Junta de propietarios, adopción e impugnación de acuerdos
Teniendo en cuenta que la junta de propietarios es el órgano superior de la comunidad donde se plantean y resuelven las cuestiones comunitarias mediante la adopción de acuerdos, consideramos fundamental el trabajo que ahora presentamos.
Esta obra compuesta de esquemas, normativa legal y, lo más importante, con 277 consultas de interés resolverán todas sus dudas al respecto: desde la convocatoria a junta y sus facultades, hasta la posible impugnación de los acuerdos derivados de la misma; quién puede asistir y cómo se computan las votaciones; la privación de este derecho; el quorum necesario para cada supuesto; la ejecución y revocación de las decisiones comunitarias; las actas, su redacción, envío, y, por último, los supuestos y requisitos para poder accionar judicialmente en contra de lo adoptado
ÍNDICE abreviado
Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal
Junta de propietarios. Facultades
A) Nombrar y cesar a los órganos directivos y administrativos
B) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes
C) Ejecución de las reparaciones necesarias
D) Aprobar y reformar estatutos y determinar las normas de régimen interno
Convocatoria a junta
Asistencia a junta
Voto y privación de este derecho
Acuerdos comunitarios: quorum para su adopción
Obligatoriedad de los acuerdos
Actas
Ejecución de acuerdos
Impugnación de acuerdos
AUTORA: MARÍA JOSÉ POLO PORTILLA, Directora Técnica Propiedad Horizontal/Propietat Horitzontal Catalunya. Abogada
MÁS TÍTULOS SOBRE DERECHO CIVIL. PROPIEDAD HORIZONTAL
Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal
Junta de propietarios. Facultades
A) Nombrar y cesar a los órganos directivos y administrativos
Presidente
1. Forma de elección del presidente
2. Mayoría requerida para el cambio de sistema en la elección de presidente de la comunidad
3. Imposibilidad de nombramiento de presidente y administrador por falta del doble “quorum”
4. Designación como presidente al cónyuge de la propietaria
5. Nombramiento como presidente al conserje de la finca, que es propietario
6. ¿Se puede nombrar presidente al propietario que tiene litigios en contra de la Comunidad?
7. Capacidad del tutor cuando se nombra a una discapacitada como presidenta
8. Piso de varios propietarios y designación de presidente
9. Junta y posible nombramiento de presidente antes del vencimiento anual
10. Negativa en la aceptación del cargo de presidente
11. Límite de edad para nombramiento de presidente
12. Exoneración del nombramiento de presidente y obligación de pago compensatorio
13. Continuación del presidente habiendo transcurrido el plazo de un año
14. Justificación de la prórroga del cargo del presidente
15. Dimisión del presidente y situación en la comunidad
Administrador
16. Fecha de junta general ordinaria anual y cese del administrador
17. Cláusula estatutaria que exige unanimidad para nombramiento de administrador
18. Destitución del administrador nombrado por el promotor
19. Prórroga del cargo de administrador e indemnización por cese
20. Renuncia a los cargos directivos y administrativos
21. Si el presidente solicita toda la documentación al administrador, ¿deberá entregársela?
22. En caso de discrepancia entre administrador y Presidente, ¿qué criterio prevalece?
23. Cese del administrador y entrega de datos a los propietarios
24. ¿A quién deberá dar la documentación el administrador cesado?
B) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes
25. Falta de acuerdo para aprobar el presupuesto y prórroga de este
26. Reparto por partes iguales o coeficiente cambio tuberías de la Finca
27. Sistema de liquidación de cuentas
28. Vuelta al sistema de reparto fijado en el Título
C) Ejecución de las reparaciones necesarias
29. ¿La Comunidad puede realizar las reparaciones necesarias sin acuerdo de la junta?
30. ¿Puede un comunero ejecutar reparaciones en elementos comunes sin permiso de la junta?
31. Determinación de obras de reparación necesaria o de mejora
D) Aprobar y reformar estatutos y determinar las normas de régimen interno
32. Aprobación del estatuto o del reglamento de régimen interior
33. Aprobación del reglamento de régimen interior, del contenido y de la posibilidad de inscripción registral
34. Estatutos contrarios a la Ley y forma de rectificación
35. Validez de los estatutos no inscritos en el Registro
36. Modificación del reglamento de régimen interior
37. Actividades prohibidas en el reglamento de régimen interior
38. Forma de cumplimiento del reglamento de régimen interior
Convocatoria a junta
Juntas ordinarias y extraordinarias
39. ¿Es obligatorio celebrar una junta ordinaria al año?
