Los inmuebles: valor, valoración y métodos de cálculo

Prólogo        13
Introducción        15
Capítulo 1
INTRODUCCIÓN A LA TEORÍA DEL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES
1.1.    OBJETO        17
1.2.    UNA APROXIMACIÓN AL SIGNIFICADO DE VALOR A TRAVÉS DE LAS ESCUELAS DE ECONOMÍA        18
1.2.1.    Escuela clásica        18
1.2.1.1.    Adam Smith (1723-1790)        18
1.2.1.2.    Thomas Robert Malthus (1766-1834)        20
1.2.1.3.    David Ricardo (1772-1823)        20
1.2.1.4.    John Stuart Mill (1806-1873)        21
1.2.2.    Escuela neoclásica        22
1.2.2.1.    Alfred Marshall (1842-1924)        23
1.2.2.2.    William Stanley Jevons (1835-1882)        24
1.2.3.    La economía keynesiana        25
1.3.    VALOR DE MERCADO Y PRECIO DE UN INMUEBLE        26
1.4.    ACEPCIONES DEL VALOR DE USO FRECUENTE EN LA VALORACIÓN INMOBILIARIA        27
1.4.1.    Valor de uso y valor de cambio        27
1.4.2.    Valor en venta        28
1.4.3.    Valor en renta        28
1.4.4.    Valor real        29
1.4.5.    Valor de expropiación        30
1.4.6.    Valor de afección        30
1.4.7.    Valor hipotecario        31
1.4.8.    Valor de reposición o reemplazamiento        31
1.4.9.    Valor sentimental        32
1.4.10.    Valor de inversión        32
1.4.11.    Valor catastral        32
1.4.12.    Valor urbanístico        33
1.4.13.    Valor de repercusión        33
1.5.    FACTORES QUE INTERVIENEN EN LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SUELO        33
1.5.1.    Características propias del terreno        34
1.5.2.    Externalidades        34
1.5.3.    Caracteres del mercado        35
1.6.    SIGNIFICADO DE LA RENTA COMO RENDIMIENTO. PLANTEAMIENTOS TEÓRICOS DEL VALOR ECONÓMICO DE LOS INMUEBLES        35
1.6.1.    Teoría de la accesibilidad        37
1.6.2.    Teorías de la externalidad        39
1.6.2.1.    Externalidad física        39
1.6.2.2.    Externalidad social        40
1.6.2.3.    Externalidad económica        42
1.7.    LA VALORACIÓN DEL INMUEBLE: TIPOS Y PROCEDIMIENTOS        43
1.7.1.    Tipos de valoración: administrativas o regladas y discrecionales o no regladas        43
1.7.2.    Procedimientos básicos de valoración inmobiliaria: aditivos, globales y mixtos        44
Capítulo 2
EL MÉTODO DE COMPARACIÓN SEGÚN EL MERCADO
2.1.    CONCEPTO        47
2.2.    METODOLOGÍA DE VALORACIÓN        48
2.3.    ESTUDIO DE MERCADO        49
2.4.    ESTUDIO DE LA MUESTRA. DEPURACIÓN        51
2.5.    ANÁLISIS DE LA MUESTRA CONFORME A LAS VARIABLES EXPLICATIVAS DEL VALOR ECONÓMICO        51
2.6.    HOMOGENEIZACIÓN DE LA MUESTRA        54
2.7.    OBTENCIÓN DE LA UNIDAD COMPARABLE        55
2.8.    EJEMPLOS        55
Capítulo 3
EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENDIMIENTOS
3.1.    INTRODUCCIÓN        65
3.2.    CAPITALIZACIÓN-ACTUALIZACIÓN        66
3.3.    LA RENTA. DISCUSIÓN PARTICULAR        66
3.4.    CONSIDERACIONES A TENER EN CUENTA EN LA APLICACIÓN DEL MÉTODO        67
3.5.    DATOS DEL MERCADO DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA        67
3.5.1.    Tipo de descuento o de interés        68
3.5.2.    Esperanza de vida económica        68
3.5.3.    Flujo de rendimientos        69
3.5.4.    Valor de reversión        70
