GPS Propiedad Horizontal. Guía Íntegra para la Administración de Fincas

Nota de la editora        9
Abreviaturas        11
I    Constitución y extinción de la propiedad horizontal. Figuras jurídicas análogas y supuestos conflictivos        23
1.    LA PROPIEDAD HORIZONTAL        23
1.1.    Definición        23
1.2.    Formas de creación de la Propiedad Horizontal        24
1.3.    Proceso de constitución de la Propiedad Horizontal. La prehorizontalidad        24
1.4.    Requisitos para constituir una comunidad de propietarios        27
1.5.    La propiedad horizontal y el registro de la propiedad        28
2.    LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA        30
2.1.    Definición        30
2.2.    Trámites posteriores        31
3.    EL TÍTULO CONSTITUTIVO        31
3.1.    Definición        31
4.    LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL        39
4.1.    Causas de extinción de la Propiedad Horizontal: artículo 23 LPH        39
5.    FIGURAS JURÍDICAS ANÁLOGAS. SUPUESTOS CONFLICTIVOS        41
5.1.    La comunidad de bienes y su relación con la Propiedad Horizontal        41
5.1.1.    Normativa aplicable        41
5.1.2.    Objeto de la comunidad de bienes        42
5.1.3.    Regulación legal        42
5.1.4.    Derechos y obligaciones        42
5.1.5.    Propiedad horizontal        43
5.1.6.    Administración y disposición        43
5.1.7.    Acción de división        43
5.2.    Complejos inmobiliarios privados        44
5.2.1.    Definición        44
5.2.2.    Régimen jurídico        46
5.2.3.    Aspectos registrales        51
5.3.    Garajes        57
5.3.1.    Naturaleza jurídica        57
5.3.2.    Inscripción registral        59
Ii    Elementos básicos en la Administración de Fincas: el título constitutivo y la cuota de participación        63
1.    INTRODUCCIÓN        63
2.    EL TÍTULO CONSTITUTIVO        63
2.1.    El título constitutivo: concepto        63
2.2.    Documentos relativos al inmueble: el título constitutivo y la escritura de compraventa; su diferenciación        64
2.3.    Contenido y requisitos        65
2.3.1.    Forma de otorgamiento del título        70
2.3.2.    Momento del otorgamiento e inscripción        71
2.3.3.    Responsables de su otorgamiento        72
2.4.    Modificación        75
3.    LA CUOTA        78
3.1.    Concepto y trascendencia        78
3.2.    Establecimiento y modificación de la cuota        80
3.3.    Interpretación de la cuota        89
3.4.    La participación en cargas y beneficios y su relación con la cuota        89
3.5.    La exoneración estatutaria del pago de determinados gastos a pisos y locales concretos        90
3.5.1.    La exoneración estatutaria        90
3.5.2.    La rectificación de las cuotas        93
III    Los estatutos y las normas de régimen interior        107
1.    LOS ESTATUTOS        107
1.1.    Definición        107
1.2.    Inscripción        108
1.3.    Delimitación        112
1.4.    Naturaleza jurídica        113
1.5    Otorgamiento        115
1.6.    Aprobación        116
1.7.    Modificación        117
1.8.    Contenido        120
2.    LAS NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR        131
2.1.    Definición        131
2.2.    Delimitación        132
2.3    Naturaleza jurídica        132
2.4.    Aprobación        132
2.5.    Modificación        133
2.6.    Contenido        134
2.7.    Diferencias con los estatutos        134
IV     Órganos de gobierno en las comunidades de propietarios        141
1.    LA JUNTA DE PROPIETARIOS        141
1.1.    Consideraciones generales        141
1.1.1.    Naturaleza jurídica        141
1.1.2.    Características        142
1.1.3.    Competencias        143
1.2.    Clases de junta y convocatoria        150
1.2.1.    Clases de juntas        150
