 693 LEC. El primero de ellos ha aumentado la cuantía por la que el acreedor hipotecario puede adjudicarse una vivienda habitual ante la falta de licitadores en la subasta, y, el segundo, permite que el ejecutado rehabilite el préstamo que ha impagado sin el consentimiento del acreedor hipotecario, mediante el pago de la deuda debida hasta ese momento –cuotas debidas, intereses devengados y costas–.
La protección de las personas físicas ante este procedimiento también se ha buscado, no solo a nivel procesal, modificando el procedimiento de ejecución hipotecaria, sino también a través de normativa hipotecaria. Así se observa; por ejemplo, en la
limitación de los intereses de demora cuando la hipoteca recae sobre vivienda habitual (art. 114 LH, y la Disposición Transitoria 2.ª de la Ley 1/2013).
Además, la normativa bancaria también ha incluido una mayor protección a los deudores hipotecarios con la aprobación del Código de Buenas Prácticas Bancarias, el cual ha sido suscrito por la práctica totalidad de las entidades de nuestro país siendo, por tanto, de obligado cumplimiento para las mismas.
Otro de los cambios introducidos en los últimos años ha sido la ampliación de las causas de oposición de fondo que los ejecutados puede oponer frente a los procedimientos ejecutivos; derivado de la jurisprudencia del TJUE. Este tribunal europeo ha interpretado, conforme a sus funciones, la normativa europea de protección de los consumidores en relación con nuestra legislación, concluyendo que nuestro procedimiento ejecutivo contraviene dicha normativa europea, toda vez que el consumidor que es ejecutado no podía poner de manifiesto en la ejecución la posible existencia de cláusulas abusivas en el contrato que contra él se ejecutaba. El TJUE concluye que no es suficiente para la protección de los consumidores frente al uso de cláusulas abusivas por parte de los empresarios, la posibilidad de que dicho consumidor/ejecutado tuviera la oportunidad de acudir a un procedimiento declarativo posterior a fin de reclamar dicha abusividad.
La normativa española, en virtud del principio de primacía del Derecho europeo, se ha visto obligada a modificarse, incluyendo, como motivo de oposición a la ejecución, la posible abusividad de las cláusulas insertas en el título ejecutivo.
El aumento de la tramitación de procedimientos de ejecución hipotecaria ha puesto de manifiesto muchas de sus limitaciones e incorrecciones, las cuales se han intentado paliar o corregir mediante sus últimas modificaciones. Todo ello ha provocado la pérdida de parte de la naturaleza privilegiada que este procedimiento tenía a favor del acreedor hipotecario, fortaleciendo la posición del ejecutado frente a dicho acreedor, el cual, no debemos olvidar, ostenta un derecho real de hipoteca sobre el bien hipotecado y un derecho de crédito garantizado con el mismo frente al ejecutado incumplidor.
En la actualidad, el aumento de causas de oposición a la ejecución hipotecaria (art. 695 LEC), el control de oficio sobre las cláusulas abusivas previo al despacho de la ejecución (art. 552 LEC), las medidas de protección a la vivienda habitual (art. 575 Y 693 LEC), etc., han provocado que el procedimiento de ejecución hipotecaria pierda su celeridad, perjudicando con ello los intereses del acreedor hipotecario, quien requiere la seguridad de poder cobrar su crédito de forma rápida y ágil a través de la ejecución forzosa del bien hipotecado.
Por último, el pasado 17 de noviembre de 2017, se aprobó por el Congreso de los Diputados el Proyecto de Ley 121/000012 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, encontrándose el mismo pendiente de tramitación y aprobación parlamentaria.
Este proyecto de Ley viene a modificar varias normas relacionadas con los préstamos hipotecarios, y no solo la Ley Hipotecaria. Entre otras modifica la Ley de Catastro, la LEC, la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, etc.
La finalidad de esta norma, pendiente de aprobación, es la mejora de los procesos de inscripción, cancelación, etc., regulando la mejor comunicación e intercambio de información entre el Registro y el Catastro con el fin de que ambos reflejen fielmente la realidad inmobiliaria. Además, viene a establecer normas específicas sobre el modo de contratación de los préstamos hipotecarios suscritos por personas físicas, para asegurar una mejor y mayor información precontractual que permita a la clientela bancaria conocer todas las consecuencias del contrato hipotecario que pretende formalizar. Estas medidas serán aplicables a los contratos que se formalicen a partir de su entrada en vigor o a las modificaciones o novaciones que, desde su entrada en vigor, sufran los préstamos hipotecarios actuales.
Por lo que respecta al proceso de ejecución hipotecaria regulado en la LEC, el nuevo proyecto reformista no incluye ninguna modificación sustancial del proceso de ejecución hipotecaria, salvo en el artículo 693 LEC y 129 bis LH, en lo que respecta al vencimiento anticipado del préstamo, lo cual examinaremos en el apartado correspondiente del presente manual.
