Responsabilidad por daños en el edificio derivada de la Ley de Ordenación de la Edificación
Los problemas derivados del proceso constructivo de un inmueble, tras su terminación y entrega, han sido y son una fuente inagotable y constante de controversias entre los distintos agentes de la edificación que han intervenido en el mismo y los posteriores adquirentes del inmueble, motivo por el que se dictó la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que tiene como finalidad fomentar la calidad, determinar las obligaciones de los distintos agentes y fijar las responsabilidades y garantías que protejan al usuario.
En la presente selección de jurisprudencia, en la que se pueden encontrar más de 1.100 resoluciones judiciales, debidamente ordenadas y clasificadas en más de 120 conceptos, se persigue dar una visión global de la casuística existente y de la respuesta que han dado nuestros tribunales, buscando, como siempre, ofrecer una solución práctica y efectiva a todas las cuestiones y conflictos que se pueden presentar en relación con los vicios constructivos.
Aplicación de la LOE
Fecha de solicitud de la licencia de obras
Procede
No procede
Tipo de obra realizada
Procede
No procede
Acta de recepción de la obra
Definitiva
Tácita
Provisional con reservas
No existe
Libro del edificio
Obligación de entrega por el promotor
Obligación de entregar los documentos necesarios para su elaboración
Contenido
Inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad
Aportación libro del edificio
Aportación del seguro de responsabilidad decenal
Responsabilidad por daños
Aparejador
Existe
No existe
Arquitecto
Existe
No existe
Constructor
Existe
No existe
Responsabilidad por los trabajos ejecutados por el subcontratista
Subcontratista
No consideración como agente de la edificación
Promotor
Agente de la edificación
Existe
No existe
Empresa gestora
Existe
No existe
Cooperativa de viviendas
Entidad pública
Autopromotor
Promotor / Constructor
Proyectista
Existe
No existe
Propietarios
Existe
No existe
Aseguradora
Existe
No existe
Suministrador de productos
Existe
No existe
Solidaria
Aparejador / Arquitecto
Aparejador / Constructor
Aparejador / Promotor
Aparejador / Proyectista
Arquitecto / Constructor
Arquitecto / Promotor
Constructor / Promotor
Constructor / Proyectista
Aparejador / Arquitecto / Constructor
Aparejador / Arquitecto / Promotor
Aparejador / Constructor / Promotor
Arquitecto / Constructor / Promotor
Aparejador / Arquitecto / Constructor / Promotor
Todos los demandados ante la imposibilidad de individualización
Promotor con independencia del agente responsable
Fuerza mayor
Acuerdo transaccional
Renuncia de derechos por el perjudicado
Indemnización
Lucro cesante
Procede
No procede
Daños morales
Procede
No procede
Inclusión IVA
Procede
No procede
Solicitud en lugar de la reparación in natura
Responsabilidad por incumplimiento del contrato
Promotor / Vendedor
Existe
No existe
Falta de obtención de licencias
Resto de agentes
Existe
No existe
Plazo de garantía
Carácter
Un año
Tres años
Diez años
Aplicación
No aplicación
Cómputo
Desde la recepción definitiva de la obra
Desde la recepción tácita de la obra
Desde la entrega de la vivienda al comprador
Desde el certificado final de obra
Desde la licencia de primera ocupación
Aspectos procesales
Legitimación activa
Existe
Comunidad de propietarios
Presidente
Reclamación por incumplimiento contractual
Reclamación basada en la LOE
Comuneros
Promotora
Segundos adquirentes frente al promotor / vendedor por incumplimiento del contrato
Arrendatario financiero
Autopromotor
No existe
Comunidad de propietarios
Presidente
Comuneros
Promotora
Distintos supuestos
Legitimación pasiva
Existe
Aplicación de la doctrina del levantamiento del velo
Sociedad liquidada
Distintos supuestos
No existe
Inaplicación de la doctrina del levantamiento del velo
Reclamación por incumplimiento del contrato frente agentes de la edificación
Distintos supuestos
Litisconsorcio pasivo necesario
Plazo de prescripción de la acción de reclamación basada en la LOE
Acción prescrita
Acción no prescrita
Cómputo
Desde la emisión del informe pericial
Desde la aparición de los defectos
Desde el conocimiento de los defectos por el perjudicado cuando es anterior al informe pericial
Interrupción
Existe
No existe
Reclamación extrajudicial al promotor: efectos respecto del resto de agentes
Reclamación extrajudicial a un agente: efectos respecto del promotor
Reclamación extrajudicial a un agente: efectos respecto del resto de agentes
Vinculación entre el agente que recibe la reclamación y el agente que no la ha recibido
Daños permanentes
Daños continuados
Plazo de prescripción de la acción basada en el incumplimiento del contrato
Compatibilidad de la acción basada en la LOE y de la acción por incumplimiento del contrato
Acreditación de los daños
Existe
No existe
Carga de la prueba
Cosa juzgada
Existe
No existe
Intervención provocada
Consideración de los terceros llamados como demandados
Procede
No procede
Supuestos en los que no procede la intervención provocada
Condena en costas al solicitante
Procede
No procede
Legitimación de los terceros llamados mediante intervención provocada para recurrir la sentencia
Existe
No existe
Acción de repetición
Clase de acción ejercitada
Procede
No procede
Plazo de prescripción
Requisito del previo pago
Determinación de la cuota de responsabilidad del agente contra el que se repite
Cosa juzgada