1.2.2.    Convocatoria        151
1.2.2.1.    Contenido de la convocatoria        151
1.2.2.2.    Citación        156
1.2.2.3.    Citación a la junta, no realizada por escrito        158
1.2.2.4.    Plazos para formular la citación        159
1.2.2.5.    Convocatoria de la primera junta        168
1.2.2.6.    Temas a debatir en la primera junta        168
1.2.2.7.    La segunda convocatoria        169
1.2.2.8.    Validez de una Junta ante la inasistencia del Presidente        170
1.3.    Documentación de la comunidad        194
1.3.1.    Documentación Obligatoria de la Comunidad        194
1.3.2.    Obligatoriedad del libro de actas: su legalización        194
1.3.3.    La transcripción de las actas: forma de reflejar los acuerdos        195
1.3.4.    Suscripción de las actas        196
1.3.5.    Desacuerdo con el contenido del acta        199
1.3.6.    La pérdida del libro de actas        199
1.3.7.    El Libro del Edificio        201
1.4.    La junta de propietarios y la adopción de acuerdos        206
1.4.1.    Diferencia entre mayoría y unanimidad        206
1.4.2.    Acuerdos que deben ser necesariamente adoptados por unanimidad        206
1.4.3.    La mayoría en la adopción de acuerdos        212
1.4.3.1.    Aspectos generales        212
1.4.3.2.    Régimen de mayorías        212
1.4.4.    Requisitos de un acuerdo para ser válido, cómputo de votos y cuota de participación        221
1.4.5.    La adopción de acuerdos; cálculos para comprobar su validez        222
1.4.6.    Imposibilidad de la toma de acuerdos por inasistencia o insuficiencia de quórum de los propietarios a la Junta        227
1.4.7.    La impugnación de los acuerdos de la Junta        228
1.4.7.1.    Legitimación para la impugnación de acuerdos        228
1.4.8.    Notificación a los propietarios ausentes de la Junta        235
1.4.9.    Disconformidad con los acuerdos de una junta a la que no se asistió; posibilidad de impugnar el acuerdo si no se muestra la disconformidad en el plazo de 30 días        237
2.    EL PRESIDENTE        249
2.1.    Naturaleza jurídica        249
2.2.    Características        250
2.3.    Nombramiento y cese        251
2.3.1.    Nombramiento        251
2.3.1.1.    Consideraciones        251
2.3.1.2.    Negativa de todos los propietarios a acceder al cargo        252
2.3.1.3.    Nombramiento de un propietario que no ha asistido a la Junta        253
2.3.1.4.    Obligación de aceptar el cargo        253
2.3.2.    Cese        253
2.3.2.1.    Acuerdo mayoritario        253
2.3.2.2.    Negativa del Presidente a convocar Junta para su destitución        254
2.4.    Funciones        255
2.4.1.    Función principal        255
2.4.2.    Otras funciones        255
2.5.    El vicepresidente        266
2.5.1.    Naturaleza jurídica        266
2.5.2.    Nombramiento y Cese        266
2.5.3.    Funciones y cometidos        267
3.    EL ADMINISTRADOR        268
3.1.    Definición        268
3.2.    Naturaleza jurídica        269
3.3.    Características        270
3.4.    Nombramiento y cese        271
3.4.1.    Nombramiento        271
3.4.2.    Cese        272
3.5.    Funciones        292
3.5.1.    Protección de datos        293
3.6.    Responsabilidades del administrador        303
3.6.1.    Responsabilidad Civil del Administrador        303
3.6.2.    Responsabilidad Penal del Administrador        306
4.    El secretario        321
4.1.    Naturaleza jurídica        321
4.2.    Características        321
4.3.    Nombramiento y cese        321
4.3.1.    Nombramiento        321
4.3.2.    Cese        322
4.4.    Funciones        322
V    Elementos comunes y privativos        329
1.    LOS ELEMENTOS COMUNES EN GENERAL        329
1.1.    Definición        329
1.2.    Características        330
1.3.    Clasificación        337
