La gestión de la vivienda social en clave europea

Abreviaturas         19
Agradecimientos         23
Prólogo         25
Introducción         29
Capítulo I
¿Qué es una vivienda social?
1.    Inexistencia de un concepto unitario a nivel europeo        35
2.    Funciones de la vivienda social en los Estados Miembros de la UE        39
3.    La vivienda social como instrumento para cumplir con el derecho a la vivienda        44
3.1.    La vivienda como pilar fundamental y distintivo del Estado del bienestar        44
3.2.    Instrumentos supranacionales        45
3.3.    La vivienda social como servicio de interés económico general        51
3.3.1.    Políticas de la UE en materia de vivienda        51
3.3.2.    La competencia desleal en el ámbito de la vivienda social: los casos de los Países Bajos y Suecia        61
3.4.    El derecho a la vivienda en España y la vivienda social        68
3.5.    El derecho a la vivienda en el contexto del derecho a la ciudad        74
4.    Rasgos principales de la vivienda social        80
5.    Vivienda social, vivienda pública y vivienda asequible        88
6.    Vivienda social en alquiler y en propiedad        96
7.    El concepto de vivienda social en los modelos de gestión de estudio        100
7.1.    La vivienda social en España        100
7.2.    La vivienda social en Inglaterra y en los Países Bajos        114
8.    ¿Qué se entiende por “gestión de vivienda social”?        116
9.    Conclusiones        118
Capítulo II
Modelos comparados. Los Países Bajos e Inglaterra
1.    Introducción        121
1.1.    Interés de su estudio        121
1.2.    Datos relevantes del sector        123
1.3.    La gestión privada sin ánimo de lucro        126
2.    La privatización de la gestión de la vivienda social        127
2.1.    Fase de privatización        127
2.2.    Inglaterra        129
2.3.    Países Bajos        136
2.4.    Resultado de la privatización        139
2.5.    Observaciones finales        146
3.    Las housing associations        147
3.1.    Concepto y forma jurídica        147
3.2.    Marco legal de la gestión de vivienda social        153
3.2.1.    Importancia de su regulación        153
3.2.2.    Legislación inglesa        154
3.2.3.    Legislación neerlandesa        161
3.3.    Control público. El Registro de proveedores de vivienda social        164
3.3.1.    La importancia del control público        164
3.3.2.    Proveedores registrados (RP) en Inglaterra        166
3.3.3.    Instituciones admitidas en los Países Bajos        171
3.3.4.    Reflexiones finales sobre el marco legal, el registro y el control públicos        177
3.4.    Formas de tenencia de vivienda social        179
3.4.1.    En los Países Bajos        179
3.4.2.    En Inglaterra        188
3.4.3.    Las tenencias intermedias        198
3.4.4.    Observaciones finales        206
3.5.    Financiación        208
3.5.1.    Fuentes privadas        208
3.5.1.1.    Entidades privadas sin ánimo de lucro        208
3.5.1.2.    Ingresos por actividades propias: el mecanismo de la cross-subsidization        210
3.5.1.3.    Préstamos bancarios y otras fuentes        219
3.5.2.    Fuentes públicas y fiscalidad de las entidades        226
3.5.2.1.    Inglaterra        226
3.5.2.2.    Los Países Bajos        229
3.5.2.3.    Pago de ayudas al alquiler directamente a la housing association        234
3.5.3.    Necesidad de separar actividades        237
3.5.4.    Observaciones finales        239
3.6.    La implicación de los arrendatarios en la housing association        241
3.7.    Más allá del acceso a una vivienda. El concepto de Housing Plus        248
3.7.1.    Servicios para las personas arrendatarias        252
3.7.2.    Impacto en la comunidad        254
3.7.3.    Observaciones finales del papel de las housing associations más allá de la provisión de vivienda y del papel del arrendatario social        257
3.8.    Sistemas de adjudicación de la vivienda social        258
3.8.1.    ¿Hacia un modelo más restringido (targeted) de adjudicación de vivienda social?        258
3.8.2.    Sistema de adjudicación en Inglaterra        260
3.8.3.    Sistema de adjudicación en los Países Bajos        264
3.8.4.    Adecuar la oferta a la demanda. Fenómeno del skewness        267
3.8.5.    Observaciones finales        270
4.    Conclusiones de los modelos comparados        271
Capítulo III
El sistema de gestión de vivienda social en España
1.    El acceso a una vivienda digna, adecuada y asequible en España        277
