GPS Propiedad Horizontal. Guía íntegra para la administración de fincas 2025

Nota de la editora 9
Abreviaturas 11
I Constitución y extinción de la propiedad horizontal. Figuras jurídicas análogas y supuestos conflictivos 23
1. LA PROPIEDAD HORIZONTAL 23
1.1. Definición 23
1.2. Formas de creación de la Propiedad Horizontal 24
1.3. Proceso de constitución de la Propiedad Horizontal. La prehorizontalidad 24
1.4. Requisitos para constituir una comunidad de propietarios 27
1.5. La propiedad horizontal y el registro de la propiedad 28
2. LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA 30
2.1. Definición 30
2.2. Trámites posteriores 31
3. EL TÍTULO CONSTITUTIVO 31
3.1. Definición 31
4. LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 39
4.1. Causas de extinción de la Propiedad Horizontal: artículo 23 LPH 39
5. FIGURAS JURÍDICAS ANÁLOGAS. SUPUESTOS CONFLICTIVOS 41
5.1. La comunidad de bienes y su relación con la Propiedad Horizontal 41
5.1.1. Normativa aplicable 41
5.1.2. Objeto de la comunidad de bienes 42
5.1.3. Regulación legal 42
5.1.4. Derechos y obligaciones 42<br />5.1.5. Propiedad horizontal 43
5.1.6. Administración y disposición 43
5.1.7. Acción de división 43
5.2. Complejos inmobiliarios privados 44
5.2.1. Definición 44
5.2.2. Régimen jurídico 46
5.2.3. Aspectos registrales 51
5.3. Garajes 57
5.3.1. Naturaleza jurídica 57
5.3.2. Inscripción registral 59
Ii Elementos básicos en la Administración de Fincas: el título constitutivo y la cuota de participación 63
1. INTRODUCCIÓN 63
2. EL TÍTULO CONSTITUTIVO 63
2.1. El título constitutivo: concepto 63
2.2. Documentos relativos al inmueble: el título constitutivo y la escritura de compraventa; su diferenciación 64
2.3. Contenido y requisitos 65
2.3.1. Forma de otorgamiento del título 70
2.3.2. Momento del otorgamiento e inscripción 71
2.3.3. Responsables de su otorgamiento 72
2.4. Modificación 75
3. LA CUOTA 78
3.1. Concepto y trascendencia 78
3.2. Establecimiento y modificación de la cuota 80
3.3. Interpretación de la cuota 88
3.4. La participación en cargas y beneficios y su relación con la cuota 89
3.5. La exoneración estatutaria del pago de determinados gastos a pisos y locales concretos 89
3.5.1. La exoneración estatutaria 89
3.5.2. La rectificación de las cuotas 92
III Los estatutos y las normas de régimen interior 107
1. LOS ESTATUTOS 107
1.1. Definición 107
1.2. Inscripción 108
1.3. Delimitación 112
1.4. Naturaleza jurídica 113
1.5 Otorgamiento 115
1.6. Aprobación 116
1.7. Modificación 117
1.8. Contenido 120
2. LAS NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR 131
2.1. Definición 131
2.2. Delimitación 132
2.3 Naturaleza jurídica 132
2.4. Aprobación 132
2.5. Modificación 133
2.6. Contenido 134
2.7. Diferencias con los estatutos 134
IV Órganos de gobierno en las comunidades de propietarios 141
1. LA JUNTA DE PROPIETARIOS 141
1.1. Consideraciones generales 141
1.1.1. Naturaleza jurídica 141
1.1.2. Características 142
1.1.3. Competencias 143
1.2. Clases de junta y convocatoria 150
1.2.1. Clases de juntas 150
1.2.2. Convocatoria 151
1.2.2.1. Contenido de la convocatoria 151
1.2.2.2. Citación 156
1.2.2.3. Citación a la junta, no realizada por escrito 158
1.2.2.4. Plazos para formular la citación 159
