Manual práctico para comprender el urbanismo
El Manual práctico para comprender el urbanismo pretende aunar la exposición teórica del urbanismo contenida en las Leyes con el material práctico plasmado en los diferentes instrumentos de planeamiento y gestión urbanística. Sin duda alguna, la mejor forma de comprenderlo es ver la plasmación de su regulación normativa en los concretos planes de ordenación urbana e instrumentos de gestión. Por ello, en esta obra se expone, a modo de ejemplo extrapolable a otros ámbitos territoriales, el contenido del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, y también de Planes Parciales, Estudios de Detalle e instrumentos de gestión como el Proyecto de Reparcelación. En definitiva, la comprensión del urbanismo requiere el estudio de las normas, pero también de los planos, las fichas y los documentos que integran los diferentes instrumentos de planificación y gestión, los cuales se acercan al lector en esta obra.
Prólogo
Introducción
Parte I. Cuestiones generales
Concepto de urbanismo
Urbanismo como hecho. La conformación de la ciudad durante la historia
I. La ciudad antigua
II. La ciudad medieval
III. La ciudad renacentista
IV. La ciudad barroca
V. La revolución urbanística del siglo XIX
VI. El urbanismo contemporáneo
Fines del urbanismo
Evolución de las técnicas urbanísticas a lo largo de la historia hasta nuestros días
I. La alineación
II. Ordenanzas municipales de construcción
III. Literatura de utopía
IV. Leyes sanitarias
V. Las operaciones de ensanche y de reforma interior
VI. Zonificación
VII. Ciudad jardín
VIII. Ciudad lineal
IX. Regionalismo urbanístico
X. El Plan como elemento definidor de la totalidad de la ciudad
XI. Nuevas ciudades
Evolución de la normativa urbanística hasta nuestros días
Administraciones competentes en la materia según la Constitución.
Deslinde competencial realizado en la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, con especial atención a la STC 61/1997, de 20 de marzo
Materias que comprende el régimen jurídico del suelo y que regula el Estado en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana
Materias que comprende el urbanismo y que son objeto de regulación por las Leyes urbanísticas autonómicas
Parte II. La prevalencia de la ordenación territorial de las Comunidades Autónomas y de la planificación sectorial estatal y autonómica sobre el urbanismo
Prevalencia de la ordenación territorial de la Comunidad Autónoma sobre la ordenación urbanística del municipio
I. Concepto
II. Caracteres de la ordenación territorial y urbanística conforme al artículo 4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana
III. Conflicto entre la ordenación territorial autonómica y ordenación urbanística municipal
IV. Conflicto entre la ordenación territorial autonómica y la planificación sectorial del Estado
V. Ordenación territorial en las diferentes comunidades autónomas
Prevalencia de la planificación sectorial del Estado y de las Comunidades Autonómas sobre la ordenación urbanística del municipio
I. Las Comunidades Autónomas y el Estado tienen competencias que inciden sobre la ordenación del suelo
II. La coordinación vinculante a favor de la planificación sectorial del Estado frente a la planificación urbanística
III. La ordenación urbanística debe de recoger la ordenación territorial y la planificación sectorial del Estado y de las CC. AA.
