Hipoteca Inmobiliaria y el Crédito Hipotecario

Capítulo I
Crédito y garantía hipotecaria

1. Concepto y naturaleza de la hipoteca inmobiliaria
A) Concepto y marco normativo del derecho real de hipoteca
B) El principio de especialidad en relación con la hipoteca

2. La relación entre el crédito garantizado y la garantía hipotecaria
A) La relación de accesoriedad
B) La libertad contractual en la determinación del contenido de la hipoteca

3. Caracteres del derecho real de hipoteca
A) Es un derecho real de realización del valor
B) Carácter constitutivo de la inscripción registral
C) Indivisibilidad
D) Accesoriedad
E) Ajeneidad y enajenabilidad del inmueble gravado
F) No implica la desposesión de los bienes
G) Función de garantía o aseguramiento del crédito
H) El inmueble debe ser propiedad del hipotecante

4. Clases de hipotecas: hipotecas voluntarias

5. Hipotecas ordinarias o de tráfico e hipotecas de seguridad

6. Las hipotecas legales. Enumeración y régimen jurídico

7. Otras clasificaciones: hipotecas de capital e hipotecas de renta; solidarias y especiales;
comunes y preferentes

Capítulo II
Sujetos de la relación jurídico-hipotecaria y capacidad de hipotecar

1. El acreedor hipotecario y el deudor

2. El hipotecante no deudor

3. El tercer (adquirente) poseedor de finca hipotecada

4. Pluralidad subjetiva activa y pluralidad de créditos
5. Capacidad para constituir la hipoteca
A) Reglas sobre la capacidad para hipotecar
B) Momento en que debe concurrir la capacidad: la limitación de la capacidad entre el
otorgamiento de la escritura pública y la inscripción

6. Constitución de hipoteca por apoderado

Capítulo III
La constitución del derecho real de hipoteca

1. La constitución de las hipotecas voluntarias

2. La constitución parcial de la hipoteca: eficacia de los pactos no inscritos

3. La constitución unilateral de la hipoteca

4. La constitución testamentaria de la hipoteca

5. La promesa de hipoteca y el llamado pacto de contrahendo

6. La constitución de las hipotecas legales

Capítulo IV
El objeto de la hipoteca

1. Introducción

2. Bienes que pueden ser hipotecados
A) La hipoteca del derecho de usufructo
B) Hipoteca de la mera o nuda propiedad
C) Hipoteca sobre los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con pacto de no
volverlos a hipotecar
D) Hipoteca del derecho de hipoteca voluntaria
E) Hipoteca de los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros de semejante
naturaleza real
F) Hipoteca de concesiones administrativas
G) Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia
H) El derecho de retracto convencional
I) Los bienes litigiosos
J) Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas
K) Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos conforme
a lo que determina el artículo 8
L) El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial

3. Bienes que no se pueden hipotecar
4. La hipoteca del derecho de arrendamiento

Capítulo V
La extensión objetiva del derecho real de hipoteca

1. Determinación del concepto de extensión objetiva

2. Libertad contractual y determinación del objeto de la hipoteca
A) Restricción contractual de la extensión objetiva legal de la hipoteca
B) Ampliación contractual de la extensión objetiva de la hipoteca

3. La extensión legal de la hipoteca
A) Las accesiones naturales y el exceso de cabida
B) Las mejoras
C) Las indemnizaciones debidas o concedidas al propietario por razón de los inmuebles
hipotecados
D) Especial referencia a las indemnizaciones por expropiación forzosa y por cambio de
cultivo
E) Excepciones a la extensión objetiva legal de la hipoteca

4. La extensión convencional de la hipoteca
A) Los bienes inmuebles por destino
B) Extensión de la hipoteca a los frutos
C) Extensión de la hipoteca a las rentas vencidas y no satisfecha al tiempo de exigirse el
cumplimiento de la obligación garantizada

