1ª Edición, Mayo 2008
Editorial Jurídica SEPÍN
SINOPSIS
La cesión del local de negocio es el tema elegido para el presente Cuaderno de Jurisprudencia al Detalle, pero el lector debe tener en cuenta que no se ha tratado la cuestión referida al traspaso, porque, debido a su importancia, será objeto de un cuaderno independiente.
Los dos grandes apartados en los que se ha estructurado vienen referidos a los contratos firmados bajo la vigencia del Texto Refundido de 1964 y los realizados una vez ya en vigor la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
Dentro de los contratos que se rigen por la norma anterior, en primer lugar, hacemos referencia a las situaciones que se pueden dar cuando la titularidad del arrendamiento recae sobre una persona jurídica, como son que se produzca la asociación, el cambio de denominación de la empresa, del tipo de sociedad o de los socios que la forman, así como los casos en los que existe la disolución o fusión de la entidad o se produce la venta de sus acciones y si es posible el incremento de la renta por parte del arrendador.
En el siguiente punto se estudian los casos en los que el arrendatario es una persona física y se produce la cesión debido a la adjudicación judicial del negocio, al cambio de la licencia fiscal del mismo, al abandono del arrendamiento por uno de los coarredantarios, a la cesión al cónyuge no titular o a la constitución de una sociedad por parte del arrendatario.
Continuamos con cuatro aspectos que son comunes, con independencia de si el arrendatario es persona jurídica o física, como son la existencia o no del consentimiento del arrendador, la prescripción de la acción para instar la resolución por la cesión, los medios son necesarios para probar la realidad de la transferencia de la titularidad y, en último lugar, el apartado denominado distintos supuestos, referido, entre otras, a situaciones tales como la existencia de colaboración por terceras personas o a la domiciliación de una sociedad.
En los contratos realizados tras la promulgación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y debido a la escasa jurisprudencia que por el momento existe, nos hemos ocupado de la necesidad de notificar la cesión al arrendador y de la posibilidad de prohibir la misma mediante el pacto de las partes firmado en el contrato.
