Manual de derecho inmobiliario registral. Adaptado a la Ley 11/2023. En vigor desde mayo de 2024

Abreviaturas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Prólogo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
PRIMERA PARTE
CONCEPTOS GENERALES
Conceptos generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
El registro de la propiedad: concepto, función, organización y eficacia 31
Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Función . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Organización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
Eficacia. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
El derecho inmobiliario registral: concepto y contenido . . . . . . . . . . . 38
Orígenes históricos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Contenido . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
El sistema registral español: indicaciones históricas y características . . . 40
Indicaciones históricas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Características . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Registro de la propiedad y catastro. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
SEGUNDA PARTE
ELEMENTOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
La finca. Fincas especiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
Concepto de finca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
La finca como base del sistema . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
Clases de fincas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
Fincas rústicas y urbanas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
Clasificación civil y catastral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
Clasificación urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
Calificación registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
2.
3.
3.1.
3.2.
3.3.
4.
5.
6.
7.
IV.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
1BIS
I.
II.
1.
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
2.
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2
I.
1.
2.
3.
II.
III.
1.
2.
Fincas materiales y registrales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Finca coordinada, no coordinada y pre-coordinada . . . . . . . . . . . . 56
Finca coordinada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Finca no coordinada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Finca pre-coordinada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Fincas continuas y discontinuas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Fincas matrices y resultantes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
Fincas de origen y de resultado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Fincas comunes y especiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Fincas especiales. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
Las aguas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
La concesión administrativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
El derecho de superficie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
El aprovechamiento urbanístico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
Los engalabernos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
La propiedad horizontal, el aprovechamiento por turno y los complejos
inmobiliarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
La participación indivisa de local con asignación de uso exclusivo
de plaza de garaje o trastero . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
Modificaciones de las fincas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
Modificación de superficie, linderos u otros datos descriptivos de la
finca registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
La agrupación, segregación, agregación y división de fincas . . . . . . . . 71
Disposiciones comunes para todos los supuestos . . . . . . . . . . . . . . 72
Naturaleza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
Titulación formal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
Representación gráfica georreferenciada. . . . . . . . . . . . . . . . 73
Una sola inscripción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
Operaciones de modificación hipotecaria: agrupación, segregación,
agregación y división de fincas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
Agrupación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
Segregación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
Agregación. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
División. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
El procedimiento Registral. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
El procedimiento registral. Ideas generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
Descripción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
Naturaleza jurídica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
Presupuesto, trámites y suspensión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
Las formas de comunicación y el procedimiento registral . . . . . . . . . . 85
La comunicación escrita como regla general . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
El papel de la oralidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
10 Manual de Derecho registral inmobiliario
3.
3
I.
1.
2.
2.1.
2.2.
II.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
6.1.
6.2.
7.
7.1.
7.2.
7.3.
8.
III.
IV.
4
I.
1.
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.
1.6.
2.
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2.4.1.
2.4.2.
La oralidad secundaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
Actos y derechos que acceden al Registro. El título inscribible . . 89
El título inscribible: cuestiones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
Idea general del título inscribible . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
Título formal y título material . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
En sentido material. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
En sentido formal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
Derechos y situaciones inscribibles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
El objeto de la inscripción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
Características del objeto de la inscripción . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
El artículo 2 de la Ley Hipotecaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
Crítica del art. 2 de la LH . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
Elenco de derechos reales inscribibles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
Situaciones jurídico reales no inscribibles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
Derechos que no necesitan inscripción. . . . . . . . . . . . . . . . . 98
Derechos que no pueden inscribirse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
Situaciones jurídicas no reales inscribibles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
Principales reglas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
¿Qué pasaría si un derecho personal hubiera accedido al registro?
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
El reflejo registral de algunos derechos personales . . . . . . . . . 100
Situaciones intermedias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
¿Numerus apertus de derechos registrables? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
Excursus sobre la tendencia a la expansión del objeto del registro. . . . . 102
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
La inmatriculación: concepto y clases. La reanudación del tracto 107
La inmatriculación: concepto y clases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
Concepto de inmatriculación. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
Concepto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
Ingreso de la finca en el registro de la propiedad y apertura de
folio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
Primera inscripción de dominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
Procedimientos de inmatriculación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
Requisitos especiales exigidos por la legislación sectorial para
proteger el dominio público . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
Efectos limitados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
Expediente de dominio de inmatriculación. . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
Introducción: reforma del expediente por la Ley 13/2015. . . 117
Competencia para la tramitación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
Incoación del expediente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
Sustanciación del expediente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119
Acta notarial y solicitud al registrador de certificación
y anotación. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119
Intervención del registrador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120
Índice Sistemático 11
2.4.3.