Por último, resulta muy llamativa de este proyecto de ley la modificación del tercer párrafo del art. 114 LH. Actualmente, dicho apartado establece que los préstamos hipotecarios suscritos para la adquisición de vivienda habitual y que, además, la garantía hipotecaria recaiga sobre la propia vivienda, no podrán establecer unos intereses moratorios superiores a tres veces el interés legal del dinero a calcular sobre el capital pendiente de pago, sin que puedan ser capitalizados (art. 114 LH redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo).
Este límite máximo permite que en estos contratos las partes pacten el interés moratorio que estimen conveniente siempre y cuando el mismo no sea capitalizado y se encuentre dentro del límite máximo legal fijado (tres veces el interés legal del dinero del momento de la formalización del préstamo).
Esta medida se complementa con la D.T. 4.ª de la meritada Ley 1/2013, que dispone la adaptación al límite legal máximo de los intereses de demora de los préstamos hipotecarios suscritos anteriormente a la entrada en vigor del límite máximo legal que fueron formalizados por personas físicas para adquirir su vivienda habitual y, además hipotecaron este mismo inmueble. Esto, como veremos en el apartado correspondiente, provocó la posible incompatibilidad con la normativa de consumo europea en caso de que la cláusula de interés moratorio fuera declarada abusiva, pero, finalmente, el TJUE resolvió la cuestión manteniendo que el límite legal máximo fijado, así como su recálculo conforme a la D.T. 4ª, no suponían incumplimiento alguno del Derecho de la UE (Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril), puesto que dicho límite máximo no impide que la normativa sobre cláusulas abusivas fuera aplicada en su plenitud. En conclusión, nuestros tribunales pueden aplicar la normativa de consumo a las cláusulas de intereses de demora de los préstamos hipotecarios, independientemente de que los mismos cumplan o no el límite máximo legal fijado en el art. 114 LH.
Pues bien, esta medida que actualmente se encuentra debidamente aclarada y se aplica sin mayores dificultades, pretende ser nuevamente modificada por el Proyecto de Reforma de la Ley Hipotecaria, concretamente, se ha estipulado que el tercer apartado del art. 114 LH pase a tener la siguiente redacción:
«En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el triple del interés legal del dinero vigente a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal pendiente de pago y no podrá ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2 a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán pacto en contrario».
En principio, esta nueva redacción amplía el supuesto de aplicación del límite del interés moratorio puesto que pasa de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual cuya hipoteca recaiga sobre la propia vivienda, a aplicarse a cualquier préstamo hipotecario realizado por persona física cuya garantía real recaiga sobre un inmueble de uso residencial, resultando
indiferente si el inmueble hipotecado es la vivienda habitual o no del prestatario e independientemente del uso o destino que se le dé al dinero obtenido mediante el préstamo.
Otra variación importante introducida en este precepto es que el interés moratorio «será», sin que se admita, en ningún caso, pacto en contrario, el triple del interés legal del dinero en el momento exigible. Esta redacción perjudica seriamente a los prestatarios en favor de las entidades crediticias pues se estipula legalmente, no el límite máximo que las partes pueden dar a los intereses moratorios, sino, el tipo legal exigible de los mismos. Según la redacción del proyecto de ley, los préstamos realizados por personas físicas cuya garantía hipotecaria sea una vivienda tendrán, en todo caso, como interés moratorio el triple del interés legal del dinero en el momento de su exigibilidad, por lo que los prestatarios no tendrán posibilidad de pactar con el prestamista una cuantía menor, y dicho tipo variará a lo largo de la vida del préstamo pues la nueva redacción del artículo supedita el tipo de interés moratorio aplicable al triple del interés legal, fijado en los presupuestos generales del Estado del año en el que se devenguen los mismos.
Actualmente, estamos viviendo los años con menor interés legal, fijado entre el 4% de 2014 y el 3% actual; lo que supondría un interés moratorio para estos préstamos de alrededor del 9%. Ahora bien, la vida de los préstamos hipotecarios cada vez es más larga, pues se pactan una duración de entre 25 y 30 años, e incluso más, de modo que en este lapso de tiempo resulta más que probable que el interés legal del dinero aumente lo que conllevará un grave perjuicio para el prestatario al que resulte de aplicación este nuevo art. 114 LH.
Por otro lado, esta medida erradica de un plumazo todas las posibles reclamaciones judiciales sobre la posible abusividad de la cláusula de interés moratorio puesto que establece, legalmente, de forma expresa y sin posibilidad de pacto en contrario, el interés moratorio de estos préstamos, por lo que siendo una disposición legal imperativa la misma no puede ser declarada abusiva, conforme lo establecido en la Directiva 93/13/CEE, del Consejo de 5 de abril.