5. El efecto extensivo de la hipoteca respecto del tercer poseedor

Capítulo VI
La responsabilidad hipotecaria. Limitación y distribución

1. En general

2. La llamada hipoteca de responsabilidad limitada

3. Pluralidad objetiva en la hipoteca: distribución de la responsabilidad hipotecaria
A) La hipoteca de varias fincas en garantía de un sólo crédito
B) La división de la finca única hipotecada
C) La agrupación de finca hipotecada

Capítulo VII
Alcance del derecho real de hipoteca respecto del crédito (hipotecario) garantizado

1. El crédito (hipotecario) garantizado. La hipoteca flotante

2. Determinación de los intereses cubiertos por la hipoteca
A) Intereses remuneratorios. En especial, intereses variables
B) Intereses moratorios
C) Anatocismo

3. La llamada ampliación de la hipoteca

4. La garantía hipotecaria respecto de las costas, impuestos y otros gastos

Capítulo VIII
Hipoteca en garantía de determinadas relaciones crediticias

1. En general

2. La hipoteca en garantía de obligaciones sujetas a condición y de obligaciones futuras

3. La hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito

4. La hipoteca en garantía de letras de cambio

5. La hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador

6. La hipoteca en garantía de rentas y prestaciones periódicas

Capítulo IX
Contenido del crédito hipotecario

1. Facultades tendentes a la conservación de la garantía hipotecaria
A) La acción de devastación
B) El vencimiento anticipado del crédito
C) Otros mecanismo de conservación de la garantía

2. Facultades del acreedor hipotecario en los procedimientos concursales

3. Disposición y cesión del crédito hipotecario

4. Subrogación y modificación del préstamo hipotecario

5. Mercado y movilización de los créditos hipotecarios: La Ley del Mercado Hipotecario
A) Las operaciones activas
B) Las operaciones pasivas: cédulas, bonos y participaciones hipotecarias
C) El mercado secundario
D) La llamada titulización de los fondos hipotecarios

Capítulo X
Privilegio y preferencia del crédito hipotecario. Prioridad y rango

1. La preferencia del crédito hipotecario

2. La ordenación de los créditos hipotecarios: prioridad y rango

3. La modificación del rango hipotecario: permuta, posposición y reserva

4. Cuestiones de preferencia por causa de la extensión objetiva convencional de la hipoteca a
los bienes inmuebles por destino
A) Colisión entre acreedor hipotecario (inmobiliario) y acreedor hipotecario (mobiliario) o
pignoraticio sin desplazamiento de la posesión
B) Colisión entre acreedor hipotecario y acreedor del precio del bien
a) Bienes cuya transmisión está sujeta a la L.V.P.B.M.
b) Bienes sujetos a reserva de dominio ajena a la L.V.P.B.M.
c) Bienes sujetos a «leasing». Extensión de la hipoteca al derecho de opción de compra
d) Acreedor del precio sin reserva de dominio: el privilegio del artículo 1.922-1 C.C.
C) Colisión entre acreedor hipotecario y acreedor de crédito anotado preventivamente de
embargo
D) Colisión entre acreedor hipotecario y acreedor por crédito salarial privilegiado
a) Privilegio general extraordinario salarial y crédito hipotecario
b) Privilegio salarial refraccionario y crédito hipotecario
c) El privilegio general ordinario de los créditos salariales no protegidos en el
artículo 32-1 y 2 E.T.

Capítulo XI
La fase de ejecución hipotecaria

1. Acciones del acreedor hipotecario. Legitimación y objeto

2. Plazo de prescripción de la acción hipotecaria

3. Procedimientos de ejecución hipotecaria
A) La realización extrajudicial del bien hipotecado
B) La acción hipotecaria
a) Ejercicio de la acción hipotecaria
b) Competencia judicial
c) Documentos que acompañan a la demanda y certificación registral

4. Modos judiciales de realización del valor del inmueble hipotecado a través del ejercicio
de la acción hipotecaria
A) La venta en pública subasta judicial
a) Suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria
a’) La oposición a la ejecución
b’) La demanda de tercería de dominio
c’) La prejudicialidad penal
b) La subasta pública del bien inmueble y el pago del crédito hipotecario
B) El convenio de realización del valor del bien inmueble
C) La realización por persona o entidad especializada
D) Administración y posesión interina del inmueble