2.4.4.
2.4.5.
2.5.
2.6.
2.7.
3.
3.1.
3.1.1.
3.1.2.
3.2.
3.3.
3.3.1.
3.3.2.
3.3.3.
3.4.
4.
4.1.
4.2.
4.3.
4.4.
4.5.
4.6.
4.7.
5.
5.1.
5.2.
5.3.
5.4.
5.5.
5.6.
II.
1.
2.
Notificaciones de la pretensión de inmatriculación . . 121
Alegaciones y oposición. Acta del notario accediendo
a la pretensión. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
Calificación final e inscripción . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
Publicación de edicto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
Recursos contra la calificación registral . . . . . . . . . . . . . . . . 123
Fin del expediente por juicio declarativo . . . . . . . . . . . . . . . 124
Procedimiento de inmatriculación por doble título público . . . . . . 124
Doble título público . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124
Título inmatriculador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124
Título previo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
Lapso temporal de un año . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
Identidad de la finca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
Identidad descriptiva entre títulos y entre título inmatriculador
y catastro. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
Falta de previa inscripción y ausencia de dudas sobre
la coincidencia de la finca con otra inmatriculada . . . 127
Falta de coincidencia de la finca con otra de dominio
público. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
Inscripción y trámites posteriores. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
Procedimiento inmatriculador por medio de certificación administrativa.
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
Entes inmatriculadores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
Título inmatriculador: certificación administrativa . . . . . . . . 129
Certificación catastral descriptiva y gráfica o representación
gráfica georreferenciada alternativa. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
Requisito de falta de inmatriculación previa . . . . . . . . . . . . . 130
Requisito de falta de dudas sobre la coincidencia de la finca
con otra de dominio público . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
Publicación de edicto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
Supuestos especiales de certificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
Inmatriculación del art. 204 LH . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
Inmatriculación mediante expedientes de transformación o
equidistribución urbanística. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
Inmatriculación mediante expedientes de concentración parcelaria
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
Inmatriculación de fincas objeto de expropiación forzosa . . . 133
Inmatriculación de fincas de titularidad pública resultantes de
procedimientos administrativos de deslinde . . . . . . . . . . . . . 133
Inmatriculación en virtud de sentencia obtenida en procedimiento
declarativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
Normas comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
La reanudación del tracto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
Tracto sucesivo, interrupción y reanudación . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
Expediente de reanudación del tracto sucesivo . . . . . . . . . . . . . . . 135
12 Manual de Derecho registral inmobiliario
2.1.
2.2.
2.2.1.
2.2.2.
2.2.3.
2.3.
3.
4.
4.1.
4.2.
5
I.
II.
1.
2.
III.
IV.
V.
VI.
1.
2.
3.
VII.
1.
2.
3.
VIII.
1.
2.
6
I.
1.
2.
II.
1.
2.
2.1.
2.2.
2.3.
Supuesto de hecho y carácter excepcional . . . . . . . . . . . . . . 135
Tramitación del expediente. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
Inicio del expediente y documentación que debe
aportarse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
Citaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
Finalización del expediente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
Efectos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
Reanudación por medio de certificación administrativa. . . . . . . . . 139
Otras formas de reanudación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
Reanudación en procedimiento de equidistribución . . . . . . . 140
Sentencia recaída en procedimiento ordinario . . . . . . . . . . . 141
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
El titular registral: concepto y supuestos especiales de titularidad 145
Concepto y naturaleza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
Requisitos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
Personalidad jurídica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
Adecuada designación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
Cambio de nombre o denominación. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
Determinación mediata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
Situaciones jurídicas de pendencia. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
Pluralidad de titulares . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
Comunidad ordinaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
Comunidad germánica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
Comunidades funcionales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152
Patrimonios sin personalidad jurídica. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152
Uniones temporales de empresas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
Comunidades de propietarios. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
Fondos de pensiones, de inversión y titulización hipotecaria o titulación
de activos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
Personas jurídicas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
Personas jurídicas con inscripción constitutiva. . . . . . . . . . . . . . . . 154
Personas jurídicas sin inscripción constitutiva . . . . . . . . . . . . . . . . 156
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
Registro de la propiedad y urbanismo: aspectos esenciales. . . . . . 159
Coordinación del registro de la propiedad con la legislación urbanística
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161
Consideraciones previas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161
Régimen jurídico aplicable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
Actos inscribibles en el registro de la propiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
Consideraciones previas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
Actos inscribibles. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
Proyectos de equidistribución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
Cesiones de terrenos con carácter obligatorio . . . . . . . . . . . . 166
Incoación de expedientes sobre disciplina urbanística . . . . . . 166
Índice Sistemático 13
2.4.