3.6.    METODOLOGÍA DE VALORACIÓN        71
3.6.1.    Estimación de la renta bruta        71
3.6.1.1.    Estudio de alquileres        71
3.6.1.2.    Estudio de las rentas de explotación económica        72
3.6.2.    Análisis de los costes y rendimiento neto        73
3.6.2.1.    Costes fijos        74
3.6.2.2.    Gastos variables        75
3.6.2.3.    Reservas para reposición. Amortización        75
3.6.3.    Capitalización de los rendimientos netos        76
3.7.    ESTUDIO DE LA CAPITALIZACIÓN DE RENDIMIENTOS        78
3.7.1.    Análisis de la tasa de interés en las inversiones inmobiliarias. Clases        78
3.7.1.1.    Tasa de interés nominal        79
3.7.1.2.    Tasa de interés efectiva        79
3.7.1.3.    Tasa de interés equivalente        80
3.7.1.4.    Tasa de interés real        81
3.7.2.    Otras tasas de interés práctico: tasa de interés legal, tasa de interés de demora y tasa anual equivalente        81
3.7.2.1.    Tasa de interés legal        82
3.7.2.2.    Tasa de interés de demora        82
3.7.2.3.    Tasa Anual Equivalente        83
3.7.3.    Formulaciones financieras de capitalización y actualización        84
3.7.3.1.    Capitalización simple        84
3.7.3.2.    Capitalización compuesta        85
3.7.4.    Capitalización mediante ratios        90
3.7.4.1.    Ratios derivados de estudio de mercado        91
3.7.4.2.    Ratios derivados del estudio de la inversión        91
3.8.    CONSIDERACIONES FINALES        95
3.9.    EJEMPLOS        95
Capítulo 4
EL MÉTODO DEL CÁLCULO DEL VALOR COMO RESIDUO
4.1.    CONCEPTO        101
4.2.    NOCIONES PREVIAS        102
4.2.1.    Edificio óptimo        103
4.2.2.    Valor de repercusión        105
4.2.3.    Valor unitario del suelo        107
4.3.    METODOLOGÍA        107
4.3.1.    Método residual estático        108
4.3.1.1.    Ecuación de la promoción        110
4.3.2.    Método residual dinámico        131
4.3.2.1.    Ecuación de valoración        132
4.4.    EJEMPLOS        136
Capítulo 5
EL MÉTODO DEL COSTE DE LA CONSTRUCCIÓN
5.1.    INTRODUCCIÓN        149
5.2.    PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN DE CONSTRUCCIONES        149
5.2.1.    Valoración sintética        150
5.2.1.1.    Volumen        151
5.2.1.2.    Superficie        152
5.2.1.3.    Número de habitaciones en uso:        153
5.2.2.    Valoración analítica        153
5.3.    VALORES INTRÍNSECO Y DE REPOSICIÓN O REEMPLAZAMIENTO        155
5.4.    ELEMENTOS A TENER EN CUENTA EN LA ESTIMACIÓN DEL COSTE        156
5.5.    DEPRECIACIÓN Y AMORTIZACIÓN DE LA OBRA        157
5.5.1.    Concepto        158
5.5.2.    Supuestos depreciatorios        158
5.5.2.1.    Depreciación por edad o deterioro físico        158
5.5.2.2.    Depreciación económica o caída en desuso        159
5.5.2.3.    Depreciación funcional o pérdida de utilidad        160
5.5.3.    Tipos de amortización        161
5.5.3.1.    Amortización rectilínea        161
5.5.3.2.    Amortización parabólica        163
5.5.3.3.    Amortización logarítmica        166
5.5.3.4.    Amortización cicloidal        168
5.5.4.    Tipos de amortización simplificada        172
Capítulo 6
LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA
6.1.    EL CATASTRO EN SU ORIGEN. PRECEDENTES REMOTOS        175
6.2.    CONCEPTO Y EVOLUCIÓN HISTÓRICA RECIENTE        177