40. Convocatoria conjunta de junta ordinaria y extraordinaria
41. Las juntas extraordinarias: ¿cómo?, ¿cuándo? y ¿para qué?
42. ¿Cuántas juntas extraordinarias se puede convocar al año?
Celebración de una segunda convocatoria
43. Plazo para celebrar segunda convocatoria, ¿puede ser modificado por la Junta?
Nueva convocatoria a junta
44. Si no se puede celebrar la Junta en primera y segunda convocatoria, ¿es obligatorio convocar nueva Junta?
Falta de convocatoria
45. Si no se celebra junta, ¿cómo puede seguir funcionando la Comunidad?
Convocatoria por los propietarios
46. Cuando los convocantes son los propietarios, ¿es necesario la solicitud previa al presidente?
47. Requisitos de la convocatoria a Junta por la cuarta parte de propietarios o el 25 % de las cuotas
48. Fijación del orden del día, fecha y lugar de la celebración por propietarios convocantes, sin la asistencia de Presidente y Secretario
49. ¿Debe figurar en el acta el nombre y coeficiente de los propietarios convocantes?
50. Convocatoria de la Junta por un 25 % propietarios: ¿Las firmas deben ser conjuntas?
51. Acreditación de la titularidad de los convocantes
52. Acuerdos adoptados en Junta convocada por los propietarios indicando simplemente que se hace por los “promotores”
53. Convocatoria de la junta por propietarios cuando alguno está en situación de moroso
54. Colaboración del secretario-administrador con la convocatoria de la junta por el 25 % de los propietarios
55. ¿Debe el Presidente o Secretario facilitar los datos a los propietarios que convocan la junta?
Peticiones de los propietarios
56. Peticiones de los propietarios y obligación de inclusión en la próxima junta que se celebre
57. En las peticiones realizadas por los propietarios, ¿se debe distinguir entre asuntos a tratar en junta ordinaria y extraordinaria?
58. ¿Qué consecuencias tendría la no inclusión de la petición en la próxima junta que haya que celebrar?
Junta universal
59. ¿Cuándo procede la Junta universal?
Convocatoria por el administrador
60. ¿Es responsable el administrador por no convocar Junta en dos años?
Notificación
61. Forma de notificar la convocatoria, ¿cuándo, ¿dónde y cómo debe realizarse?
62. ¿En qué forma se puede comunicar la convocatoria a los propietarios?
63. Colocación de la convocatoria en el tablón de anuncios indicando quiénes son morosos
64. ¿Qué consecuencia puede tener no comunicar la convocatoria a los propietarios que han notificado un domicilio distinto al propio piso o local de la finca?
Requisitos de la convocatoria
65. ¿El orden del día debe ser específico o es suficiente con uno genérico?
66. ¿Es causa de nulidad de la Junta no incluir el listado de morosos en el Orden del día?
67. ¿Es necesario incluir documentación complementaria junto con el Orden del día?
Asistencia a junta
Propietarios presentes y ausentes
68. Los propietarios que abandonan la junta
Representación
69. La representación en Junta. Dudas frecuentes
Voto del usufructuario
70. Derecho de voto del nudo propietario o del usufructuario
Voto y privación de este derecho
Votaciones
71. Necesidad de doble mayoría para la adopción de acuerdos
72. Cómputo del voto de las propiedades compartidas con distintos miembros
73. Voto diferente de dos personas titulares del mismo piso
74. Las abstenciones en las votaciones de las comunidades de propietarios
Privación derecho de voto
A) Aspectos generales
75. ¿Cuándo se debe tener en cuenta la condición de moroso de un propietario?
76. ¿Cuándo un moroso incurre en mora?
77. Privación del derecho de voto teniendo un recibo pendiente de pagar
78. Concepto de moroso para la privación del derecho de voto: ¿qué gastos se han de tener en cuenta?
79. Privación del derecho de voto por no pagar la cantidad total aprobada en junta
80. ¿Se puede privar del derecho de voto estando pendientes de determinar los intereses de demora fijados en sentencia firme?
81. Privación del derecho de voto a moroso que pagó parte de las obras comunes
82. Privación de voto a los morosos de una obra no cuantificada
83. Privación del derecho de voto por deuda de recibos de gastos exteriores
84. Impugnación de acuerdo de la mancomunidad cuando existe una deuda en la subcomunidad propia
85. Pago de cuotas semestralmente y situación de mora
86. Cómputo de la deuda a los efectos de poder votar
87. Fecha límite para el pago del consumo individual del agua
88. Votaciones de los morosos en una agrupación de comunidades
89. Privación del derecho de voto por falta de pago de las costas judiciales
90. Acuerdo en pago aplazado
91. Privación del derecho de voto por deudas antiguas
92. Privación de voto por falta pago de derramas extras
93. Deudas del anterior propietario y derecho de voto del nuevo titular
94. Privación de voto por moroso estando pendiente juicio de reclamación
95. ¿Se le puede permitir el voto a un propietario que el día de celebración de la junta manifiesta que ha pagado la deuda?