2.5.
2.6.
2.7.
2.8.
2.9.
2.10.
2.11.
III.
IV.
1.
2.
V.
1.
2.
3.
VI.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
VII.
1.
2.
VIII.
1.
Condiciones especiales de actos autorizatorios . . . . . . . . . . . 166
Actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
Interposición de recurso contencioso-administrativo. . . . . . . 167
Actos administrativos y sentencias anulatorias . . . . . . . . . . . . 168
Cláusula residual. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
Sobre la inscripción de obra nueva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
Inscripción de obra nueva prescrita . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170
Convenios urbanísticos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171
Títulos inscribibles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172
Breve examen de la inscripción de las cesiones obligatorias y del derecho
de aprovechamiento urbanístico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
Cesiones de terrenos con carácter obligatorio . . . . . . . . . . . . . . . . 174
Sobre la inscripción del aprovechamiento urbanístico . . . . . . . . . . 175
Las anotaciones preventivas en materia urbanística . . . . . . . . . . . . . . . 178
Planteamiento general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178
Anotaciones preventivas dictadas en procedimiento administrativo
de disciplina urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178
Anotaciones preventivas ordenadas en proceso contencioso-administrativo
que pretenda la anulación de instrumentos de ordenación
urbanística, de ejecución, o de actos administrativos de intervención
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180
Notas marginales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
Planteamiento general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
Nota marginal relativa a las condiciones especiales a que se sujeten
los actos de conformidad, aprobación o autorización administrativa 183
Nota marginal acreditativa de la adquisición del aprovechamiento
urbanístico (art. 77 NCRH) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
Nota marginal de declaración de la ilegalidad de la licencia de obras
o del acto de conformidad, autorización, aprobación administrativa 184
Nota marginal acreditativa de la concesión de licencia para obras y
usos provisionales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
Nota marginal acreditativa de la concesión de licencia para edificios
fuera de ordenación. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186
Inscripción de transmisiones sujetas a tanteos y retractos . . . . . . . . . . . 187
Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
La inscripción de transmisiones sujetas a tanteo y retracto urbanísticos
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
Régimen de venta forzosa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189
Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190
14 Manual de Derecho registral inmobiliario
1
I.
1.
2.
2.1.
2.2.
2.3.
3.
4.
4.1.
4.2.
5.
II.
1.
2.
3.
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
3.6.
4.
4.1.
4.2.
4.3.
4.4.
4.5.
III.
1.
2.
2
I.
II.
1.
1.1.
TERCERA PARTE
LOS ASIENTOS REGISTRALES
La inscripción, su eficacia y clases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
El asiento registral: concepto y clases. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
Sistemas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
El sistema de inscripción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
El sistema de transcripción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
El sistema de encasillado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
Requisitos comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196
Clases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196
Clasificación legal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196
Clasificación doctrinal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197
Especial referencia a la inmatriculación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198
La eficacia de la inscripción en nuestro Derecho . . . . . . . . . . . . . . . . 198
Planteamiento. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198
Eficacia de la inscripción en otros sistemas . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199
La inscripción constitutiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199
El carácter de la inscripción. Razones históricas . . . . . . . . . . 199
Noción de inscripción constitutiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200
Razones para la inscripción constitutiva . . . . . . . . . . . . . . . . 201
Inscripción complementaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
Casos en que la inscripción es constitutiva . . . . . . . . . . . . . . 202
Inscripción constitutiva e inscripción obligatoria. . . . . . . . . . 202
Las inscripciones llamadas declarativas y el efecto de no inscribir . . 203
Noción de inscripción declarativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203
Los perjuicios derivados de la falta de inscripción: una inscripción
algo más que «meramente» declarativa . . . . . . . . . . 203
Papel de la inscripción respecto del negocio cuando no es
constitutiva: la inscripción como forma de valer y el efecto
irritante de no inscribir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204
¿Debería revisarse el carácter de la inscripción? . . . . . . . . . . . 205
La inadmisibilidad de documentos no inscritos . . . . . . . . . . . 206
El asiento de inscripción en su aspecto formal . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207
Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207
Formalidades. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208
Inscripción, tradición y causa: influencia del régimen hipotecario
en la dinámica de los derechos reales. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211
Planteamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213
La inscripción y la tradición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
La inscripción en el iter transmisivo de un derecho: la tradición y la
inscripción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
La teoría del título y el modo y la inscripción. . . . . . . . . . . . 214
Índice Sistemático 15
1.2.