6.3.    DEL VALOR CATASTRAL COMO BASE DEL VALOR FISCAL, AL VALOR CATASTRAL COMO VALOR DE MERCADO        180
6.4.    METODOLOGÍA DE LA VALORACIÓN CATASTRAL        182
6.5.    NORMAS TÉCNICAS PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR        183
6.6.    LA PONENCIA DE VALORES        184
6.7.    VALOR DEL SUELO        185
6.7.1.    Valores en polígono        186
6.7.2.    Valores en calle, tramo de calle, zona o paraje        188
6.7.3.    Valores en parcela        189
6.8.    VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES        191
6.8.1.    Valor de la construcción        192
6.8.2.    Obtención del módulo base de construcción        192
6.8.3.    Coeficientes correctores        194
6.8.3.1.    Antigüedad de la construcción (H)        194
6.8.3.2.    Estado de conservación (I)        196
6.9.    COEFICIENTES CORRECTORES DE LOS VALORES DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES        196
6.9.1.    Depreciación funcional o inadecuación (J)        196
6.9.2.    Viviendas y locales interiores (K)        197
6.9.3.    Cargas singulares (L)        197
6.9.4.    Situaciones especiales de carácter extrínseco (M)        197
6.9.5.    Apreciación o depreciación económica (N)        197
6.10. CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES        198
6.11. EJEMPLOS        200
Capítulo 7
VALORACIÓN URBANÍSTICA
7.1.    EVOLUCIÓN HISTÓRICA        203
7.2.    SITUACIÓN ACTUAL. CONCEPTO        208
7.3.    FINALIDAD DE LA VALORACIÓN URBANÍSTICA        210
7.4.    VALOR DEL SUELO EN SUS DIVERSAS SITUACIONES BÁSICAS Y CIRCUNSTANCIAS DEL MISMO        211
7.4.1.    Valoración del suelo rural (TRLS y RU 2015, art. 36; arts. 7 a 18)        212
7.4.1.1.    Cálculo de la renta de explotación        212
7.4.1.2.    Capitalización de la renta de explotación        214
7.4.1.3.    Tipos de capitalización        215
7.4.2.    Valoración del suelo urbanizado        223
7.4.2.1.    Suelo urbanizado no edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física (art. 22 RV 2011)        223
7.4.2.2.    Suelo edificado o en curso de edificación, (arts. 37.2 TRLS y RU y 23 RV 2011)        226
7.4.2.3.    Suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización (art. 25 RV 2011)        228
7.4.2.4.    Suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación (art. 26 RV 2011)        229
7.5.    VALORACIÓN DE INDEMNIZACIONES        229
7.5.1.    De la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización        229
7.5.2.    De la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación (arts. 39 TRLS y RU y 29 RV 2011)        230
7.6.    VALORACIÓN DEL SUELO EN EQUIDISTRIBUCIÓN DE CARGAS Y BENEFICIOS        230
7.7.    VALORACIÓN DE OBRAS, EDIFICACIONES, INSTALACIONES, PLANTACIONES, ARRENDAMIENTOS, CONCESIONES ADMINISTRATIVAS Y DERECHOS REALES SOBRE INMUEBLES        231
7.7.1.    Valoración de las edificaciones, obras, instalaciones y plantaciones        231
7.7.2.    Valoración de las indemnizaciones a arrendatarios        231
7.7.2.1.    Arrendamientos de vivienda        232
7.7.2.2.    Arrendamiento de local de negocios        232
7.7.3.    Valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles        234
7.8.    EJEMPLOS        236

BIBLIOGRAFÍA        241