Inmatriculación de Fincas
En el presente libro examinamos el contenido de la Ley 13/2015, de 24 de junio, la cual se ocupa del acceso de las fincas al Registro regulando los distintos medios de inmatriculación, así como de su coordinación con el Catastro Inmobiliario estableciendo una regulación inno-vadora que examinamos con detenimiento.
La referida Ley da una nueva redacción al Título Sexto de la Ley Hipotecaria estableciendo, en los artículos 198-210, los procedimientos mediante los cuales se pretende lograr la concor-dancia entre el Registro y la realidad, no sólo física, sino también jurídica de la finca, inten-tando lograr una coordinación con el Catastro. Como dice en su Exposición de Motivos, desde el punto de vista económico y de la seguridad jurídica es esencial para el Registro determinar con la mayor exactitud posible la porción de terrenos sobre la que proyecta sus efectos.
Para el Catastro es esencial conocer y reflejar en cartografía todas aquellas modificaciones o alteraciones registrales que se produzcan sobre la realidad física de las fincas mediante cual-quier hecho, negocio o acto jurídico.
En el libro analizamos con detenimiento todos los medios de inmatriculación o de acceso de las fincas al Registro de la Propiedad, así como la concordancia de las mismas con el Catastro. Finalmente, examinamos el acceso al Registro de las actuaciones urbanísticas de acuerdo con la regulación contenida en la referida Ley.
Capítulo I.
LA INMATRICULACIÓN: CONCORDANCIA DEL REGISTRO Y LA REALIDAD JURÍDICA 15
1. CONCORDANCIA ENTRE EL REGISTRO Y LA REALIDAD JURÍDICA 17
2. APERTURA DE FOLIO REGISTRAL: LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS. CONCEPTO Y NATURALEZA 20
3. REQUISITOS ESPECIALES QUE SE DEBEN CUMPLIR RESPECTO DE DETERMINADAS FINCAS 23
4. LOS MEDIOS INMATRICULADORES 27
5. REQUISITOS COMUNES 34
Capítulo II.
TÍTULO PÚBLICO DE ADQUISICIÓN 35
1. CONCEPTO 37
2. REQUISITOS 38
3. EFECTOS 44
Capítulo III.
ACTA NOTARIAL DE NOTORIEDAD 47
Capítulo IV.
LAS CERTIFICACIONES DE DOMINIO COMO MEDIO INMATRICULADOR 57
Capítulo V.
EXPEDIENTE DE DOMINIO 67
1. TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE EN RELACIÓN CON LA INMATRICULACIÓN 69
2. EFECTOS DEL EXPEDIENTE DE DOMINIO 75
3. EXPEDIENTES PARA REANUDACIÓN DEL TRACTO Y PARA RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O LINDEROS 76
Capítulo VI.
EXPEDIENTE PARA RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O LINDEROS 87
1. “EL EXPEDIENTE PARA RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O LINDEROS DE FINCA REGISTRAL” 90
2. SUPUESTOS EN QUE NO ES NECESARIA LA TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE PARA LA RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN O SUPERFICIE 94
Capítulo VII.
DESLINDES DE FINCAS 97
Capítulo VIII.
LA DOBLE INMATRICULACIÓN DE FINCAS 105
1. LA SUBSANACIÓN DE LA DOBLE INMATRICULACIÓN 114
Capítulo IX.
LA INSCRIPCIÓN DE DERECHOS REALES SOBRE FINCAS NO INMATRICULADAS 121
1. INTRODUCCIÓN 123
2. PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN E INMATRICULACIÓN 124
3. LEGITIMACIÓN DE LOS EJECUTANTES PARA LA INCOACIÓN DEL PROCEDIMIENTO 129
Capítulo X.
EL EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CARGAS Y GRAVÁMENES 133
1. OBJETO Y FINALIDAD DEL EXPEDIENTE 136
2. PROCEDIMIENTO ORDINARIO DE CANCELACIÓN DE CARGAS Y GRAVÁMENES 137
3. CANCELACIÓN DE CARGAS SIN EXPEDIENTE REGISTRAL 140
4. LA CANCELACIÓN DE HIPOTECAS Y CONDICIONES RESOLUTORIAS 141
Capítulo XI.
LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. USUCAPIÓN SECUNDUM TABULAS, USUCAPIÓN TABULAR Y USUCAPIÓN CONTRA TABULAS 143
1. LA USUCAPIÓN SECUNDUM TÁBULAS 145
2. LA USUCAPIÓN CONTRA TÁBULAS 150
Capítulo XII.
DOCUMENTOS INSCRIBIBLES 159
1. EL TÍTULO FORMAL 161
2. REQUISITOS 161
3. CLASIFICACIÓN DE LOS DOCUMENTOS PÚBLICOS 165
4. SUPUESTOS DE ADMISIÓN DE DOCUMENTOS PRIVADOS 168
5. DOCUMENTOS OTORGADOS EN PAÍS EXTRANJERO O EN IDIOMA NO OFICIAL 171
Capítulo XIII.
LA IDENTIFICACIÓN GEOGRÁFICA DE LAS FINCAS REGISTRALES Y SU COORDINACIÓN CON EL CATASTRO 175
1. INTRODUCCIÓN 177
2. IDENTIFICACIÓN GEOGRÁFICA DE FINCAS REGISTRALES 177
3. EFECTOS DERIVADOS DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA 186
4. EL PROCEDIMIENTO DE COORDINACIÓN ENTRE EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y EL CATASTRO INMOBILIARIO 189
Capítulo XIV.
LA INMATRICULACIÓN Y EL CATASTRO 207
Capítulo XV.
ACCESO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE LAS ACTUACIONES URBANÍSTICAS 215
1. INTRODUCCIÓN 217
2. DELIMITACIÓN DE LAS COMPETENCIAS ENTRE EL ESTADO Y LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS 217
3. ACTOS INSCRIBIBLES Y TÍTULO ADECUADO 219
4. EL TÍTULO INSCRIBIBLE (RD. 1093/1997, ARTÍCULO 2) 221
5. INSCRIPCIÓN MEDIANTE CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA. ACTUACIÓN DEL REGISTRADOR (RD. 1093/1997, ART. 2.3) 222
6. PLANOS DE SITUACIÓN (ART. 3 RD 1093/1997) 222
7. IMPLANTACIÓN DE LA BASE CARTOGRÁFICA 223
8. REFERENCIA CATASTRAL (ARTS. 36, 37 Y 45 RDL 1/2004) 223
Capítulo XVI.
CLASES DE ASIENTOS (arts. 67 Ley del Suelo 2015) 225
1. ASIENTOS DE INSCRIPCIÓN 227
2. ASIENTOS DE ANOTACIÓN PREVENTIVA 227
3. ASIENTO DE NOTA MARGINAL 228
Capítulo XVII.
ACTOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 229
1. PROYECTOS DE EQUIDISTRIBUCIÓN 231
2. PRINCIPALES OPERACIONES REGISTRALES 232
3. REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO SOBRE LAS FINCAS DE ORIGEN 233
4. SUPUESTOS DE DOBLE INMATRICULACIÓN DE LA FINCA O FINCAS DE ORIGEN 233
5. SUPUESTOS EN QUE LA FINCA DE ORIGEN SEA DE TITULAR DESCONOCIDO 234
6. SUPUESTO EN QUE EL TITULAR DE LA FINCA SE ENCUENTRA EN IGNORADO PARADERO 234
7. SUPUESTOS DE FINCAS DE ORIGEN DE TITULARIDAD CONTROVERTIDA 234
8. DERECHOS REALES, TITULARIDADES Y CARGAS SOBRE LAS FINCAS DE ORIGEN 235
9. INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LAS FINCAS DE RESULTADO 236
Capítulo XVIII.
LAS AFECCIONES URBANÍSTICAS 239
1. AFECCIÓN DE LAS FINCAS DE RESULTADO AL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN URBANIZAR 241
2. OTRAS AFECCIONES URBANÍSTICAS EN EL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DEL SUELO Y REHABILITACIÓN URBANA 242
Capítulo XIX.
EXPROPIACIONES URBANÍSTICAS 245
1. INTRODUCCIÓN 247
2. PRINCIPALES CAUSAS EXPROPIATORIAS 247
3. NOTA MARGINAL DE INICIO DEL PROCEDIMIENTO (ART. 22 NCRH) 248
4. EL TÍTULO INSCRIBIBLE 248
5. FINCAS DE RESULTADO 250
6. REVERSIÓN DE LOS TERRENOS EXPROPIADOS 251
Capítulo XX.
