La realidad física de la finca en la escritura pública, registro y catastro
La concordancia de la finca registral y/o de la parcela catastral con la realidad física del inmueble es una cuestión que se plantea cada vez con más frecuencia en el tráfico jurídico inmobiliario: la sociedad civil está en su derecho de exigir que la Escritura Pública, el Registro de la Propiedad y el Catastro describan correctamente los inmuebles que documentan. Se trata de una cuestión que involucra no solo a notarios y registradores de la propiedad, sino también a abogados, agentes de la propiedad inmobiliaria, arquitectos, topógrafos, etc.
Este libro pretende explicar de forma clara lo que actualmente es un tema de cierta complejidad: cómo conseguir la concordancia de la descripción de los inmuebles con su realidad física. Para ello, se realiza un examen minucioso de los preceptos de la Ley Hipotecaria que tratan la cuestión, normas que han sido desarrolladas mediante más de trescientas resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antigua DGRN) y mediante tres importantes resoluciones conjuntas de dicha dirección general y la del catastro.
También se da una especial relevancia a los procedimientos que permiten a los notarios modificar la descripción catastral de los inmuebles, ya sea mediante su rectificación ya a través de su alteración en procedimientos de segregación, agrupación, etc. Aunque estos procedimientos actualmente solo están implementados en algunas comunidades autónomas (Valencia, Castilla-La Mancha, Extremadura y Murcia), se prevé que próximamente estén operativos en la mayor parte del territorio nacional.
El autor aconseja la lectura completa de, al menos, el prólogo, la introducción y los tres primeros capítulos, para una mejor comprensión las cuestiones específicas que pueden ser objeto de consulta y que se desarrollan en el resto de la obra. Para facilitar dichas consultas, se incluye un índice analítico al final del libro.
Agradecimientos 19
Abreviaturas 21
Prólogo 23
Introducción 27
Capítulo I
Breve guía rápida
I. LA INCORPORACIÓN DE LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL A LA ESCRITURA 38
II. LA SOLICITUD DE INCORPORACIÓN DE LA georreferenciación 38
III. LA INMATRICULACIÓN 40
IV. LA MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS 42
V. La división horizontal 43
VI. La rectificación de superficie de la finca registral 43
VII. El deslinde 45
VIII. La declaración de obra nueva 46
IX. La subsanación de discrepancias catastrales 47
Capítulo II
La concordancia
I. Concepto de concordancia 51
II. La concordancia realidad física ï?³ representación gráfica y escritura 51
Capítulo III
La correspondencia
I. CONCEPTO DE CORRESPONDENCIA 61
II. LA CORRESPONDENCIA ESCRITURA ï?³ certificación catastral/IVGA 62
III. LA CORRESPONDENCIA ESCRITURA ï?³ INSCRIPCIÓN 65
IV. LA CORRESPONDENCIA INSCRIPCIÓN ï?³ representación gráfica 66
- LA CORRESPONDENCIA FINCA REGISTRAL ï?³ OTRAS REPRESENTACIONES GRÁFICAS OFICIALES DIFERENTES DE LA catastral 74
VI. LA CORRESPONDENCIA ENTRE LAS DIFERENTES REPRESENTACIONES GRÁFICAS 75
Capítulo IV
La descripción inicial de la finca en la escritura y en el registro
I. LA INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA NO INSCRITA 101
II. LA MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS 112
III. LA DIVISIÓN HORIZONTAL 129
Capítulo V
Las vicisitudes de la descripción inicial
I. LA RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN LITERARIA DE LA FINCA REGISTRAL 135
- EL DESLINDE DE FINCAS INSCRITAS 157
III. LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA 158
- LA INCORPORACIÓN POTESTATIVA DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA 178
Capítulo VI
El régimen especial de la colindancia con el dominio público
I. ACTOS QUE TIENEN POR OBJETO BIENES DE PROPIEDAD PRIVADA QUE LINDAN CON EL DOMINIO PÚBLICO 183
- ACTOS QUE TIENEN POR OBJETO PARCELAS DEL DOMINIO PÚBLICO QUE LINDAN CON PARCELAS DE PROPIEDAD PRIVADA 193
Capítulo VII
Los procedimientos
I. EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 201.1 LH 197
- EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH 207 III. EL PROCEDIMIENTO DE
SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES 230
IV. EL PROCEDIMIENTO DE DESLINDE 240
Capítulo VIII
Los instrumentos
I. LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA 247
II. EL INFORME DE VALIDACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVO 251
III. LA APLICACIÓN INFORMÁTICA REGISTRAL HOMOLOGADA 311
IV. EL INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES (ICUC) 316
Capítulo IX
Los modelos
I. MODELOS DE ESCRITURA EN QUE SE OTORGA UN NEGOCIO JURÍDICO SOBRE UNA FINCA 333
- MODELOS DE ESCRITURAS EN QUE SE REALIZA UNA MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS 342
III. MODELO DE ESCRITURA DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES 348
IV. MODELO DE ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL 349
Capítulo X
El flujo de información entre notarios y registradores y la dirección general del catastro
I. LAS COMUNICACIONES QUE DEBEN EFECTUAR LOS NOTARIOS A LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO 353
- COMUNICACIONES QUE DEBEN EFECTUAR LOS REGISTRADORES A LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO 356
III. LA INFORMACIÓN QUE LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO DEBE FACILITAR A NOTARIOS Y REGISTRADORES 362
Bibliografía 367
Epílogo. Propuesta de reforma del Reglamento Hipotecario 371
Índice analítico 409
VÍCTOR ESQUIROL JIMÉNEZ, Notario por oposición desde 1984, ejerce en El Masnou (Barcelona) desde 1989. Especialista en Derecho civil catalán, fue colaborador habitual de la Revista La Notaria y de la Revista Jurídica de Catalunta comentando las resoluciones de los recursos gubernativos dictadas por la Direcció General de Dret i Entitats Jurídicas de Cataluña. Ha sido profesor asociado de Derecho civil en la Universidad Autónoma de Cataluña y miembro del Pleno y de la Sección de Armonización de la Comisión de Codificación de Cataluña. Autor de diversos estudios y de publicaciones colectivas en el ámbito del Derecho civil sucesorio e hipotecario.
