Ley por el derecho a la vivienda
Esta monografía examina críticamente la Ley por el derecho a la vivienda, desde sus medidas de Derecho privado y de Derecho público, a los efectos de proponer alternativas a la regulación dispuesta. La obra aporta un análisis completo de Derecho comparado europeo y norteamericano al respecto, distribuido en tres Capítulos. En el Capítulo Primero, se refieren la fase de elaboración de la norma y el contexto comparado. En el Capítulo Segundo, se analizan jurídicamente todas sus disposiciones. En el Capítulo Tercero, partiendo de las alternativas formuladas en el Informe España 2050 y desatendidas en esta norma, se desarrollan diversas propuestas de lege ferenda, algunas de ellas como legal transplant del Derecho comparado europeo. Finalmente, se propone una revisión completa de todas las prestaciones del arrendamiento de vivienda no modificadas por esta norma.
Prólogo
“Una pena”. Esta es la expresión que se escapó la primera vez que leí el texto del Proyecto de Ley de vivienda 2022, que es el objeto de esta obra de la Dra. Argelich. La pronuncié con cierto desaliento, pues lamenté que, tras más de cuarenta años de democracia, nuestra primera ley estatal de vivienda tenga el riesgo de acabar siendo esto; con lo mucho que hay por hacer.
Cómo han cambiado las cosas. No deja de ser una ironía del destino que este lamentable Proyecto de Ley coincida con el 160º aniversario de la Ley Hipotecaria de 1861, una gran norma cuyos fundamentos perviven en el actual marco hipotecario y registral, que dio certeza de dominio y cargas y que favoreció el desarrollo de un moderno sistema de crédito territorial en nuestro país, siguiendo la estela de Prusia y Francia. Dicho marco fue completado por la normativa del mercado hipotecario en 1872 y que permitió el desarrollo tanto del mundo rural como del urbano hasta que, gracias a su moderna versión en 1981, la consolidación de un sistema de crédito hipotecario sólido ha conseguido situar a España en el país de la Europa occidental (junto con Grecia, Italia y Malta) con más hogares viviendo en su casa en propiedad con la hipoteca pagada (44,8% en 2020); lo que incluso es una realidad para las familias con ingresos más modestos (36,1%). Mientras que países nórdicos tienen tasas de vivienda en propiedad sin carga hipotecaria bajísimas, como Alemania (solo el 19%), Dinamarca (14%), Suecia (12,3%), los Países Bajos (8,4%) y Suiza (el último de Europa, con un 4,1%); es decir, la inmensa mayoría de sus ciudadanos deben dinero bien a caseros bien a bancos, lo que les ha comportado niveles de sobreendeudamiento familiar en las ciudades más altos que en España (10,1% de España frente al 20,3% de Dinamarca, el 16,4% de Suiza o el 11,4% de Alemania). Lamentablemente, debido a las políticas de vivienda erráticas de estos últimos quince años como consecuencia del desconcierto (y desconocimiento) en nuestro legislador a partir de la Crisis Financiera Mundial de 2007, esta relativamente buena trayectoria de nuestro país (aunque mejorable, naturalmente) se ha visto perjudicada, especialmente en lo referente a los hogares viviendo en alquiler: es lo que sucede cuando el legislador dificulta a los que menos pueden financiar la compra de su vivienda y les lleva con ello a alquilar en un mercado escaso, caro y de mala calidad; al tiempo que no se corrigen políticas de concentración urbana que se alargan durante décadas, pues todo parece que tenga que seguir pasando en Madrid o en Barcelona.
Pues bien, este logro secular que tradicionalmente ha situado a nuestro país entre los que tienen una tasa de sobreendeudamiento debido a la vivienda en las ciudades por debajo de la media europea (excepto en los dos o tres últimos años, precisamente por lo que les decía de los arrendatarios) está en riesgo con este Proyecto de Ley que, amenazado desde su génesis de inconstitucionalidad por motivos competenciales, prevé, entre otras cuestiones, transmutar la propiedad privada de las viviendas de todos los españoles en una especie de tenencia tutelada por el Estado (otro motivo para su inconstitucionalidad), el control duro de rentas y demás intromisiones en relaciones jurídico-privadas o el recargo tributario a viviendas vacías, medidas fracasadas para favorecer la asequibilidad de la vivienda allí donde se han probado anteriormente.
La virtud de este trabajo de la Prof. Argelich es que analiza sistemáticamente y artículo por artículo qué es lo que el Proyecto prevé y pretende. Y lo hace teniendo en cuenta el derecho comparado, la doctrina más actualizada y los datos objetivos disponibles. Sin ir más lejos, el trabajo comienza con un análisis de la situación y de lo que se ha dicho hasta ahora sobre el Proyecto desde diversos frentes, avanzando un poco su visión crítica sobre el mismo. Para luego detenerse en aquellas medidas más relevantes, proponer alternativas comparadas que han resultado en cierto modo exitosas que podrían haberse incluido y que se han ignorado, para acabar contextualizándolo en el proyecto de país que representa el ejercicio de prospectiva “España 2050”.
Es un trabajo exhaustivo y debidamente justificado que, independientemente de si este Proyecto de Ley cae en el olvido (recordemos que prometieron que estaría aprobado antes del verano de 2022), de si lo alteran sustancialmente (por las discusiones políticas/partidistas/ideológicas que en estos momentos están teniendo lugar, más que por las discusiones doctrinales sobre la conveniencia de sus medidas, lamentablemente) o de si se acaba aprobando en sus mismos términos o parecidos (lo menos deseable), va a resultar muy útil para cualquier lector, joven o consolidado, que quiera aproximarse con rigor a lo que en materia de vivienda se estaba proponiendo desde nuestros gobernantes en 2022, tras quince años de crisis.
Como podrá comprobar, no es un libro improvisado o sesgado. Es fruto de un concienzudo examen y de una aproximación honesta a un complejo tema, el de la vivienda, de una excelente jurista e investigadora vocacional que, pese a su juventud, tiene ya una intensa y premiada trayectoria académica y que ha publicado numerosos trabajos, habitualmente sobre temas innovadores y complejos, lejos de las zonas de confort al uso o de aportaciones meramente descriptivas o apriorísticas.
Que lo disfrute.
Catedrático de Derecho civil
Tarragona, enero de 2023
