La calificación registral

I. LA CALIFICACIÓN COMO PRINCIPIO HIPOTECARIO

El Registro de la Propiedad español, como Registro de derechos es un instrumento fundamental para el desarrollo del tráfico económico y jurídico, pues permite la contratación sobre derechos y titularidades reales de una manera rápida y segura, disminuyendo las asimetrías de información y estableciendo un sistema de presunciones de validez y eficacia de los derechos que permite en última instancia el fomento del crédito inmobiliario.

Teniendo en cuenta los importantes efectos jurídicos y económicos que produce la publicidad registral a través del Registro de la Propiedad, resulta esencial un control de legalidad y validez de los actos y negocios jurídicos que pretenden su acceso al Registro. Se evita así que gocen de publicidad registral títulos no válidos que no cumplan con los requisitos legales. Control que constituye la calificación registral.

La calificación registral como juicio de legalidad e inscribibilidad de los actos y contratos que dan lugar a modificaciones jurídico reales cuya inscripción se solicita, es una función esencial y específica de la función registral para sustentar los importantes efectos jurídicos y económicos que derivan de la inscripción en el Registro de la Propiedad. La calificación forma parte de los principios hipotecarios, a los que vamos a referirnos con carácter previo por la importancia que tienen en la regulación del Derecho Hipotecario, como normas que regulan nuestro sistema hipotecario y configuran la publicidad inmobiliaria.

En nuestro país se comenzó a hablar de los principios hipotecarios a raíz de una serie de artículos sobre la materia de JERÓNIMO GONZÁLEZ, que después se reunieron en una sola obra1). Los principios hipotecarios se definen como aquellas reglas jurídicas fundamentales que organizan el régimen de publicidad inmobiliaria y sirven de base al sistema hipotecario de un país determinado, y que pueden obtenerse por inducción o abstracción de diversos preceptos de Derecho positivo. Son auténticas normas jurídicas, no meros principios generales del Derecho, y como señala LACRUZ BERDEJO2), son normas cuya formulación ha sido convencionalmente abreviada, de modo que, con una sola palabra o expresión, se da a conocer una determinada regulación.

Se han realizado muchas clasificaciones de los principios hipotecarios, pero optaremos aquí por la que la que distingue según el momento en el que operan los diferentes principios dentro del procedimiento registral. Se distingue así entre:

i) Principios previos a la inscripción: rogación (art. 6LH) y calificación o legalidad (art. 18 y 3LH).

ii) Principios simultáneos a la inscripción: prioridad (art. 17LH), especialidad (art. 9LH y 51 RH) y tracto sucesivo (art. 20LH).

iii) Principios posteriores a la inscripción: legitimación (art. 38LH) y fe pública registral (art. 34LH).

Dentro de estos principios, que vendrían a ser la estructura del Derecho hipotecario, es esencial el principio de legalidad y dentro del mismo la calificación como control de validez e inscribibilidad de los documentos presentados en el Registro. El principio de legalidad supone que al Registro sólo puedan acceder títulos válidos, exigiendo como regla general titulación pública o auténtica (art. 3LH) con las correspondientes excepciones3) y siempre un control realizado por el registrador de los títulos por los que se constituyen, adquieren, modifican o extinguen derechos que pretenden obtener publicidad registral.

Tradicionalmente el principio de legalidad registral se ha desglosado en los términos señalados: distinguiendo entre la necesidad de titulación pública o auténtica y la calificación del registrador, que realiza un control de legalidad e inscribibilidad del acto cuya registración se pretende.

La calificación registral es el control de legalidad realizado por el registrador competente territorialmente del acto o negocio y que es requisito imprescindible para que dicho acto o negocio acceda al Registro practicándose el asiento correspondiente y que producirá los efectos que la legislación hipotecaria le atribuye.