IV. Carreteras
V. Ferrocarriles
VI. Costas
VII. Aguas
VIII. Vías pecuarias
IX. Puertos
X. Aeropuertos
XI. Defensa nacional
XII. Explosivos
XIII. Servidumbres radioeléctricas
XIV. Sector eléctrico
Parte III. Fases o etapas del urbanismo
Fases o etapas del urbanismo
I. Planificación previa del Estado o de la Comunidad Autónoma que vincula a la planificación urbanística del municipio
II. Fases o etapas del urbanismo
III. Ejemplo completo de las distintas fases de planteamiento y gestión de un desarrollo urbanístico, sea unidad de ejecución de un sector (suelo urbanizable) o de un área de reforma interior (suelo urbano no consolidado)
IV. Ejemplo: Información completa del desarrollo UNP 4.01 “Ciudad Aeroportuaria-Parque Valdebebas”
Resumen de las fases o etapas del urbanismo
I. Previo al urbanismo municipal
II. Etapas del urbanismo
III. Planes municipales y funciones que cumplen
Parte IV. Planeamiento general
El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)
I. Concepto
II. Determinaciones generales
III. Determinaciones específicas con relación a cada clase y categoría del suelo
Sobre la clasificación del suelo
I. Suelo urbano consolidado
II. Suelo urbano no consolidado
III. Suelo urbanizable sectorizado
IV. Suelo urbanizable no sectorizado
V. Suelo no urbanizable
Sobre los elementos fundamentales de la estructura general y orgánica de la ordenación del territorio
Documentos del Plan General
I. Documentos del Plan General
II. Memoria
III. Planos de Información y ordenación urbanística
IV. Normas urbanísticas
V. Ficheros de ámbitos de ordenación
VI. Catálogo
VII. Programa de actuación
VIII. Estudio económico y financiero
Interpretación del Plan General de Madrid (artículo 1.1.5 normas urbanísticas)
Formación y aprobación del Plan General
I. Redacción y Avance del Plan General
II. Aprobación inicial
III. Aprobación provisional
IV. Aprobación definitiva
V. Registro y publicación
Vigencia, revisión y modificación del Plan General
I. Vigencia
II. Revisión
III. Modificación
Determinaciones estructurantes y pormenorizadas
I. Determinaciones estructurantes
II. Determinaciones pormenorizadas
III. Ejemplo de ordenación estructurante: Ficha de suelo urbanizable programado UZP 1.06 Villaverde-Polígono El Gato
IV. Ejemplo de ordenación pormenorizada: Plan Parcial del UZI.1.06 Villaverde-Polígono El Gato
Relación entre el Plan General y el Plan Parcial: Principios de jerarquía y competencia
Determinaciones del Plan General con relación al suelo urbano, urbanizable y no urbanizable
I. Determinaciones en suelo urbano consolidado y no consolidado (art. 29 RP)
II. Determinaciones en suelo urbanizable programado/sectorizado (art. 30 RP)
III. Determinaciones en suelo urbanizable no programado/no sectorizado (arts. 34 y 35 RP)
IV. Determinaciones en suelo no urbanizable (art. 36 RP)
Determinaciones del PGOU con relación al suelo urbano consolidado
I. Qué es el suelo urbano consolidado
II. Contenido del Plan General con relación al SUC
III. Normas zonales del suelo urbano consolidado o de ordenación directa (del suelo urbanizado que no es objeto de ninguna operación de reforma o renovación urbana, en cuyo caso sería un suelo urbano no consolidado)
IV. Parámetros y condiciones generales de la edificación y régimen de los usos
V. Ejemplo de solar o suelo urbano consolidado en calle Los Astros, 2, Madrid
Determinaciones del PGOU con relación al suelo urbano no consolidado
I. Concepto de suelo urbano no consolidado
II. Tipos de bolsas de suelo urbano no consolidado
III. Áreas de Planeamiento Incorporado (API)
IV. Áreas de planeamiento específico (APE)
V. Áreas de planeamiento remitido (APR)
Determinaciones del PGOU con relación al suelo urbanizable sectorizado (UZI)
I. Concepto de suelo urbanizable incorporado (UZI)
II. Concepto del suelo urbanizable sectorizado/programado
Determinaciones del PGOU con relación al suelo urbanizable no sectorizado (UNP)
I. Suelo urbanizable no sectorizado/programado
II. Ejemplo UNP.04.03 “Nueva centralidad del Este”
Determinaciones del PGOU con relación al suelo no urbanizable o rústico (SNU)
I. Suelo no urbanizable o rústico
II. Categorías de suelo no urbanizable
III. El suelo no urbanizable en la memoria del PGOU de Madrid
IV. El suelo no urbanizable en la normativa del PGOU de Madrid
V. Ejemplo Monte de El Pardo (SNUP-1)
Determinaciones del PGOU con relación al suelo calificado como sistema supramunicipal, sistema general o sistema local
I. Conceptos
II. Niveles
III. Estándares o reservas de suelo
IV. Quién planifica los sistemas
V. Regulación
VI. Los sistemas generales/redes generales, supramunicipales y dotaciones locales en el PGOU de Madrid de 1997
VII. Cómo se obtienen los sistemas generales y supramunicipales