5. Efectos de la realización del valor del bien inmueble hipotecado
A) Inscripción de la adjudicación y cancelación de cargas
B) Entrega de la posesión judicial y ocupantes del inmueble

6. Ejecución de hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito
A) La integración del título ejecutivo: doble libreta y certificación bancaria
B) Especialidades de la ejecución de la hipoteca de cuentas corrientes
a) Oposición del deudor y suspensión del procedimiento
a’) Discordancia en los saldos acreedor y deudor en la doble libreta
b’) Alegación de error en la certificación bancaria
c’) Alegación de falsedad en la certificación bancaria
b) Efectos negativos de la alegación de error o falsedad

7. La ejecución de la hipoteca antes de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil
A) En general
B) En especial, el juicio ejecutivo sumario del art. 131 L.H.
a) Competencia, demanda y administración de la finca
b) Algunas cuestiones acerca de la subasta del bien hipotecado
c) Finalización del procedimiento: distribución del sobrante y aspectos registrales

Capítulo XII
Extinción y cancelación de la hipoteca

1. La extinción de la hipoteca: medios y consecuencias

2. La cancelación

Apéndice
Índice de materias, resoluciones y sentencias

1. Concepto y naturaleza de la hipoteca inmobiliaria. Principio de especialidad

2. Caracteres del derecho real de hipoteca
A) Derecho real de realización del valor
B) De inscripción registral constitutiva
C) Indivisibilidad
D) Accesoriedad
E) Grava bienes inmuebles o derechos reales sobre bienes inmuebles, ajenos y enajenables.
Prohibición de la hipoteca flotante y de propietario
F) Función de garantía o aseguramiento del crédito
G) El bien inmueble o derecho real inmobiliario hipotecado debe ser propiedad del
hipotecante

3. Relación entre el crédito garantizado y la garantía hipotecaria (Vid. también voz
accesoriedad)

4. Clases de hipotecas

5. Sujetos de la relación jurídico-hipotecaria
A) El hipotecante no deudor
B) Tercer poseedor de finca hipotecada
C) Pluralidad de acreedores hipotecarios

6. Constitución de la hipoteca
A) Capacidad para constituir hipoteca
B) La constitución de las hipotecas voluntarias
C) Constitución de hipoteca por apoderado
D) La constitución parcial de la hipoteca: eficacia de los pactos no inscritos
E) La constitución unilateral de la hipoteca

7. Objeto de la hipoteca
A) Hipoteca de usufructo
B) Hipoteca sobre los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con pacto de no
volverlos a hipotecar
C) Bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia
D) Hipoteca de pisos en propiedad horizontal
E) Hipoteca del derecho de arrendamiento

8. Extensión objetiva de la hipoteca
A) Extensión legal de la hipoteca
B) Extensión convencional
C) Extensión al tercer poseedor

9. Responsabilidad hipotecaria
A) Distribución de la responsabilidad hipotecaria
B) Agrupación de finca hipotecada
C) Hipoteca de responsabilidad limitada
10. Intereses remuneratorios. Variables

11. Intereses moratorios

12. Anatocismo

13. Costas, impuestos y otros gastos

14. Hipoteca de máximo

15. En garantía de obligaciones condicionales o futuras

16. En garantía de cuentas corrientes de crédito

17. En garantía de letras de cambio

18. En garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador

19. Acción de devastación

20. Vencimiento anticipado

21. Hipoteca y quiebra

22. Cesión del crédito hipotecario

23. La preferencia del crédito hipotecario

24. Modificación del rango

25. Colisión entre acreedor hipotecario y acreedor de crédito anotado preventivamente de
embargo

26. Prescripción de la acción hipotecaria

27. La realización extrajudicial del bien hipotecado
28. Procedimiento judicial sumario del art. 131 L.H.
A) Constitucionalidad
B) Determinación del domicilio y requerimientos
C) Notificaciones
D) Cancelación de cargas y gravámenes
E) Procedimiento

29. Cancelación de la hipoteca

Bibliografía básica