1.3.
1.3.1.
1.3.2.
1.3.3.
1.3.4.
1.3.5.
1.3.6.
III.
1.
2.
2.1.
2.2.
3.
4.
5.
IV.
1.
2.
3.
3
I.
1.
2.
II.
1.
2.
2.1.
2.2.
3.
3.1.
3.2.
4.
4.1.
4.2.
4.3.
Indicación histórica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
El papel de la inscripción respecto a la tradición . . . . . . . . . . 215
La teoría según la cual la inscripción no suple a la tradición.
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
La disputa doctrina sobre el art. 1462 CC . . . . . . . . . 216
La teoría según la cual la inscripción suple a la tradición
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
Los límites de estas teorías en las leyes . . . . . . . . . . . 216
El efecto limitado de la transmisión cuando no se inscribe.
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
Conclusión. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
La causa y la inscripción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
La doctrina de la causa y el registro: ¿en qué medida importa la
causa para el registro? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
La causa traditionis y la inscripción: la necesidad de causa . . . . . . . . 218
Expresión de causa y calificación registral. . . . . . . . . . . . . . . 218
Calificación registral, anomalía, inadecuación y tipicidad de
las causas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
La presunción de causa y el proceso de inscripción: la innecesariedad
de expresar la causa en determinados casos . . . . . . . . . . . . . . . 219
Contradicción, congruencia y simulación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220
La causa de la adquisición del titular registral y los terceros de buena
fe: la abstracción de la titularidad al acceder al registro. . . . . . . . 220
El problema del consentimiento formal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
Noción de consentimiento formal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
Casos en que se admite el consentimiento formal . . . . . . . . . . . . . 221
El consentimiento sin expresión de causa y el consentimiento formal.
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
Las anotaciones preventivas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225
Las anotaciones preventivas: concepto y caracteres . . . . . . . . . . . . . . . 227
Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227
Caracteres. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228
Clases de anotaciones preventivas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
Clasificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
Las anotaciones representativas de otro asiento . . . . . . . . . . . . . . . 233
Supuestos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233
Efectos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
Las anotaciones de derechos en litigio o en formación. . . . . . . . . . 235
Supuestos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
Efectos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237
Las anotaciones con función de garantía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
Supuestos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
Efectos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240
En particular, la anotación preventiva de embargo . . . . . . . . 241
16 Manual de Derecho registral inmobiliario
III.
IV.
4
I.
1.
2.
3.
3.1.
3.2.
3.3.
II.
5
I.
1.
2.
3.
4.
4.1.
4.2.
6
I.
1.
2.
3.
II.
1.
2.
3.
3.1.
3.2.
4.
5.
III.
1.
2.
2.1.
2.2.
2.2.1.
2.2.2.
La caducidad de las anotaciones preventivas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245
La conversión de la anotación en inscripción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249
Las notas marginales: clases y eficacia. La mención registral . . . . 251
Las notas marginales: clases y eficacia. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253
Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253
Clases y eficacia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254
Referencia a algunas notas marginales especiales . . . . . . . . . . . . . . 255
Notas marginales de publicidad noticia . . . . . . . . . . . . . . . . 256
Notas marginales de expedición de certificación de cargas en
los procedimientos de ejecución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257
Notas de afección fiscal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259
La mención registral. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263
Cancelación: concepto, caracteres y eficacia . . . . . . . . . . . . . . . . . 265
Cancelación: concepto, caracteres y eficacia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
Caracteres. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268
Clases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268
Eficacia. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272
Efecto formal o extinción del asiento anterior . . . . . . . . . . . 273
Efecto material del asiento de cancelación o la presunción de
extinción del derecho . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
Inexactitud y rectificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275
La inexactitud registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277
Concepto de inexactitud registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277
Causas de inexactitud registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280
Efectos de la inexactitud registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284
La rectificación del registro: artículo 40 de la Ley Hipotecaria . . . . . . 285
Concepto de rectificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285
Principios que rigen la rectificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285
Medios de rectificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287
Rectificación legal, de oficio, voluntaria y judicial . . . . . . . . 287
Rectificación directa o indirecta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287
Acción de rectificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292
Efectos de la rectificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293
Errores en los asientos registrales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
Concepto y clases de errores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
Reglas generales de rectificación en los asientos . . . . . . . . . . . . . . 295
Regla general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295
Reglas especiales. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296
Errores materiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296
Errores de concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297
Índice Sistemático 17
6BIS
I.