1.2.2.5. Convocatoria de la primera junta 168
1.2.2.6. Temas a debatir en la primera junta 168
1.2.2.7. La segunda convocatoria 169
1.2.2.8. Validez de una Junta ante la inasistencia del Presidente 170
1.3. Documentación de la comunidad 194
1.3.1. Documentación Obligatoria de la Comunidad 194
1.3.2. Obligatoriedad del libro de actas: su legalización 194
1.3.3. La transcripción de las actas: forma de reflejar los acuerdos 195
1.3.4. Suscripción de las actas 196
1.3.5. Desacuerdo con el contenido del acta 199
1.3.6. La pérdida del libro de actas 199
1.3.7. El Libro del Edificio 201
1.4. La junta de propietarios y la adopción de acuerdos 206
1.4.1. Diferencia entre mayoría y unanimidad 206
1.4.2. Acuerdos que deben ser necesariamente adoptados por unanimidad 206
1.4.3. La mayoría en la adopción de acuerdos 212
1.4.3.1. Aspectos generales 212
1.4.3.2. Régimen de mayorías 212
1.4.4. Requisitos de un acuerdo para ser válido, cómputo de votos y cuota de participación 222
1.4.5. La adopción de acuerdos; cálculos para comprobar su validez 223
1.4.6. Imposibilidad de la toma de acuerdos por inasistencia o insuficiencia de quórum de los propietarios a la Junta 228
1.4.7. La impugnación de los acuerdos de la Junta 229
1.4.7.1. Legitimación para la impugnación de acuerdos 229
1.4.8. Notificación a los propietarios ausentes de la Junta 236
1.4.9. Disconformidad con los acuerdos de una junta a la que no se asistió; posibilidad de impugnar el acuerdo si no se muestra la disconformidad en el plazo de 30 días 238
2. EL PRESIDENTE 250
2.1. Naturaleza jurídica 250
2.2. Características 251
2.3. Nombramiento y cese 252
2.3.1. Nombramiento 252
2.3.1.1. Consideraciones 252
2.3.1.2. Negativa de todos los propietarios a acceder al cargo 253
2.3.1.3. Nombramiento de un propietario que no ha asistido a la Junta 254
2.3.1.4. Obligación de aceptar el cargo 254
2.3.2. Cese 254
2.3.2.1. Acuerdo mayoritario 254
2.3.2.2. Negativa del Presidente a convocar Junta para su destitución 255
2.4. Funciones 256
2.4.1. Función principal 256
2.4.2. Otras funciones 256
2.5. El vicepresidente 267
2.5.1. Naturaleza jurídica 267
2.5.2. Nombramiento y Cese 267
2.5.3. Funciones y cometidos 268
3. EL ADMINISTRADOR 269
3.1. Definición 269
3.2. Naturaleza jurídica 270
3.3. Características 271
3.4. Nombramiento y cese 272
3.4.1. Nombramiento 272
3.4.2. Cese 273
3.5. Funciones 293
3.5.1. Protección de datos 294
3.6. Responsabilidades del administrador 304
3.6.1. Responsabilidad Civil del Administrador 304
3.6.2. Responsabilidad Penal del Administrador 307
4. El secretario 322
4.1. Naturaleza jurídica 322
4.2. Características 322
4.3. Nombramiento y cese 322
4.3.1. Nombramiento 322
4.3.2. Cese 323
4.4. Funciones 323
V Elementos comunes y privativos 331
1. LOS ELEMENTOS COMUNES EN GENERAL 331
1.1. Definición 331
1.2. Características 332
1.3. Clasificación 339
1.4. Los anejos 340
2. ELEMENTOS COMUNES EN PARTICULAR 340
2.1. Suelo 340
2.1.1. Subsuelo 342
2.1.2. Sótanos 343
2.2. Vuelo 344
2.2.1. Definición 344
2.2.2. Legislación aplicable 344
2.2.3. Derecho de reserva en la construcción de nuevas plantas 345
2.3. Cimentaciones 346
2.4. Cubiertas/terrazas 347
2.4.1. Concepto y clases 347
2.4.2. Naturaleza jurídica: elemento común y la posibilidad de su desafectación 347