1.4.    Los anejos        339
2.    ELEMENTOS COMUNES EN PARTICULAR        339
2.1.    Suelo        339
2.1.1.    Subsuelo        341
2.1.2.    Sótanos        342
2.2.    Vuelo        343
2.2.1.    Definición        343
2.2.2.    Legislación aplicable        343
2.2.3.    Derecho de reserva en la construcción de nuevas plantas        344
2.3.    Cimentaciones        346
2.4.    Cubiertas/terrazas        346
2.4.1.    Introducción        346
2.4.2.    Tipos y denominaciones        348
2.4.3.    Terrazas        348
2.4.3.1.    Definición        348
2.4.3.2.    Adscripción        349
2.4.3.3.    Reparación        349
2.4.3.4.    Alteraciones        351
2.4.4.    Uso        353
2.4.5.    Uso exclusivo        354
2.4.6.    Desafectación tácita        357
2.5.    Elementos estructurales        360
2.5.1.    Pilares        360
2.5.2.    Vigas        361
2.5.3.    Forjados        361
2.5.4.    Muros        361
2.5.4.1.    Tipos de muros        362
2.5.4.2.    Diferenciación en comunes o privativos        363
2.6.    Fachadas y elementos de cierre que las conforman        363
2.6.1.    Legislación aplicable        363
2.6.2.    Modificación de las fachadas        366
2.6.2.1.    Problemática general        366
2.6.2.2.    Tipos de modificaciones        366
2.7.    Portal        398
2.7.1.    Generalidades        398
2.7.2.    Casilleros Postales        401
2.7.3.    Limitación del uso del portal        403
2.8.    Escaleras        406
2.9.    Porterías        408
2.10.    Corredores y pasillos        414
2.11.    Pasos        416
2.12.    Muros        417
2.13.    Fosos        417
2.14.    Patios        417
2.15.    Pozos        426
2.16.    Recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones        427
2.17.    Ascensores y las instalaciones        427
2.18.    Conducciones y canalizaciones        432
2.18.1.    Definición        432
2.18.2.    Tipos        433
2.18.3.    Conductos para la evacuación de humos; acuerdos para su instalación        433
2.18.4.    Delimitación: su transformación en privativos        439
2.19.    Servidumbres        443
2.20.    Otros elementos comunes        446
2.20.1.    Desvanes/buhardillas        446
2.20.2.    Piscinas y departamentos procomunales        448
2.20.3.    Callas/plazas privadas de la comunidad        457
2.21.    Infraestructuras de telecomunicaciones        458
2.21.1.    Elementos introducidos por la redacción del art. 396 CC conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril        458
2.21.2.    Acuerdo para su instalación        459
2.21.3.    Propietarios disconformes con su instalación        461
3.    LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS        466
3.1.    Definición        466
3.2.    Derechos relacionados con los elementos privativos        466
3.3.    Obligaciones inherentes a los elementos privativos        466
VI    Derechos y obligaciones en la propiedad horizontal        473
1.    DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS        473
1.1.    Derechos        473
1.1.1.    Relativos a elementos privativos        473
1.1.1.1.    Modificación de elementos arquitectónicos        473
1.1.1.2.    Cargo de Presidente; imposibilidad de aceptación        479
1.1.1.3.    Representación en la Junta        480
1.1.2.    Relativos a elementos comunes        483
1.1.2.1.    Reparaciones        483
1.1.2.2.    Innovaciones        484
1.1.2.3.    Instalación de infraestructuras comunes de telecomunicación o equipos de mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble        485
1.1.2.4.    Innovaciones perjudiciales para el propietario        486
1.1.2.5.    Impugnación de los acuerdos de la Junta        488
1.1.2.6.    Limpieza en zonas comunes        488
1.2.    Obligaciones        495
1.2.1.    Relativas a elementos privativos        495