LA PARCELACIÓN URBANÍSTICA (arts. 16.2 y 26 TRLSyRU y 78-82 RD. 1093/1997) 253
1. CONCEPTO 255
2. PARCELACIONES EN RELACIÓN CON LOS DISTINTOS TIPOS DE SUELO 255
3. ÁMBITO DE LAS PARCELACIONES URBANÍSTICAS (ART. 21.2 TRLS) 256
4. LICENCIA DE PARCELACIÓN 256
5. OBTENCIÓN DE LICENCIA 256
6. SUSPENSIÓN DE LA INSCRIPCIÓN 257
7. PUBLICIDAD REGISTRAL DE LAS CIRCUNSTANCIAS QUE AFECTAN A LAS PARCELACIONES DE LAS FINCAS 257
Capítulo XXI.
INSCRIPCIÓN DE TRANSMISIONES SUJETAS A TANTEO Y RETRACTO URBANÍSTICO 259
1. CONCEPTO 261
2. COMUNICACIÓN AL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD DE LA DELIMITACIÓN DE ÁREAS DE TANTEO Y RETRACTO 261
Capítulo XXII.
VENTA O SUSTITUCIÓN FORZOSA 265
1. CONCEPTO 267
2. NOTA MARGINAL ACREDITATIVA DE LA INCLUSIÓN DE LA FINCA EN EL REGISTRO ADMINISTRATIVO 267
3. INSCRIPCIÓN DE LA ADJUDICACIÓN EN RÉGIMEN DE VENTA FORZOSA 268
Capítulo XXIII.
INSCRIPCIÓN 271
DE LAS CESIONES OBLIGATORIAS Y DEL DERECHO DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO 271
1. CESIONES DE TERRENOS CON CARÁCTER OBLIGATORIO 273
2. SOBRE LA INSCRIPCIÓN DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO 274
Capítulo XXIV.
INSCRIPCIÓN DE LAS OBRAS NUEVAS 277
Capítulo XXV.
INSCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 285
1. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 287
2. EL TÍTULO CONSTITUTIVO 288
3. FORMA DE PRACTICAR LOS ASIENTOS 293
4. LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD 294
5. LAS PROPIEDADES HORIZONTALES ATÍPICAS 295
6. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS 301
Capítulo XXVI.
INSCRIPCIÓN DEL APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES 305
BIBLIOGRAFÍA 309
ESQUEMAS 315
MODELOS 357
JAIME CONCHEIRO DEL RÍO, Licenciado en Derecho por la Universidad de Santiago en 1958 con la calificación de Premio Extraordinario.
En el año 1972 accede, por oposición, al Cuerpo de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, ejerciendo sus funciones en Ribadeo, Viveiro, Carballo y Ferrol. Jubilado desde el año 2008.
Autor de distintos libros, entre los que se puede destacar, «Inmatriculación de Fincas en el Registro de la Propiedad», «La Responsabilidad Patrimonial del Estado Legislador» o «Exenciones en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados», entre otros.
Ganador de diversos premios, entre ellos «Premio Consultor de los Ayuntamientos y de los Juzgados», con motivo del 150 Aniversario de su Fundación («La Propiedad Separada del Suelo y del Subsuelo», año 2002); Premio concedido por el Instituto Jurídico El Monte y el ABC de Sevilla («Propiedades Horizontales Atípicas» , año 2004);Premio por la Escola Galega de Administración Pública («Los Tribunales Autonómicos de Defensa de la Competencia», año 2005); Insignia de Oro del Concello de Ferrol en 2006 (Reconocimiento concedido por unanimidad), entre otros y, recientemente, en el año 2020 ganador del Premio Camilo José Cela otorgado por la Sociedad Artística Ferrolana por el trabajo «El patrimonio inmaterial de Santiago de Compostela».
En la actualidad, Presidente de la Corte de Arbitraje de la Confederación de Empresarios de Ferrolterra, Eume y Ortegal, colaborador en artículos de opinión en «La Voz de Galicia» y «Correo Gallego» y Asesor Jurídico Externo de CCS Abogados.