2.4.3. Reparaciones 349
2.4.4. Alteraciones y cerramientos 350
2.5. Elementos estructurales 352
2.5.1. Pilares 352
2.5.2. Vigas 352
2.5.3. Forjados 352
2.5.4. Muros 353
2.5.4.1. Tipos de muros 354
2.5.4.2. Diferenciación en comunes o privativos 355
2.6. Fachadas y elementos de cierre que las conforman 355
2.6.1. Legislación aplicable 355
2.6.2. Modificación de las fachadas 358
2.6.2.1. Problemática general 358
2.6.2.2. Tipos de modificaciones 358
2.7. Portal 391
2.7.1. Generalidades 391
2.7.2. Casilleros Postales 394
2.7.3. Limitación del uso del portal 396
2.8. Escaleras 399
2.9. Porterías 401
2.10. Corredores y pasillos 407
2.11. Pasos 409
2.12. Muros 410
2.13. Fosos 410
2.14. Patios 410
2.15. Pozos 419
2.16. Recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones 420
2.17. Ascensores y las instalaciones 420
2.18. Conducciones y canalizaciones 425
2.18.1. Definición 425
2.18.2. Tipos 426
2.18.3. Conductos para la evacuación de humos; acuerdos para su instalación 426
2.18.4. Delimitación: su transformación en privativos 432
2.19. Servidumbres 436
2.20. Otros elementos comunes 438
2.20.1. Desvanes/buhardillas 438
2.20.2. Piscinas y departamentos procomunales 441
2.20.3. Callas/plazas privadas de la comunidad 449
2.21. Infraestructuras de telecomunicaciones 451
2.21.1. Elementos introducidos por la redacción del art. 396 CC conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril 451
2.21.2. Acuerdo para su instalación 451
2.21.3. Propietarios disconformes con su instalación 453
3. LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS 458
3.1. Definición 458
3.2. Derechos relacionados con los elementos privativos 459
3.3. Obligaciones inherentes a los elementos privativos 459
VI Derechos y obligaciones en la propiedad horizontal 465
1. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS 465
1.1. Derechos 465
1.1.1. Relativos a elementos privativos 465
1.1.1.1. Modificación de elementos arquitectónicos 465
1.1.1.2. Cargo de Presidente; imposibilidad de aceptación 471
1.1.1.3. Representación en la Junta 472
1.1.2. Relativos a elementos comunes 475
1.1.2.1. Reparaciones 475
1.1.2.2. Innovaciones 476
1.1.2.3. Instalación de infraestructuras comunes de telecomunicación o equipos de mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble 477
1.1.2.4. Innovaciones perjudiciales para el propietario 478
1.1.2.5. Impugnación de los acuerdos de la Junta 480
1.1.2.6. Limpieza en zonas comunes 480
1.2. Obligaciones 487
1.2.1. Relativas a elementos privativos 487
1.2.1.1. Respeto a otros propietarios y a la Comunidad 487
1.2.1.2. Actividades no permitidas 488
1.2.1.2.1. Actividades prohibidas en los Estatutos 488
1.2.1.2.1.1. Supuestos de actividades prohibidas 488
1.2.1.2.1.2. Constancia en los estatutos o en el título constitutivo 490
1.2.1.2.1.3. Otras características 491
1.2.1.2.2. Actividades dañosas para la finca 492
1.2.1.2.3. Actividades contrarias a la convivencia 492
1.2.1.2.3.1. Actividades molestas: ruidos y campos electromagnéticos 494
1.2.1.2.3.2. Actividades insalubres 496
1.2.1.2.3.3. Actividades nocivas 497
1.2.1.2.3.4. Actividades peligrosas 497
1.2.1.2.3.5. Actividades ilícitas 497
1.2.1.2.4. Actividad de arrendamiento de viviendas de uso turístico 497