96. Si un propietario aparece como moroso en la convocatoria, pero ha pagado en el momento de la junta, ¿podrá votar?
97. Rechazo de pago del deudor antes de la junta
98. Pago en efectivo del moroso en la misma junta de propietarios
99. ¿Puede la comunidad permitir que voten los morosos?
100. ¿Qué sucede si se permite votar a un propietario que no aparecía como moroso en el momento de la celebración de la junta y, posteriormente, se demuestra que no está al corriente de pago?
101. Votaciones sin disponer de los datos contables sobre morosos en la junta convocada por los comuneros
B) Consecuencias de la privación al propietario que no es moroso
102. Impugnación de la convocatoria por un propietario que asiste a la junta y vota favorablemente
103. Privación del derecho de voto a propietarios que no son morosos, ¿quedará sin efecto el acuerdo adoptado?
104. Privación del derecho de voto a un copropietario que no es moroso
C) Propietario múltiple
105. ¿Se puede privar de voto a un propietario múltiple que solo es moroso por una de sus propiedades?
106. Número de votos en distintas propiedades compartidas
107. Deudas del copropietario proindiviso
D) ¿Se aplica la privación del derecho de voto a todos los acuerdos?
108. Los acuerdos unánimes y la privación del derecho de voto
109. Valoración de los morosos a efectos de quorum
E) Compensación
110. Compensación de saldo positivo con recibos pendientes
111. Privación de derecho voto a un solo propietario moroso existiendo otro
F) Excepciones a la privación del derecho de voto
a) Impugnación judicial de las deudas
112. Acuerdo sobre la modificación del sistema de reparto de gastos, ¿se considera una excepción para privar del derecho de voto?
113. Privación derecho voto existiendo previa impugnación
b) Consignación judicial o notarial
114. Derecho de voto si hay consignación judicial
115. Consignación de la deuda y derecho de voto
116. Consignación notarial de la deuda para mantener el derecho de voto
G) Además de la mora, ¿se puede privar de voto por otros motivos?
117. ¿Se puede privar de derecho de voto a los locales pese a estar al corriente de pago de los gastos comunes?
118. ¿Es posible excluir a un propietario de alguna junta de propietarios o privarle del derecho de voto si el acuerdo supone acción judicial contra él?
119. ¿Puede privarse de derecho de voto a los locales en los asuntos en los que están exentos de pago?
120. ¿Pueden decidir los propietarios de local sobre la apertura de la piscina cuando están exonerados del pago de los gastos de este servicio común?
121. ¿Los propietarios interesados en que la comunidad no adopte un acuerdo concreto tienen derecho a votar?
122. Eliminación de la calefacción y agua caliente, ¿deben votar los propietarios exonerados del pago?
Acuerdos comunitarios: quorum para su adopción
Acceso a servicios de telecomunicaciones
123. Instalación de antena de telecomunicación individual
Rehabilitación energética de los edificios
124. En la rehabilitación energética de los edificios, ¿el coste ha de considerarse en su totalidad o el cómputo lo será solo de la cantidad que se repercute anualmente?
Supresión de barreras arquitectónicas
125. ¿Está obligada la comunidad a la supresión de barreras arquitectónicas?
126. La supresión de las barreras arquitectónicas en segundas residencias o locales con actividad reducida
127. ¿Puede solicitar el arrendatario la supresión de barreras arquitectónicas en una Comunidad de Propietarios?
Modificación de envolvente del edificio
128. Acuerdo para la modificación de la envolvente del edificio
Nuevos servicios comunes de interés general
129. “Quorum” para la instalación del ascensor y obligación de pago de los gastos que se generen
130. Instalación del ascensor, ¿se podrá privar de voto a los locales?
131. Servidumbre por instalación ascensor e indemnización al propietario y al arrendatario
132. ¿El acuerdo para la contratación de un director de seguridad se considera nuevo servicio común o mejora?
133. Construcción de un garaje en zona común
134. Construcción de trasteros en las comunidades de propietarios
135. Quorum para la supresión de la pista de pádel
136. Supresión del servicio de portería y venta del piso
Mejoras
137. Determinación obras de reparación necesaria o de mejora
138. ¿Puede la Comunidad cobrar al propietario que se opuso a la instalación del ascensor por no uso, cuando está siendo utilizado por sus arrendatarios?