1.1.    Situación actual        277
1.2.    Aumentando por todas las vías el parque de vivienda social en alquiler        285
1.3.    Inexistencia de legislación y de políticas de gestión de vivienda social        303
2.    El parque de vivienda pública y/o social en España y su gestión        310
2.1.    Predominio de la tenencia en propiedad        310
2.2.    Vivienda: política económica vs. política social        314
2.3.    Competencia en materia de vivienda        318
2.4.    Planteamiento de una Ley Estatal de Vivienda        322
3.    Modelos de gestión de vivienda social y tipologías de vivienda social        326
3.1.    Marco general de los modelos de gestión y de su forma jurídica        326
3.1.1.    Sector público        327
3.1.2.    Sector privado        334
3.2.    La designación de la gestión de vivienda social en la normativa de vivienda. Agentes y federaciones        353
3.3.    Predominancia de modelos de gestión públicos        364
3.4.    Nuevas fronteras, nuevos gestores        366
3.5.    Modelos de gestión representativos        369
3.5.1.    Tipologías de vivienda social        369
3.5.2.    Modelos de gestión        371
3.5.2.1.    Modelos representativos seleccionados y su relevancia en el sector        371
3.5.2.2.    Formas de tenencia de las viviendas sociales        377
3.5.2.3.    Fuentes de financiación        404
3.5.2.4.    El rol de los arrendatarios dentro de la entidad gestora        417
3.5.2.5.    Más allá del acceso a una vivienda. Servicios a los arrendatarios y a la comunidad        420
3.5.2.6.    El sistema de adjudicación de las viviendas        425
4.    Conclusiones        438
Capítulo IV
Buenas prácticas comparadas en la gestión de la vivienda social. Un nuevo marco de la gestión de vivienda social en España
1.    Buenas prácticas comparadas en la gestión de vivienda social        441
1.1.    Primer bloque. Regulación y control público        443
1.1.1.    El Registro de entidades proveedoras y gestoras de vivienda social        443
1.1.2.    Financiación pública y fiscalidad        449
1.2.    Segundo bloque. Estructuras de gestión        451
1.2.1.    Estructura a nivel interno        451
1.2.2.    Relaciones externas        454
1.3.    Tercer bloque. Cartera de actividades        455
1.3.1.    Formas de acceso a una vivienda social        455
1.3.1.1.    Adjudicación de la vivienda        455
1.3.1.2.    Tipo de tenencias        459
1.3.1.3.    Incumplimiento del contrato. Especial atención al pago del alquiler        466
1.3.2.    Actividades comerciales y otras fuentes de financiación privada        470
1.3.3.    Servicios complementarios al de la vivienda. Mirada a la comunidad        475
2.    Hacia un modelo híbrido de gestión        483
2.1.    La hibridación        483
2.2.    Los campos en los que puede reflejarse la hibridación        485
2.3.    Ventajas de una entidad híbrida en la gestión de vivienda social        487
2.4.    Potenciales riesgos de las entidades híbridas        490
3.    Tabla resumen de las buenas prácticas en los modelos comparados        494
4.    Una propuesta de marco legal común para las entidades proveedoras y gestoras de vivienda social en España        509
4.1.    Homologación de las entidades proveedoras y gestoras en el sector de la vivienda social        511
4.1.1.    Encaje legal en el ordenamiento jurídico español        511
4.1.2.    Requisitos de homologación        518
4.1.2.1.    Requisito subjetivo: la forma jurídica de la entidad        518
4.1.2.2.    Requisitos objetivos: de carácter constitutivo, económico y en referencia a la función principal        524
4.1.3.    Creación del Registro de entidades proveedoras y gestoras de vivienda social        529
4.1.4.    Sujeción a control público        535
4.1.5.    Acceso a las políticas públicas de vivienda        541
4.2.    Normativa básica de las EPGVS        553
4.2.1.    Especial referencia a las formas de tenencia en el parque de vivienda social. Importancia de las tenencias intermedias        558
4.2.2.    Régimen especial para los alquileres sociales dentro de la LAU        561
4.2.3.    La rehabilitación por renta y la masovería urbana        580
4.3.    Propuesta de regulación de las entidades proveedoras y gestoras de vivienda social (EPGVS)        585
5.    Reflexiones finales        589
Conclusiones         591
Bibliografía         603
Anexo. CUESTIONARIO SOBRE MODELOS DE GESTIÓN DE VIVIENDA SOCIAL EN ESPAÑA         647