1.2.1.1.    Respeto a otros propietarios y a la Comunidad        495
1.2.1.2.    Actividades prohibidas        496
1.2.1.3.    Conservación del piso o local        507
1.2.1.4.    Domicilio        508
1.2.1.5.    Cambio de titularidad del piso o local        509
1.2.2.    Relativas a elementos comunes        512
1.2.2.1.    Respeto a las instalaciones generales de la Comunidad        512
1.2.2.2.    Reparaciones del inmueble        514
1.2.2.3.    Entrada por el piso o local        514
1.2.2.4.    Contribución a los gastos generales        514
1.2.2.5.    Contribución al fondo de reserva        516
1.2.2.6.    Cumplimiento de las obligaciones relativas a la contribución a gastos generales y fondo de reserva        518
1.2.2.7.    Uso del inmueble y relaciones con los demás propietarios        519
1.2.2.8.    No utilización de un servicio        519
1.2.2.9.    Órdenes de la autoridad        520
1.2.2.10.    Privación del voto en la Junta        520
2.    DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LA COMUNIDAD        531
2.1.    Conservación del inmueble        532
2.2.    Responsabilidad de la comunidad frente a terceros        534
VII    Régimen jurídico de las obras en elementos comunes y privativos en las comunidades de vecinos        543
1.    OBRAS en elementos comunes        543
1.1.    Obras en elementos comunes: clases; necesarias y de innovación        543
1.2.    Obras necesarias: ordinarias, extraordinarias, urgentes o que no requieren acuerdo previo de la junta        543
1.2.1.    Tipos        543
1.2.1.1.    Obras de reparación ordinarias        543
1.2.1.2.    Obras de reparación extraordinarias        544
1.2.1.3.    Obras de reparación urgentes        544
1.2.1.4.    Obras obligatorias que no requieren acuerdo previo de la junta        545
1.2.2.    Contribución a las obras de reparación        548
1.2.2.1.    Contribución conforme a la cuota        548
1.2.2.2.    Otras formas de contribución: acuerdo unánime        548
1.2.2.3.    La no utilización de elementos comunes y la obligatoriedad de contribuir al mantenimiento        548
1.2.2.4.    Negativa de la Junta a aprobar la ejecución de obras        549
1.3. Obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común        551
1.4.    Obras de innovación        552
1.4.1.    Definición        552
1.4.2.    Tipos        553
1.4.3.    Contribución a las obras de innovación        553
1.4.3.1.    Disconformidad        553
1.4.3.2.    Voluntad de beneficiarse de una innovación a la que no se contribuyó        554
1.4.4.    Aprobación de mejoras que modifican un elemento común        554
2.    OBRAS EN ELEMENTOS PRIVATIVOS        563
2.1.    Obras permitidas        563
2.2.    Obras no permitidas        565
3.    SUPUESTOS ESPECIALES        568
3.1.    Obras que requieren, en todo caso, autorización administrativa        568
3.2.    La instalación del ascensor        571
3.2.1.    Sobre las mayorías necesarias        572
3.2.2.    Obligatoriedad de instalarlo        572
3.2.3.    Sobre la interpretación de las cláusulas de exoneración y los ascensores        573
3.2.4.    Sobre la posibilidad de establecer servidumbres a favor de la comunidad en perjuicio de otro propietario        578
3.3.    Obras de accesibilidad para personas con discapacidad        585
3.3.1.    Procedimiento        585
3.3.2.    Consideración/acreditación de persona con discapacidad        587
3.4.    Punto de Recarga de Vehículos Eléctricos        591
3.4.1.    Introducción        591
3.4.2.    Definición y encuadre en la Ley de Propiedad Horizontal.        592
3.4.2.1.    Definición        592
3.4.2.2.    Encuadre jurídico        592
3.4.3.    Autorización para su instalación        593
3.4.4.    Procedimiento para su instalación        594
