Las obras y reparaciones de la vivienda arrendada, sean de conservación o de mejora, a cargo del arrendador o del arrendatario, son cuestiones muy controvertidas que, en la práctica, han suscitado numerosas controversias entre arrendador y arrendatario, dando lugar a la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos de alquiler de vivienda y mucha litigiosidad entre las partes. Para resolver las dudas que suscita la materia, en esta obra se analizan las cuestiones más controvertidas desde una perspectiva práctica, dando respuesta a las preguntas más complejas, a la luz de la jurisprudencia existente hasta el momento, como por ejemplo, ¿Quién responde de la reparación de la caldera o el calentador de agua?, ¿y de la reparación de otros electrodomésticos, como lavadora, nevera, etc.?, ¿el arrendatario debe dejar el piso correctamente pintado en todos los casos? o ¿cuándo se pueden realizar las obras de adecuación de la vivienda reguladas en el artículo 24 LAU?.
Para ello, se recoge la interpretación de los Tribunales de Justicia sobre los conceptos jurídicamente más complejos como, por ejemplo, que se entiende por obras de conservación, pequeñas reparaciones, configuración de la vivienda u obras de mejora diferidas hasta la conclusión del contrato de arrendamiento.
Capítulo 1. Obras de conservación en la vivienda arrendada ( art. 21 LAU)
1. LAS OBRAS QUE AFECTAN A LA HABITABILIDAD DE LA VIVIENDA
¿ Qué deterioros se entienden producidos por el transcurso del tiempo, el desgaste natural y un uso norma de la vivienda ?
¿ Qué obras se consideran puesta a punto de la vivienda a la finalización del contrato de alquiler ?
¿ Qué pactos son válidos respecto a la conservación de la vivienda ?
¿ Responde el arrendador de los desperfectos que afectan a los elementos comunes de la vivienda ?
2. LAS PEQUEÑAS REPARACIONES DERIVADAS DEL USO ORDINARIO
¿ Qué tareas de mantenimiento debe hacer periódicamente el arrendatario ?
¿ Qué tipo de cláusulas pueden considerarse nulas ?
3. LOS DETERIOROS PRODUCIDOS POR CULPA DEL ARRENDATARIO
¿ Qué tipo de deterioros se han considerado producidos por mal uso del arrendatario ?
¿ Qué pruebas se admiten para acreditar el estado de las cosas ?
4 LAS OBRAS URGENTES EN LA VIVIENDA ARRENDADA
5 ALGUNOS CASOS PRÁCTICOS RELEVANTES
CAPÍTULO 2
Obras de mejora que puede realizar el arrendador en la vivienda arrendada ( art. 22 y 19 LAU)
CAPÍTULO 3
Obras que pueden llevarse a cabo por el arrendatario en la vivienda arrenda ( art. 23 y 24 LAU)
ELGA MOLINA ROIG
Doctora en Derecho Civil, Asesora Jurídica en Derecho Inmobiliario, Responsable de la Bolsa de mediación para el alquiler
social del Consell Comarcal del Tarragonés
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Elga Molina Roig (Tarragona, 1983) es responsable de la Oficina de Vivienda del Consell Comarcal del Tarragonès, investigadora de la Cátedra UNESCO de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili y profesora de Derecho civil en el Grado en Derecho, del Curso de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y coordinadora de la asignatura de contratación inmobiliaria del Máster en Derecho de la Empresa y la Contratación de la URV. Doctora en Derecho civil con Cum Laude, con Máster en Derecho de la Empresa y la Contratación y Diplomada en Administración y Gestión Inmobiliaria.
Desde 2003 su trayectoria profesional ha transcurrido en los diferentes ámbitos del sector inmobiliario: en un primer momento en el sector privado de intermediación inmobiliaria, de administración de fincas y de construcción y promoción inmobiliaria, y actualmente en el sector público en políticas de vivienda social.
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Ha participado en la redacción de unos principios sobre una legislación sobre arrendamientos urbanos en Cataluña para la Generalitat de Cataluña (2016-2017), ha comparecido ante la Comisión de Territorio y Sostenibilidad del Parlamento de Cataluña en relación a la Proposición de Ley de medidas urgentes para la Vivienda (2015). Ha colaborado en el Proyecto del 7º Programa Marco TENLAW como nacional reporter (2012-2015), y en el Pilot Project – Promoting protection of the right to housing – Homelessness prevention in the context of evictions (2014-2016) para la Comisión Europea. Y también ha participado en el Proyecto una nueva regulación sobre los arrendamientos de vivienda y comentarios a la nueva regulación de las tenencias intermedias del Centro de Estudios Jurídicos y Formación Especializada (2014-2015). Además, desde 2009 ha realizado más de veinte conferencias, seminarios y talleres sobre las políticas públicas de vivienda de la Generalitat de Catalunya, sobre la emancipación juvenil, el arrendamiento urbano y otras formas de acceso a la propiedad.
Es autora del informe español Tenancy Law and housing policy in Multi-level Europe del Proyecto TENLAW (Comisión europea, 2014), coautora de dos libros La propiedad compartida y la propiedad temporal (Ley 19/2015) y Reformando las tenencias de la vivienda de Tirant lo blanch y autora o coautora de más de diez artículos en Revistas especializadas o Diarios (por ejemplo, A legal perspective of current challenges of the Spanish residential rental market», International Journal of Law in the Built Environment, Vol. 9 Issue: 2, 2017, La estabilización de la renta como mecanismo para incentivar el acceso a la vivienda a través del arrendamiento urbano desde una perspectiva comparada, Revista CEFLEGAL, 20015; Nueva reforma del contrato de alquiler: ¿renta justa o injusta?, Diari de Tarragona, 2015; The new intermediate tenures in Catalonia to facilitate access to housing, Revue de Droit Bancaire et Financière, Lexis Nexis, 2015).
Ha realizado diferentes comunicaciones y ha asistido a diferentes congresos y conferencias en España, Alemania, Dinamarca, Holanda, Bélgica, Portugal y Malta, que principalmente han tratado sobre políticas de vivienda, arrendamiento urbano y otras formas de acceso a la vivienda. Ha dirigido el seminario sobre la política de vivienda social, acceso a la vivienda y pérdida de la misma de Cataluña y Chile, ha coordinado la Jornada sobre la gestión de las viviendas vacías organizada por el Ayuntamiento de Tarragona y la Cátedra de Vivienda de la URV (2016) y ha formado parte del comité organizador de diferentes conferencias (por ejemplo, ENHR Overcoming the crisis: integrating the urban environment (2013) o del Congreso de Derecho Civil catalán Las nuevas formas de propiedad en el Código Civil de Cataluña organizado por la Cátedra UNESCO de Vivienda de la URV. (2015).
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