La aprobación del Real Decreto 1.492/2011. de 24 de Octubre relativo al Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, ha venido a aclarar los siempre complejos conceptos valorativos que hoy establece la vigente Ley de Suelo a través de su Texto Refundido 2/2008. así como también contribuye a acotar la discrecionalidad que tanto los tasadores profesionales como las Administraciones competentes, disponen para fijar los justiprecios correspondientes a los bienes a valorar, lo que complementariamente redundará en una mayor seguridad jurídica, siempre deseable en estos procesos de valoración económica.
En cualquier caso, la presumible dificultad que a veces conlleva la aplicación de fórmulas matemáticas e instrumentos económico-financieros dada la transversalidad profesional de los eventuales tasadores (arquitectos, ingenieros, economistas, etc. ..). aconsejan ia formulación de un Manual, eminentemente práctico, en el cual resulte posible (y deseable) el trascender del limitativo lenguaje estrictamente jurídico del Reglamento y proceder a la utilización de criterios discursivos y explicativos amplios que faciliten su comprensión por los aplicadores del mismo, comprendiendo, por tanto, no sólo los antecedentes y definiciones de los conceptos que conforman la arquitectura legal de sus disposiciones normativas, sino que. desde la versatilidad inherente a cualquier Manual, complemente y proponga criterios y propuestas no contempladas expresamente en el Reglamento, así como explícitos ejemplos aplicativos. pero que ¡a casuística que comporta las buenas prácticas aplicativas permite y aconseja plantear para su eventual utilización por los tasadores. En este sentido, sus autores, Vicente Caballer y Gerardo Roger Fernández, son conocidos en la materia en la que ya tienen publicaciones de referencia y les acompaña una larga trayectoria profesional y académica. Tuvieron, además, un papel destacado en la redacción del Anteproyecto del Reglamento de Valoraciones en que se basa este Manual, lo que hace su lectura todavía más recomendable si cabe.
INTRODUCCIÓN
PRIMERA PARTE
VALORACIONES DE SUELO RURAL
1. LA VALORACIÓN DEL SUELO RURAL EN LA LEY DE SUELO (TRLS 2/2008) (LS)
1.1. INTRODUCCIÓN
1.2. SUELO AGRARIO Y SUELO RURAL
1.3. RENTA DE LA TIERRA VERSUS RENTA DE LA EXPLOTACIÓN
1.4. CÁLCULO DE LA RENTA DE EXPLOTACIÓN
1.5. RENTA REAL VERSUS RENTA POTENCIAL
1.6. EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN, r, EN LA VALORACIÓN DEL SUELO RURAL. (I) LA DEUDA PÚBLICA
1.7. EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN EN LA LS (II)
1.8. EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN DE LA TIERRA DE USO AGRÍCOLA COMO RATIO RENTA/VALOR DE LA TIERRA (III)
1.9. DIFICULTAD DE DESARROLLAR LA DISPOSICIÓN ADICIONAL SÉPTIMA DA7 DE LA LS
1.10. EL FACTOR DE CORRECCIÓN POR LOCALIZACIÓN
1.11. EDIFICIOS E INSTALACIONES NO VINCULADOS A LA EXPLOTACIÓN
2. LA VALORACIÓN DEL SUELO RURAL EN EL REGLAMENTO DE VALORACIONES (RVLS)
2.1. INTRODUCCIÓN
2.2. VALOR DE SUSTITUCIÓN
2.3. CONCEPTO DE EXPLOTACIÓN
2.4. INSTALACIONES VINCULADAS O NO A LA GENERACIÓN DE RENTA DE EXPLOTACIÓN
2.5. CONCEPTOS GENERALES DE CAPITALIZACIÓN
2.6. RENTAS DE EXPLOTACIÓN. INGRESOS Y COSTES
2.7. CLASES DE EXPLOTACIONES
2.8. FORMULACIÓN GENERAL DE LA RENTA DE EXPLOTACIÓN
2.9. TIPO DE CAPITALIZACIÓN
2.10. CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA REAL O POTENCIAL EN EXPLOTACIONES AGROPECUARIAS Y FORESTALES
2.11. LA CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA EN LAS EXPLOTACIONES EXTRACTIVAS
2.12. LA CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA EN LAS EXPLOTACIONES COMERCIALES INDUSTRIALES Y DE SERVICIOS EN SUELO RURAL
2.13. CAPITALIZACIÓN EN CASO DE IMPOSIBLE EXPLOTACIÓN