VIII    Los procedimientos judiciales en la Ley de Propiedad Horizontal        597
1.    CUESTIONES GENERALES        597
1.1.    Competencia        597
1.2.    Acción        598
1.2.1.    Las partes        598
1.2.2.    La capacidad para ser parte        598
1.2.3.    La capacidad procesal        598
1.2.4.    La legitimación        600
1.2.4.1.    Legitimación activa        600
1.2.4.2.    Legitimación pasiva        603
1.2.5.    Postulación procesal: Abogado y Procurador        606
1.2.6.    Prescripción y caducidad de la acción        607
1.3.    El proceso        607
1.3.1.    Procedimientos        607
1.3.2.    Acumulación de acciones y procesos        608
1.3.3.    Cuantía        608
1.3.4.    Diligencias preliminares        608
1.3.5.    Recursos y ejecución provisional        609
1.3.6.    Ejecución        609
1.3.7.    Costas        610
1.3.8.    Tasas judiciales        612
2.    LOS PROCEDIMIENTOS EN PARTICULAR        612
2.1.    Juicio ordinario        612
2.1.1.    Régimen legal y ámbito de actuación        612
2.1.2.    Especialidades legales en algunos supuestos        613
2.1.2.1.    Cesación de actividades prohibidas del art. 7.2. LPH        614
2.1.2.1.1.    Legitimación        614
2.1.2.1.2.    Actividades que pueden ser objeto de cese        614
2.1.2.1.3.    Presupuestos para ejercicio acción de cesación        616
2.1.2.1.4.    Medidas cautelares        616
2.1.2.1.5.    Sentencia estimatoria de la demanda: contenido        617
2.1.2.2.    Impugnación de acuerdos de Junta de Propietarios del art. 18 LPH        618
2.1.2.2.1.    Clases de acuerdos impugnables: Art. 18.1 LPH        618
2.1.2.2.2.    Legitimación        624
2.1.2.2.3.    Plazo para ejercitar la acción: art. 18.3 LPH        628
2.1.2.2.4.    Medidas cautelares        629
2.2.    Procedimiento monitorio        629
2.2.1.    Competencia        629
2.2.2.    Legitimación        630
2.2.3.    Acumulación subjetiva de acciones        631
2.2.4.    Concepto de moroso        631
2.2.5.    Objeto del procedimiento: deudas        632
2.2.5.1.    Contenido de la reclamación        632
2.2.5.2.    No se incluyen las cuotas futuras        633
2.2.5.3.    Se incluyen los recargos por demora sin efecto retroactivo        634
2.2.5.4.    El plazo de prescripción de la deuda        634
2.2.6.    Requisitos para ejercicio de la acción        635
2.2.6.1.    Acuerdo de la Junta General aprobando la liquidación de la deuda        635
2.2.6.2.    Certificado del acuerdo        636
2.2.6.3.    Notificación del acuerdo de la Junta a los propietarios afectados en la forma del art. 9 LPH        637
2.2.7.    Procedimiento monitorio: arts. 814 y siguientes de la LEC        639
2.2.7.1.    Petición inicial        639
2.2.7.2.    Admisión y requerimiento de pago        639
2.2.7.3.    Posturas del deudor        640
2.2.8.    Medida cautelar: embargo preventivo        642
2.2.9.    Recursos y ejecución provisional        642
2.2.10.    Costas        642
2.3.    Juicio verbal        644
2.3.1.    Régimen legal y ámbito de actuación        644
2.3.2.    Especialidad en materia de costas        644
2.4.    Juicio de equidad        645
2.4.1.    Régimen legal y ámbito de actuación        645
2.4.2.    Concepto de equidad        646
2.4.3.    Naturaleza jurídica        646
2.4.4.    Procedimiento        647
2.4.4.1.    Competencia        647
2.4.4.2.    Postulación        647
2.4.4.3.    Legitimación        647
2.4.4.4.    Procedimiento        647
2.4.4.4.1.    Regulación legal        647
2.4.4.4.2.    Tramitación        648
Índice analítico por voces        651
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal        661
Guía de busca rápida, por articulado, en la ley de propiedad horizontal        685
Guía de busca rápida, por materias, en la ley de propiedad horizontal        691