VIII. Cálculo del Aprovechamiento Tipo de las tres áreas de reparto del PGOU de Madrid
IX. Cómo se obtienen los sistemas locales
X. Dibujos que faciliten la comprensión
Equidistribución de beneficios y cargas en el Plan General: La técnica de las áreas de reparto y fijación del aprovechamiento tipo
I. Concepto de equidistribución
II. Ponderación entre edificabilidades para poder equidistribuir
III. Cálculo de la intensidad edificatoria media y del aprovechamiento tipo
IV. Explicación de un área de reparto y fijación de aprovechamiento tipo
V. Áreas de reparto y sistemas generales adscritos en el suelo urbanizable sectorizado del PGOU de Madrid de 1997
El aprovechamiento urbanístico
I. Diferenciación entre aprovechamiento urbanístico (u.a.s.) y edificabilidad (m2 techo o construible)
II. Clases de aprovechamiento urbanístico
III. Naturaleza jurídica del aprovechamiento urbanístico
IV. Las transferencias de aprovechamiento urbanístico
V. Fiscalidad de la entrega del aprovechamiento urbanístico
VI. Inscripción del aprovechamiento urbanístico en el registro de la propiedad
VII. Valoración del aprovechamiento urbanístico
Condiciones generales de la edificación
I. Clases de condiciones
II. Condiciones de la parcela edificable
III. Condiciones de posición del edificio en la parcela
IV. Condiciones de ocupación de la parcela por la edificación
V. Condiciones de edificabilidad
VI. Condiciones de volumen y forma de los edificios
VII. Condiciones de calidad e higiene de los edificios
VIII. Condiciones de las dotaciones de servicio de los edificios
IX. Condiciones de acceso y seguridad en los edificios
X. Condiciones estéticas
El régimen de usos en el PGOU de Madrid
I. Determinaciones generales
II. Clasificación de los usos
III. Uso residencial
IV. Uso industrial
V. Uso de garaje-aparcamiento
VI. Uso de servicios terciarios
VII. Uso dotacional de servicios colectivos
VIII. Uso dotacional zona verde
IX. Uso deportivo
X. Uso de equipamiento
XI. Uso dotacional de servicios públicos
XII. Uso dotacional de Administración Pública
XIII. Uso dotacional de servicios infraestructurales
XIV. Uso dotacional para la vía pública
XV. Uso dotacional para el transporte
Normas Complementarias de Planeamiento
I. Concepto de Normas Complementarias
II. Determinaciones de las Normas Complementarias
III. Documentos de las Normas Complementarias
Normas Subsidiarias de Planeamiento
I. Finalidades de las Normas Subsidiarias
II. Determinaciones de las Normas Subsidiarias de Planeamiento municipal con ámbito provincial
III. Documentos de las Normas Subsidiarias de Planeamiento municipal de ámbito provincial
IV. Objeto de las Normas Subsidiarias de Planeamiento municipal con ámbito municipal
V. Determinaciones de las Normas Subsidiarias de Planeamiento municipal que solo clasifica suelo urbano y no urbanizable
VI. Determinaciones de las Normas Subsidiarias de Planeamiento municipal que clasifica suelo urbano, urbanizable y no urbanizable
VII. Documentos de las Normas Subsidiarias de ámbito municipal
VIII. Ejemplo: Normas Subsidiarias de Los Santos de la Humosa (Madrid)
Proyectos de delimitación de suelo urbano
Los Planes de Sectorización o antiguos Programas de Actuación Urbanizadora
I. Regulación en la Comunidad de Madrid
II. Regulación en el Reglamento de Planeamiento del Estado de 1978
III. Ejemplo: Plan de Sectorización del PAU-7 y PAU-8 del PGOU Fuenlabrada
Naturaleza normativa de los Planes Generales y las consecuencias de su declaración de nulidad
I. Introducción
II. Razones por las que el Plan General es sumamente vulnerable y susceptible de anulación judicial
III. Efectos de la nulidad del Plan General, en particular sobre el planeamiento de desarrollo, actos de gestión y actos de edificación
Parte V. Planeamiento de desarrollo
Los Planes Parciales (sector)
I. Disposiciones generales
II. Determinaciones
III. Documentación
IV. Formulación y aprobación
V. Vigencia y modificación
VI. Publicidad
VII. Ejemplos de Planes Parciales
Los Planes Especiales de Reforma Interior (áreas de reforma o renovación interior)
I. Ejemplo APR 01.06 Entorno de San Francisco el Grande
II. Ejemplo APR 01.09 Santo Domingo-Callao
III. Ejemplo APR 06.02 Paseo de la Dirección
IV. Ejemplo APE 16.11 Ciudad Aeroportuaria y Parque Valdebebas
Estudios de Detalle (sobre parcela)
I. Regulación en la Comunidad de Madrid
II. Regulación en el Reglamento de Planeamiento del Estado de 1978
Los Planes Especiales (infraestructuras)
I. Regulación en la Comunidad de Madrid
II. Regulación en el Reglamento de Planeamiento del Estado de 1978
Parte VI. Evaluación ambiental estratégica de los instrumentos de planeamiento
Evaluación ambiental estratégica de los instrumentos de planeamiento
Parte VII. Gestión urbanística