1.2.1.3. Conservación del piso o local 498
1.2.1.4. Domicilio 499
1.2.1.5. Cambio de titularidad del piso o local 500
1.2.2. Relativas a elementos comunes 503
1.2.2.1. Respeto a las instalaciones generales de la Comunidad 503
1.2.2.2. Reparaciones del inmueble 505
1.2.2.3. Entrada por el piso o local 505
1.2.2.4. Contribución a los gastos generales: garantías a favor de la Comunidad 505
1.2.2.5. Contribución al fondo de reserva 508
1.2.2.6. Cumplimiento de las obligaciones relativas a la contribución a gastos generales y fondo de reserva 510
1.2.2.7. Uso del inmueble y relaciones con los demás propietarios 510
1.2.2.8. No utilización de un servicio 510
1.2.2.9. Órdenes de la autoridad 511
1.2.2.10. Privación del voto en la Junta 512
2. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LA COMUNIDAD 522
2.1. Conservación del inmueble 523
2.2. Responsabilidad de la comunidad frente a terceros 525
VII Régimen jurídico de las obras en elementos comunes y privativos en las comunidades de vecinos 535
1. OBRAS en elementos comunes 535
1.1. Introducción 535
1.1.1. La premisa general: prohibición de alteración 535
1.1.2. Excepciones: vías para la modificación 535
1.1.2.1. Los Estatutos 536
1.1.2.2. Flexibilización de la unanimidad del acuerdo de la Junta de propietarios 536
1.2. Obras necesarias: ordinarias, extraordinarias, urgentes o que no requieren acuerdo previo de la junta 537
1.2.1. Tipos 537
1.2.1.1. Obras de reparación ordinarias 537
1.2.1.2. Obras de reparación extraordinarias 538
1.2.1.3. Obras de reparación urgentes 538
1.2.1.4. Obras obligatorias que no requieren acuerdo previo de la junta 538
1.2.2. Contribución a las obras de reparación 541
1.2.2.1. Contribución conforme a la cuota 541
1.2.2.2. Otras formas de contribución: acuerdo unánime 542
1.2.2.3. La no utilización de elementos comunes y la obligatoriedad de contribuir al mantenimiento 542
1.2.2.4. Negativa de la Junta a aprobar la ejecución de obras 543
1.3. Obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común 545
1.4. Obras de innovación 546
1.4.1. Definición 546
1.4.2. Tipos 546
1.4.3. Contribución a las obras de innovación 547
1.4.3.1. Disconformidad 547
1.4.3.2. Voluntad de beneficiarse de una innovación a la que no se contribuyó 547
1.4.4. Aprobación de mejoras que modifican un elemento común 548
2. OBRAS EN ELEMENTOS PRIVATIVOS 557
2.1. Obras permitidas 557
2.2. Obras no permitidas 559
3. SUPUESTOS ESPECIALES 562
3.1. Obras que requieren, en todo caso, autorización administrativa 562
3.2. Obras en locales de negocio 565
3.3. La instalación del ascensor 567
3.3.1. Sobre las mayorías necesarias 567
3.3.2. Obligatoriedad de instalarlo 568
3.3.3. Sobre la interpretación de las cláusulas de exoneración y los ascensores 569
3.3.4. Sobre la posibilidad de establecer servidumbres a favor de la comunidad en perjuicio de otro propietario 574
3.4. Obras de accesibilidad para personas con discapacidad 581
3.4.1. Procedimiento 581
3.4.2. Consideración/acreditación de persona con discapacidad 583
3.5. Punto de Recarga de Vehículos Eléctricos 587
3.5.1. Introducción 587
3.5.2. Definición y encuadre en la Ley de Propiedad Horizontal. 588
3.5.2.1. Definición 588
3.5.2.2. Encuadre jurídico 588
3.5.3. Autorización para su instalación 589