Sin embargo, es muy interesante la distinción que hace GARCÍA GARCÍA4), que identifica el principio de legalidad y el de calificación registral y afirma, que si bien en un sentido amplio el principio de legalidad y la calificación registral se complementan –puesto que uno de los presupuestos de la calificación es la necesidad de documentación pública o auténtica– no deben confundirse, ni en su concepto, ni en su importancia, ya que, en un sentido estricto, el principio de legalidad debería identificarse únicamente con la calificación registral en el ámbito del Derecho hipotecario.

Señala GARCÍA GARCÍA que ello es así porque la titulación auténtica pertenece a los «medios de prueba de la calificación registral» y que como tales medios de prueba pueden existir otros. Es la calificación registral lo que supone una característica esencial y estructural de nuestro sistema hipotecario, y lo que le identifica con el principio hipotecario de legalidad. Lo esencial del principio de legalidad en nuestro sistema es el control de la misma que hace el registrador para atribuir mediante la inscripción del derecho, los efectos que son propios de la publicidad registral.

En este mismo sentido ROCA SASTRE y ROCA SASTRE MUNCUNILL5) también señalan que «la exigencia de titulación auténtica como regla general, ya que cuenta con limitadas excepciones, guarda en el principio de legalidad una relación meramente instrumental o coadyuvante, pues hay sistemas registrales, como los anglosajones, en las que la calificación registral, o sea, el principio de legalidad también existe y, en cambio, no se da la exigencia general de la titulación auténtica como cauce adecuado para la inscripción ».

Además, no en todos los casos se va a exigir documentación pública o auténtica para la práctica de un asiento en el Registro. Nuestra legislación admite distintos supuestos en que se practicarán asientos (de inscripción, anotación preventiva, nota marginal o cancelación) sin la exigencia de titulación pública y, por tanto, mediante documento privado. Frente a ello, la calificación del registrador es imprescindible con independencia del carácter público o privado del vehículo formal en el que consta el acto o contrato inscribible.

Por ello, la exigencia de titulación pública o auténtica ha de entenderse más como un medio de prueba de los elementos de la publicidad registral (titular registral, acto o contrato, derecho real inscribible) que como principio hipotecario.

Además, habría que distinguir entre el principio de legalidad con carácter general y la legalidad registral. Esta última, tiene unos efectos característicos en el ámbito del tráfico jurídico inmobiliario que implica una eficacia «erga omnes» del contenido del Registro y una protección del tercero de la que carece el documento judicial derivado de un procedimiento que tendrá efectos de cosa juzgada entre las partes litigantes pero no frente a terceros, y diferente también del documento autorizado por un notario, en el que dará fe y forma pública al acto que los otorgantes lleven a cabo; y debe autorizarlo «cumpliendo la legalidad», pero no con los efectos propios de los asientos registrales que son los que en definitiva le atribuye la inscripción (legitimación, fe pública).

Ello, sin perjuicio de los importantes efectos traditorios de que goza según nuestro sistema traslativo la escritura pública a través de la tradición instrumental, pero sin llegar a otorgar la seguridad conferida por la publicidad registral al derecho y al titular inscrito mediante las presunciones señaladas y frente a terceros.

AMORÓS GUARDIOLA también coincide en identificar el principio de legalidad registral y el de calificación registral, con la suficiente entidad como para configurarlo como un principio hipotecario autónomo, escapando así a la tradicional clasificación de los principios hipotecarios.

Afirma, que la idea de legalidad es un requisito exigido en todo Estado de Derecho, y que, como tal, aparece así recogido como uno de los principios fundamentales de nuestra Constitución. Pero que, sin embargo, la legalidad así considerada es tan amplia y tan genérica que aporta poco a la función calificadora de los registradores, más allá de la sujeción que a dicho principio constitucional debe someterse en el ejercicio de su profesión como el resto de profesionales del Derecho. Por ello, entiende que es más acertada la formulación no solo del principio de legalidad sino junto a él e identificándose con el mismo en el ámbito registral, el principio de calificación registral6).