2.14. FACTOR DE CORRECCIÓN POR LOCALIZACIÓN
3. CASOS PRÁCTICOS
3.1. VALORACIÓN DE UNA PARCELA DE REGADÍO EN LA PROVINCIA DE LÉRIDA
3.1.1. Introducción
3.1.2. Cálculo del valor de capitalización a partir de la renta real
3.1.3. Valor de capitalización a partir de la renta potencial
3.1.4. Valor de capitalización de la renta de explotación en función de la edad de la plantación
3.2. VALORACIÓN DE UNA EXPLOTACIÓN FORESTAL MADERERA EN CASTILLA-LEÓN
3.3. VALORACIÓN DE UNA CASA DE CAMPO SITUADA EN UNA EXPLOTACIÓN DE SUELO RURAL EN CASTILLA LA MANCHA
3.3.1. Introducción
3.3.2. Características
3.3.3. Cálculos
3.4. VALORACIÓN DE UNA CANTERA EN LA PROVINCIA DE MADRID
3.4.1. Introducción
3.4.2. Marco legal
3.4.3. Sistema de explotación
3.4.4. Rendimientos
3.4.5. Costes
3.4.6. Rentas de explotación
3.4.7. Capitalización de la renta anual de explotación
3.5. VALORACIÓN DE UNA EXPLOTACIÓN FOTOVOLTAICA EN SUELO RURAL TIPO V
3.5.1. Introducción
3.5.2. Instalación
3.5.3. Cálculo de la producción anual
3.6. VALOR DE LOCALIZACIÓN
3.6.1. Finalidad
SEGUNDA PARTE
VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE URBANIZADO Y DE ACTUACIONES SUJETAS A TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA
4. DISPOSICIONES Y DEFINICIONES GENERALES
4.1. INTRODUCCIÓN
4.2. REQUISITOS PARA LA CONSIDERACIÓN DEL SUELO COMO URBANIZADO
4.2.1. Definición del Suelo Urbanizado en el T. Rdo. 2/2008 y en el Reglamento
4.2.2. Comparación con el Suelo Urbano de la Ley 6/98
4.3. CATEGORÍAS DE SUELO URBANIZADO
4.4. USO Y EDIFICABILIDAD DE REFERENCIA
4.5. EDIFICABILIDAD MEDIA DE UN ÁMBITO ESPACIAL HOMOGÉNEO
4.6. PARÁMETROS A CONSIDERAR PARA LA VALORACIÓN
4.6.1. Determinaciones Relativas al Uso y Edificabilidad
4.6.2. Determinaciones relativas al Valor de Repercusión del Suelo
4.6.3. Determinaciones relativas a la Tasa Libre de Riesgo y a la Prima de Riesgo
4.7. DEFINICIÓN DE LA ACTUACIÓN DE DOTACIÓN
4.8. DEFINICIÓN DE LA FACULTAD DE PARTICIPAR
5. VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO NO EDIFICADO
5.1. INTRODUCCIÓN
5.2. SUELOS CON LOS DEBERES Y CARGAS URBANÍSTICAS SATISFECHAS
5.3. SUELOS CON CARGAS O DEBERES PENDIENTES DE CUMPLIR
6. VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO EDIFICADO
6.1. INTRODUCCIÓN
6.2. REGLA GENERAL
6.2.1. Tasación Conjunta
6.2.2. Método Residual Estático
6.3. TASACIÓN CONJUNTA POR EL MÉTODO DE COMPARACIÓN
6.3.1. Método de Comparación
6.3.2. Técnicas de Homogeneización
6.4. TASACIÓN CONJUNTA SIN INFORMACIÓN ESTADÍSTICA SIGNIFICATIVA
6.4.1. Capitalización de Rentas
6.4.2. Capitalización de la Renta
6.4.3. Explotaciones Económicas
7. VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO SOMETIDO A ACTUACIONES DE REFORMA INTERIOR O DE RENOVACIÓN URBANAS
8. VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO SOMETIDO A ACTUACIONES DE DOTACIÓN
9. VALORACIÓN DEL SUELO EN RÉGIMEN DE EQUIDISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS
9.1. INTRODUCCIÓN
9.2. PARCELA MÍNIMA
9.3. NO ADHESIÓN A LA ACTUACIÓN
9.4. INCUMPLIMIENTO DEL DEBER
10. INDEMNIZACIONES RELATIVAS A LA PÉRDIDA DE LA FACULTAD DE PARTICIPAR Y POR LA INICIATIVA Y PROMOCIÓN DE LAS ACTUACIONES DE NUEVA URBANIZACIÓN O DE EDIFICACIÓN
10.1. INDEMNIZACIÓN POR SUPRESIÓN DE LA FACULTAD DE PARTICIPAR
10.1.1. Consideraciones Generales
10.1.2. Aplicación del Sistema de Expropiación
10.1.3. Determinación de la Indemnización por la Facultad de Participar (IFP)
10.2. INDEMNIZACIÓN POR LA INICIATIVA Y PROMOCIÓN (IPP) DE ALTERACIONES DE URBANIZACIÓN O DE EDIFICACIÓN
10.2.1. Costes de Iniciativa y Promoción
10.2.2. Valoración de la Indemnización por el Grado de Ejecución
10.2.3. Determinación Definitiva de la Indemnización por la Iniciativa y la Promoción (IIP)
10.2.4. Distribución de las Indemnizaciones