Sujetos que pueden participar en la gestión urbanística
Derechos, obligaciones y cargas de los propietarios
Regulación contenida en el Reglamento de Gestión Urbanística del Estado de 1978
Presupuestos para el inicio de la gestión urbanística: Delimitación de unidades de ejecución y elección del sistema de actuación para cada una de ellas
I. Regulación en el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana del Estado de 2015
II. Regulación de la delimitación de unidades de ejecución en el Reglamento de Gestión Urbanística del Estado de aplicación supletoria
III. Regulación del sistema de actuación en el Reglamento de Gestión Urbanística del Estado de aplicación supletoria
Sistema de compensación
I. Consideraciones generales
II. Regulación del sistema de actuación en el Reglamento de Gestión Urbanística del Estado de aplicación supletoria
Sistema de cooperación
I. Consideraciones generales
II. Regulación en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid
III. Regulación del sistema de cooperación en el Reglamento de Gestión Urbanística del Estado de aplicación supletoria
Ejemplo. Proyecto de Estatutos de la Asociación Administrativa de Cooperación Colonia Experimental de Villaverde Madrid
Sistema de expropiación
I. Consideraciones generales
II. Regulación de la expropiación en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid
III. Regulación de la expropiación en el Reglamento de Gestión Urbanística del Estado de aplicación supletoria
Agente urbanizador
I. Consideraciones generales
II. Motivación de la aparición del agente urbanizador
III. Regulación en la Comunidad Valenciana
IV. Regulación en Castilla-La Mancha
V. Ejemplo Bases para la formulación de Programa de Actuación Urbanizadora y selección de agente urbanizador
VI. Ejemplo Proposición Jurídico-Económica
Diferenciación entre la equidistribución externa e interna
I. Gráfico que diferencia entre la equidistribución externa (áreas de reparto y aprovechamiento tipo) e interna (proyecto de reparcelación de una unidad de ejecución)
II. Regulación sobre la posibilidad de incluir dentro de la comunidad reparcelatoria (de la unidad de ejecución), de propietarios de suelo afecto a sistemas generales:
III. Ejemplo de área de reparto y aprovechamiento tipo
El proyecto de reparcelación (equidistribución interna en la unidad de ejecución)
I. Consideraciones generales
II. Regulación de la reparcelación contenida en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid
III. Regulación de la reparcelación contenida en el Reglamento de Gestión Urbanística del Estado de aplicación supletoria
Parte VIII. Los convenios de planeamiento y gestión (urbanismo concertado)
Los convenios urbanísticos de planeamiento y de gestión urbanística (manifestación de negociación en el urbanismo)
I. Consideraciones generales
II. Regulación en la Ley del Suelo del Estado
III. Regulación en la Ley del suelo de la Comunidad de Madrid
Parte IX. Urbanización
Proyecto de urbanización
I. Consideraciones generales
II. Regulación en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid
III. Regulación en el Reglamento de Planeamiento del Estado
Recepción de la urbanización
Las entidades de conservación urbanística
Parte X. Disciplina urbanística
Disciplina urbanística
I. Consideraciones generales
II. Regulación en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid
Parte XI. Reflejo de los actos urbanísticos en el Registro de la Propiedad
Reflejo de los actos urbanísticos en el Registro de la Propiedad
I. Regulación en la Ley del Suelo del Estado
II. Regulación en el reglamento estatal para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el registro de la propiedad de actos de naturaleza urbanística
III. Reflexión sobre la importancia de la constancia de la información urbanística en el Registro de la Propiedad y el carácter parcial de su publicidad
Parte XII. Edificación
Deber de conservación de la edificación y la ruina
I. Considetaciones generales
II. Regulación del “deber de conservación de la edificación” en el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana
III. Regulación del “deber de conservación de la edificación” y de la “ruina” en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid
IV. Efectos civiles de la declaración de la ruina
Edificación en régimen de fuera de ordenación urbanística
I. Regulación de la edificación “deber de conservación de la edificación” en el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana
II. Regulación del régimen de “fuera de ordenación urbanística” en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid
III. Regulación de fuera de ordenación en la anterior normativa estatal
Visión genérica del desarrollo de una promoción inmobiliaria