3.5.4. Procedimiento para su instalación 590
VIII Los procedimientos judiciales en la Ley de Propiedad Horizontal 593
1. CUESTIONES GENERALES 593
1.1. Competencia 593
1.2. Acción 594
1.2.1. Las partes 594
1.2.2. La capacidad para ser parte 594
1.2.3. La capacidad procesal 594
1.2.4. La legitimación 596
1.2.4.1. Legitimación activa 596
1.2.4.2. Legitimación pasiva 601
1.2.5. Postulación procesal: Abogado y Procurador 602
1.2.6. Prescripción y caducidad de la acción 603
1.3. El proceso 604
1.3.1. Procedimientos 604
1.3.2. Acumulación de acciones y procesos 604
1.3.3. Reconvención 604
1.3.4. Cuantía 605
1.3.5. Diligencias preliminares 605
1.3.6. Recursos y ejecución provisional 606
1.3.7. Ejecución 606
1.3.8. Costas 608
1.3.9. Tasas judiciales 610
2. LOS PROCEDIMIENTOS EN PARTICULAR 610
2.1. Juicio ordinario 610
2.1.1. Régimen legal y ámbito de actuación 610
2.1.2. Especialidades legales en algunos supuestos 612
2.1.2.1. Cesación de actividades no permitidas del art. 7.2 LPH 612
2.1.2.1.1. Objeto 612
2.1.2.1.2. Presupuestos para su ejercicio 612
2.1.2.1.3. Legitimación activa 617
2.1.2.1.4. Legitimación pasiva: litisconsorcio pasivo necesario 618
2.1.2.1.5. Requisitos de procedibilidad: documentos de la demanda 619
2.1.2.1.6. La prueba 620
2.1.2.1.7. Sentencia estimatoria: contenido 620
2.1.2.1.8. Medidas cautelares 623
2.1.2.2. Impugnación de acuerdos de Junta de Propietarios del art. 18 LPH 624
2.1.2.2.1. Clases de acuerdos impugnables: Art. 18.1 LPH 624
2.1.2.2.2. Legitimación 630
2.1.2.2.3. Plazo para el ejercicio de la acción 634
2.1.2.2.4. Ejecutividad acuerdos comunitarios 636
2.1.2.2.5. Suspensión cautelar 637
2.2. Procedimiento monitorio 639
2.2.1. Competencia 639
2.2.2. Legitimación 640
2.2.3. Acumulación subjetiva de acciones 641
2.2.4. Concepto de moroso 641
2.2.5. Objeto del procedimiento: deudas 642
2.2.5.1. Contenido de la reclamación 642
2.2.5.2. No se incluyen las cuotas futuras 643
2.2.5.3. Se incluyen los recargos por demora sin efecto retroactivo 644
2.2.5.4. El plazo de prescripción de la deuda 644
2.2.6. Requisitos para ejercicio de la acción 645
2.2.6.1. Acuerdo de la Junta General aprobando la liquidación de la deuda 645
2.2.6.2. Certificado del acuerdo 646
2.2.6.3. Notificación del acuerdo de la Junta a los propietarios afectados en la forma del art. 9 LPH 647
2.2.7. Procedimiento monitorio: arts. 814 y siguientes de la LEC 649
2.2.7.1. Petición inicial 649
2.2.7.2. Admisión y requerimiento de pago 649
2.2.7.3. Posturas del deudor 650
2.2.8. Medida cautelar: embargo preventivo 652
2.2.9. Recursos y ejecución provisional 652
2.2.10. Costas 652
2.3. Juicio verbal 654
2.3.1. Régimen legal y ámbito de actuación 654
2.3.2. Especialidad en materia de costas 654
2.4. Juicio de equidad 655
2.4.1. Régimen legal y ámbito de actuación 655
2.4.2. Concepto de equidad 656
2.4.3. Naturaleza jurídica 656
2.4.4. Procedimiento 657
2.4.4.1. Competencia 657
2.4.4.2. Postulación 657
2.4.4.3. Legitimación 657
2.4.4.4. Procedimiento 657
2.4.4.4.1. Regulación legal 657
2.4.4.4.2. Tramitación 658
Índice analítico por voces 661
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal 671
Guía de busca rápida por articulado en la LPH 693
Guía de busca rápida por materias en la LPH 699