1.
2.
3.
II.
1.
2.
1
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
VIII.
IX.
X.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
2
I.
II.
1.
2.
3.
4.
3
I.
II.
La doble inmatriculación y el expediente de liberación de cargas
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299
La doble inmatriculación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301
Concepto y causas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301
Efectos: ¿qué folio prevalece?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301
Procedimiento para subsanar la doble inmatriculación . . . . . . . . . . 302
El expediente de liberación de cargas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303
El expediente general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303
Casos que no requieren expediente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304
CUARTA PARTE
LOS PRINCIPIOS HIPOTECARIOS INSTRUMENTALES U
ORGANIZADORES
Principio de publicidad formal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309
Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
Características . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
Formas de publicidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
Tratamiento profesional de la publicidad registral: su conexión con el
derecho a la intimidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
Solicitud de publicidad formal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313
Recurso de queja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314
Manifestaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314
Notas simples. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314
Certificaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 315
Formas especiales de publicidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316
Certificación al pie del título . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316
Comunicación al prestatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316
Comunicaciones realizadas por el registrador al catastro . . . . . . . . . 316
Comunicaciones realizadas a otras administraciones públicas . . . . . 317
Comunicaciones a particulares y edictos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317
Portal de alertas registrales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317
La publicidad registral a nivel europeo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 318
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 318
Principio de especialidad registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319
Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321
Elementos del principio de especialidad. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322
Finca registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322
Título. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324
Derecho . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 325
Sujetos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 325
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326
Principio de registración por fincas o folio real . . . . . . . . . . . . . . . 327
La finca como base organizadora del registro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329
Competencia registral. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331
18 Manual de Derecho registral inmobiliario
1.
2.
4
I.
II.
1.
2.
3.
5
I.
1.
2.
2.1.
2.2.
2.3.
3.
4.
5.
5.1.
5.2.
II.
1.
2.
3.
4.
5.
6
I.
II.
1.
2.
3.
III.
IV.
V.
7
I.
Finca que radica íntegramente en la circunscripción territorial de
un solo registro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331
Finca que radica en la circunscripción territorial de dos o más registros.
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333
Principio de registración mediante inscripción . . . . . . . . . . . . . . . 335
La inscripción como base organizadora del registro . . . . . . . . . . . . . . 337
Otros asientos registrales. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 338
Anotaciones preventivas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 338
Notas marginales. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 340
Cancelaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 340
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341
El principio de rogación. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343
La voluntad en el proceso de inscripción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345
La inscripción voluntaria como regla general. . . . . . . . . . . . . . . . . 345
Inscripciones obligatorias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347
Diferencias entre inscripción constitutiva, declarativa y obligatoria
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347
Casos en que la inscripción es obligatoria . . . . . . . . . . . . . . . 347
Casos de inscripción constitutiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 348
El papel de la voluntad en el proceso de inscripción . . . . . . . . . . . 349
El pacto de no inscribir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349
La renuncia a asientos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350
El desistimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350
La renuncia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350
La rogación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 351
Idea general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 351
La legitimación y la representación. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 351
Los documentos con varios actos inscribibles y la inscripción parcial 352
La cancelación de cargas por solicitud presunta . . . . . . . . . . . . . . . 352
Los asientos practicables de oficio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353
El principio de titulación auténtica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355
El título formal: examen del artículo 3 de la Ley Hipotecaria y concordantes
del reglamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357
Clasificación de los documentos públicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360
Documentos notariales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360
Documentos judiciales. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361
Documentos administrativos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361
Documentos complementarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362
Supuestos de admisión de documentos privados. . . . . . . . . . . . . . . . . 363
Documentos otorgados en país extranjero o en idioma no oficial . . . . 364
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367
Principio de control de legalidad. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369
El principio de legalidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 371
Índice Sistemático 19
1.
2.
3.
4.
5.
6.
II.
1.
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.
III.
8
I.
II.
1.
2.
III.
1.
2.
3.
4.
5.
IV.
V.
9
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
VIII.