139. Obras de mejora y participación disidentes
140. Instalación de piscina como nuevo servicio común o mejora
Instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos
141. Instalación en el garaje de un punto de recarga de vehículos eléctricos
142. Pago del incremento de suministro por la instalación de un punto de recarga en el garaje
Acuerdos unánimes
143. ¿Se ha suprimido la unanimidad en los acuerdos comunitarios?
144. Acuerdo de modificación de los coeficientes y falta de notificación a los ausentes
Acuerdos de mayoría simple
145. ¿Qué acuerdos se pueden adoptar por simple mayoría en la junta de propietarios?
Juicio de equidad
146. ¿Cuándo hay que presentar el juicio de equidad?
147. Imposibilidad de nombramiento de Presidente y administrador por falta del doble “quorum”
148. Segunda Junta para acudir al juicio de equidad
149. ¿Procede instar el juicio de equidad en los supuestos de mayorías cualificadas?
150. Apelación de juicio de equidad
Reparaciones necesarias
Cómputo del voto de propietarios ausentes
151. Cómputo de los votos de los propietarios ausentes
Obligatoriedad de los acuerdos
Obligación de pago por todos los propietarios
152. ¿Se puede exonerar del cumplimiento de un acuerdo al propietario que expresa su voluntad de impugnarlo?
153. Participación en los gastos del ascensor para los locales que no tienen acceso al portal
154. ¿Deben pagar los propietarios de pisos vacíos todos los gastos comunes?
155. Pago de los gastos comunes por la galería de oficinas que no tienen licencia de apertura
Excepciones en el pago de los gastos comunes
Exoneraciones
156. Exoneración por desocupación, ¿está obligado el promotor al pago de los gastos
157. La exoneración del pago de los gastos comunes por no uso, ¿cómo interpretarla?
Consentimiento expreso del propietario afectado
158. El consentimiento expreso del propietario afectado en los acuerdos que requieren unanimidad
Actas
Diligenciamiento del libro de actas
159. Diligenciamiento del libro de actas sin inscripción previa de la escritura de división horizontal
160. Diligenciamiento del libro de actas para obtener el CIF existiendo un solo propietario
161. Diligencia libro de actas. Requisitos
162. Cambios en la denominación de la Comunidad y reflejo en el libro de actas
Transcripción de los acuerdos
163. Transcripción de los acuerdos de las juntas al libro de actas
164. Transcripción atrasada de actas en el libro
165. Transcripción en el libro de un acta anterior a la última celebrada
166. Transcripción en libro de actas de una junta con defectos convocatoria
Pérdida del libro de actas
167. Pérdida del libro de actas y responsabilidad del administrador
168. Prueba del contenido
169. Nuevo libro de actas por retención anterior en el juzgado
170. Transcripción al nuevo libro de actas
Inexistencia del libro de actas
171. Reclamación morosos sin libro de actas
172. Prueba de los acuerdos sin libro de actas por problemas administrativos
173. Presidente que rompe el libro de actas
Actas
174. Redacción de las actas
175. Irregularidades en las actas
176. Indicación en el acta de los votos a favor y en contra
177. Reflejo de los votos en el acta de forma nominativa
178. Relación de las cuotas de participación en el acta de junta
179. Inexactitud en el contenido del acta y posible impugnación
180. Aprobación de presupuesto en junta sin que conste en acta la cuota de cada uno
181. Redacción del acta por el que se cesa a la administradora
182. Insultos contra otro propietario en la junta y en carta entregada al administrador
183. Deficiente información en el acta e impugnación de acuerdos
184. Acta de la junta a la que no asiste ningún propietario
185. Acta de la junta donde no se toma acuerdo alguno
186. Posibilidad de contratar a un notario para que levante acta de la junta
187. Inclusión en acta de todos los propietarios asistentes
188. Redacción del acta de una junta donde no se han podido adoptar acuerdos
189. Nulidad de la junta constituyente y validez del libro actas y NIF
190. Manifestación posterior a la junta de un propietario que se ausentó
191. Inclusión en acta de temas personales de índole penal
192. Obligación y responsabilidad en la redacción del libro de actas
Lectura del acta de la junta anterior
193. Lectura y aprobación del acta de la junta anterior
194. ¿Es obligatoria la lectura del acta de la junta anterior?
Subsanación
195. Inexactitud en contenido del acta y posible impugnación
196. ¿Es subsanable no indicar la asistencia o voto de un propietario?
