I. PLANTEAMIENTO
Cuando un edificio amenaza derrumbarse, su propietario tiene obligación de evitarlo haciendo las reparaciones necesarias o demoliéndolo. Si tuvo conocimiento del peligro y no cumple su deber será responsable de los daños y perjuicios que se originen, a título de culpa por negligencia en el actuar, por omisión de las decisiones oportunas que hubiesen impedido el daño.
Ante la situación consumada, lo mismo el Código Civil en sus artículos 391, 1.907 y 1.908, que el Código Penal en los 263 a 267 y 625 y 626, imponen las respectivas sanciones, punitivas y reparadoras los segundos, simplemente reparadoras los de la Ley Civil.
Antes de producirse los daños deben tomarse las precauciones que el dueño ha omitido o quien sin ser dueño los ha provocado, y de ellos se derivó una situación ruinosa del edificio con graves peligros para los ciudadanos, para los intereses públicos y los privados. Las exigencias de precauciones de los peligros están establecidas en las leyes con acciones civiles y administrativas, y las imponen con sus propias competencias, el juez civil y la autoridad administrativa.
Como estas medidas pueden ir desde sencillas obras reparadoras hasta las máximas de demolición, y como los ocupantes igual pueden ser los dueños que otras personas a ellos unidas por vínculos contractuales, los efectos de la decisión serán de distintas y graves repercusiones. Interesará al Ayuntamiento la demolición para facilitarse la ordenación urbana, interesará la demolición al dueño que tiene cedida la posesión mediante renta módica, interesará al inquilino la realización de obras reparadoras, que aumenten la consolidación y conservación del inmueble con sólo pagar un interés de su importe durante un plazo más o menos largo.
Creciente es el aumento de los edificios ruinosos. Unos por vejez natural, de antigüedad en el tiempo, otros, debido a deficiencias constructivas, algunos por ambas causas, también los hay a consecuencia del abandono de sus dueños, y hasta los que pudiendo repararse con fáciles obras, no es permisible el arreglo de desperfectos porque lo prohíben las normas urbanísticas.
A veces nos encontramos con edificios ruinosos sólo en parte, cuyos desperfectos son corregibles sin afectar al resto de la construcción o que si atañe a todo lo edificado, supuestos originadores de los conceptos de ruina parcial y de unidad predial. No faltan tampoco los casos en que los desperfectos ruinosos se hayan producido en edificaciones calificadas cómo de interés histórico, artístico o ambiental, dando lugar a interferencias de intereses públicos por los peligros amenazantes del derrumbamiento y de intereses, también públicos que corresponden a los valores culturales de la obra de fábrica, y, asimismo, de intereses privados cuando fueren propiedad de particulares que, por la declaración del estado ruinoso, sintieren perjudicados sus derechos dominicales de disposición y disfrute, llegándose a límites de expropiación forzosa.
II. LABOR DE LA JURISPRUDENCIA
En esto ha sido y viene siendo de capital relevancia, de importancia primordial, la Jurisprudencia del Tribunal Supremo. Sobre las bases de los supuestos establecidos en la Ley y de autores estudiosos del tema, las sentencias de él emanadas están dando vida corporal a lo que, por mor de los términos legales, sólo aparecen cinco conceptos jurídicos indeterminados. Junto a la Jurisprudencia vale resaltar la considerable significación de los informes periciales conteniendo dictamen sobre el estado de ruina, los deterioros y daños existentes, las partes del edificio afectadas por el detrimento según sean principales y fundamentales o secundarias y de ornato complementario, las necesarias obras de reparación y consolidación, los valores económicos del edificio y de las obras a ejecutar, las normas urbanísticas que rigen en el lugar de situación del edificio y, en fin, las precisas, claras, concretas conclusiones sobre los extremos de cada supuesto de ley, calificativo del estado ruinoso o de su inexistencia, según sea el caso objeto, primero, del procedimiento administrativo y, después del proceso judicial.
La competencia jurisdiccional corresponde a la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, en último grado. Hasta el día 19 de febrero de 1989, de la Sala 4.ª, y desde el siguiente 20 a la Sala 3.ª, como consecuencia de haberse refundido las tres antes existentes (3.ª, 4.ª y 5.ª) en única Sala, numerada 3.ª, por disposición de los artículos 55 y disposición transitoria primera de la Ley Orgánica del poder Judicial de 1985 y el 28 de la Ley de Demarcación y Planta Judicial de 1988. Al citar las sentencias sólo indicamos la fecha, entendiéndose por lo dicho cuales son de la Sala 4.ª y cuales de la 3.ª. Así pues hoy la competencia corresponde a ésta, en recursos de casación según los arts. 86, 96, 99 y 100 de la LJCA de 13 julio de 1998 y de revisión según el 102 de la misma.