Idea general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 371
Idea de la calificación de entrada y de salida . . . . . . . . . . . . . . . . . 372
El registrador predeterminado por la ley: la competencia territorial 372
La diferencia entre el registrador y el notario . . . . . . . . . . . . . . . . 373
El principio de legalidad en los Rregistros de derechos . . . . . . . . . 374
El derecho subjetivo a la inscripción. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375
Idea de la calificación registral. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 376
La calificación de entrada. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 376
Concepto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 376
Ámbito y medios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 376
Suspensión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377
Plazo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378
Resultado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378
Recursos contra la calificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379
Principio de prioridad-cierre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383
El principio de prioridad. Concepto y fundamento . . . . . . . . . . . . . . 385
Formulación legislativa. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 386
La preferencia formal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 386
La preferencia sustantiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387
La relación entre el principio de prioridad y los restantes principios registrales
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387
El principio de legalidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387
El principio de rogación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388
El principio de titulación pública . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388
El principio de oponibilidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388
El principio de tracto sucesivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 389
Los presupuestos del principio de prioridad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390
Los efectos: el cierre del registro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391
Principio de tracto sucesivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393
Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 395
Examen del artículo 20 de la Ley Hipotecaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . 396
El principio de tracto sucesivo formal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 397
El tracto abreviado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 397
Modalidades de tracto sucesivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 398
Excepciones al principio de tracto sucesivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 399
La relación entre el principio de tracto sucesivo y el principio de prioridad
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 400
La reanudación del tracto sucesivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 400
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402
20 Manual de Derecho registral inmobiliario
1
I.
II.
III.
1.
2.
3.
4.
5.
2
I.
II.
III.
IV.
1.
2.
3.
4.
5.
3
I.
II.
III.
IV.
1.
2.
3.
4.
5.
4
I.
II.
1.
2.
3.
3.1.
3.2.
4.
QUINTA PARTE
LOS PRINCIPIOS HIPOTECARIOS SUSTANTIVOS
Principio de inoponibilidad de lo inscribible y no inscrito . . . . . . 405
Introducción. Tesis monista vs tesis dualista . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407
Posición del TS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 409
Concretos requisitos que debe reunir el tercero del art. 32 LH . . . . . . 414
Inscripción del tercero adquirente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 414
Buena fe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 414
Onerosidad del título. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 415
Requisito de previa inscripción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 416
Ámbito de aplicación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 417
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 418
Principio de prioridad-rango . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421
El rango registral: concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 423
La influencia del rango en la calificación registral . . . . . . . . . . . . . . . . 423
El sistema español de avance de puestos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 424
Los negocios sobre el rango . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 425
Admisibilidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 425
La permuta de rango . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 426
La posposición de rango . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 426
La reserva de rango . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 427
La igualdad de rango . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 427
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 428
Principio de legitimación o presunción de exactitud del registro. 429
Concepto y fundamento del principio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 431
Formulación legal, significado y alcance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432
Ámbito del principio de legitimación registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . 435
Consecuencia procesales del principio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438
Legitimación activa del titular registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438
Legitimación pasiva del titular registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 439
El titular registral como tercero en el proceso . . . . . . . . . . . . . . . . 440
El ejercicio de la acción real del artículo 41 de la LH . . . . . . . . . . 442
La consideración del titular registral en el ámbito extrajudicial . . . . 445
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 446
El principio de fe pública registral. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 449
Consideraciones preliminares: bases de la fe pública . . . . . . . . . . . . . . 451
Presupuestos para la aplicación del principio de fe pública registral . . . 452
Existencia de un tercero . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 452
Adquisición de un derecho real sobre inmueble . . . . . . . . . . . . . . 453
La buena fe del adquirente. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 454
Configuración de la buena fe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 455
El momento en que ha de concurrir la buena fe como requisito
para la aplicación del art. 34 LH . . . . . . . . . . . . . . . . . . 456
Adquisición onerosa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 458
Índice Sistemático 21
5.
6.
7.
III.
IV.
V.
EPÍLOGO
Titularidad registral y poder de disposición del transmitente. . . . . . 459
Inscripción del título . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 460
Validez del título del tercero protegido. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 461
Los efectos de la fe pública registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 462
Delimitación con el principio de inoponibilidad de lo inscribible no
inscrito: síntesis y remisión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 464
Límites al principio de fe pública registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 465
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 466
Sobre la aplicabilidad de estas lecciones al Registro de
bienes muebles y al Registro mercantil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 469