Ahora, como anticipación de la doctrina jurisprudencial y porque hace lúcido resumen de las cuestiones planteadas y decididas, transcribiremos, de la sentencia de 8 de junio de 1993, Sala Tercera y Sección 5.ª del Tribunal Supremo (RJ 1993,4520), este fundamento jurídico:
Como se ha repetido innumerables veces en Sentencias de este Tribunal, por no citar sino una de las más recientes la de 2-2-1993 la declaración de ruina no hace más que proclamar o reconocer una situación puramente de hecho, puramente objetiva, independientemente de las causas o motivos que pudieran haberla originado, sean o no culposos. A tal conclusión llegan los Tribunales después del examen y valoración de las pruebas practicadas en su conjunto, teniéndose en cuenta que respecto a los informes periciales emitidos en el proceso y aun en la vía administrativa gozan de una cierta preferencia los pronunciados por los técnicos municipales a quienes se atribuye en principio y salvo prueba en contrario suma una imparcialidad, calidad esta que se incrementa respecto a los informes evacuados en la vía jurisdiccional por peritos designados de común acuerdo por las partes, y tal vez más, si cabe, cuando han sido nombrados tras la correspondiente insaculación, caso de no haberse logrado tal acuerdo, ello debe ser así por las garantías procesales de contradicción, de la posibilidad de recusación de aquéllos por las causas legales establecidas, por la facultad de las partes de adicionar los extremos de prueba propuesta por la contraria y por la posibilidad de solicitar las aclaraciones que estimen pertinentes en el acto de rendición de la pericia. Todo ello sin olvidar que el Art. 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil faculta a los Juzgadores a que aprecien la prueba pericial según las reglas de la sana crítica, como el 632 de la ley anterior.
Con todo, tras la introducción de los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo, y su potenciación como órganos jurisdiccionales de instancia respecto de la Administración Local por la Ley Orgánica 19/2003, el recurso frente a la sentencia de instancia es la apelación ante el Tribunal Superior de Justicia. No hay ulterior casación, ni siquiera en unificación de doctrina, quedando exclusivamente el recurso de casación en interés de Ley, que únicamente puede ser interpuesto por el Estado y entidades asimiladas y, además, sólo puede fundarse en la infracción de normas emanadas del Estado (Art. 100). Por ello, dada la general competencia de los Ayuntamientos en la materia y la competencia normativa de las Comunidades Autónomas en materia de urbanismo, son ya muy escasos los pronunciamientos del Tribunal Supremo al respecto, quedando dispersada la doctrina en los diferentes Tribunales Superiores de Justicia.
III. CONCORDANCIAS LEGISLATIVAS
En las sentencias del Tribunal Supremo expuestas en esta obra se citan los preceptos legales aplicados al respectivo recurso que cada una resuelve. Conviene, para mejor entendimiento en el tiempo actual, cual de ellos es el correspondiente al hoy vigente. Las Leyes de referencia son las del Suelo y Ordenación Urbana de 1956, 1976, 1992, 1998 y 2007, y Ley de Ordenación de la Edificación Núm. 38 de 5 noviembre 1999.
LS-1956 LS-1976 LS-1992 LS-1998 LOE LS-2007
Deberes de con-
servación y Art. 168 Art. 181 Arts. 21 y 245 Art. 19 Arts. 3 y 16 Art. 9.1
rehabilitación
Inscripción en
el Registro de Art. 142-3 Art. 154.3 Art. 228
solares
Obras en edifi-
cios por su Art. 169 Art. 182 Art. 246 Art. 18 Art. 3
interés
Supuestos de Art. 170 Art. 183 Art. 247
ruina
IV. LA BIBLIOGRAFÍA
La construcción jurídica de la intervención administrativa en la conservación de los edificios y, llegado el caso, en la declaración de estado ruinoso, ha sido obra de las leyes, que, paso a paso, año tras año, han venido formando sus perfiles, bases, supuestos, procedimientos y efectos.
La doctrina de los autores contribuye, de manera muy valiosa, poniendo de relieve las facetas de nuevas cuestiones, de lagunas en los preceptos y previsibles repercusiones en hechos y derechos, que luego aprovecha el legislador al redactar las sucesivas modificaciones de los textos normativos. Con la jurisprudencia, como hemos señalado, se completa el cuadro. Con todo ello es facilitado el estudio encaminado a plantear y resolver las situaciones reales, prácticas, que afectan, de una parte, a los propietarios, moradores, arrendatarios y ciudadanos, y de otra a la Administración Municipal como, asimismo, a los Poderes Públicos del Estado y de las Comunidades Autónomas en sus funciones legislativas y gubernativas.
La bibliografía es abundante. En 1964 publicamos en la Revista de Derecho Judicial el estudio «la declaración administrativa de edificio en estado ruinoso», y en él recogemos las entonces principales obras de los autores.
Ahora, en el presente estudio, hacemos cita de la Bibliografía que, hasta hoy, hemos consultado.