197. Acusación de manipulación actas y aclaraciones posteriores
198. Discrepancias con la redacción del acta sobre la reclamación a morosos
199. Cambio del contenido del acta a iniciativa de un propietario
200. Cambio del concepto de “moroso” por el de “deudor”
201. Responsabilidad por errónea redacción del acta
202. Pretensión de modificar el acta por el presidente y el secretario entrante
203. Acta errónea en cuanto a la votación para el cese del administrador
204. Subsanación de un posible error de votación en la redacción del acta
205. Errores en el acta y negativa a subsanación
Firma de las actas
206. Redacción y firma del acta
207. ¿Quién debe firmar el acta, el presidente entrante o el saliente?
208. Redacción de actas y firma del presidente entrante
209. Firma del acta donde se renueva el Presidente
210. Falta firma presidente y ejecutividad acuerdos
211. Firma del acta cuando el presidente no asiste
212. Negativa del presidente a firmar el acta por disconformidad
213. Firma del acta por el secretario titular, que no asistió a la junta
214. ¿Qué hacer ante las discrepancias en la redacción del acta del secretario y el presidente?
215. ¿Si en el acta falta la firma del presidente o secretario los acuerdos no se podrán ejecutar?
216. Redacción del acta por el secretario y negativa de firma por el presidente, que alega discrepancias
217. Firma del acta por todos los propietarios
218. Redacción del acta por el secretario, negativa de firma por el presidente y remisión a los propietarios
Envío
219. Comunicación de los acuerdos comunitarios a los propietarios
220. Notificación de las actas a los propietarios
221. Remisión de las actas a los propietarios y acreditación del envío
222. ¿Debe enviarse el acta a todos los propietarios presentes y ausentes?
223. Impugnación de la junta por remisión del acta después del plazo legal
224. Notificación del acta y domicilio desconocido
225. Notificación y vinculación del acuerdo a través del tablón de anuncios
226. Fijación de un correo electrónico como forma de notificación comunitaria
227. Forma de comunicación al propietario cuando la vivienda está arrendada
228. Notificaciones a los propietarios vía web
229. Propietario moroso que reside en el extranjero
230. Falta de obligación del arrendatario de entregar notificaciones de la comunidad al arrendador
231. Notificaciones al representante de la propiedad
232. Impugnación del acuerdo por falta de notificación
233. Comunicación del acuerdo a los ausentes. Constancia en el acta
Custodia
234. Custodia del libro de actas por el secretario
235. Guarda de la documentación de la comunidad en el despacho del administrador
236. Obligación de custodiar documentos por el administrador y petición de particulares
Ejecución de acuerdos
Ejecución
237. Consecuencias de las reuniones posteriores cuando una junta ha sido declarada nula judicialmente
238. ¿Puede negarse un propietario a la ejecución del acuerdo adoptado hace un año?
239. Reclamación de vicios al promotor y que no cumple el presidente, ¿cuál sería la solución?
240. Acuerdo en junta y compromisos internos para la instalación del ascensor
241. ¿Es necesario la aprobación de la junta anterior?
242. Ejecución del acuerdo sobre la instalación del ascensor cuando existe impugnación
243. Disconformidad de los ausentes con el acuerdo adoptado en junta por mayoría simple
244. Incumplimiento del acuerdo adoptado
245. ¿Tiene capacidad el administrador para la ejecución de los acuerdos de la junta en contra del presidente?
246. Obligación de cumplir los acuerdos de la junta convocada y celebrada con defectos
247. Plazo para la ejecución de un acuerdo sobre el despido de un trabajador
248. ¿Puede la comunidad declarar la nulidad de las juntas?
249. Impugnación y ejecución de acuerdos
250. Prescripción para la ejecución de acuerdos de junta de propietarios
Revocación
251. Revocación de acuerdos anteriores. Aspectos generales
252. Acuerdo junta exonerando a los sótanos del pago de determinadas obras y posible revocación
253. Acuerdo de exoneración temporal y revocación
254. ¿Hasta qué momento se puede revocar un acuerdo?
255. Revocación del acuerdo de destitución del administrador cuando no ha sido ejecutado por el presidente
256. ¿Procede revocar un acuerdo cuando la junta va en contra de sus propios actos?
257. Acuerdo por el que se cede el uso de un patio común, ¿vincula a los nuevos propietarios?, ¿procede la revocación?
258. Quorum para rectificar el anterior acuerdo
259. Anulación de un acuerdo anterior unánime por otro de mayoría
260. Revocación del acuerdo sobre la reducción de la cuota de participación del local
261. Revocación del acuerdo de instalación de un ascensor cuando existe sentencia firme
262. Revocación del acuerdo por el que se permitía a un propietario la apertura de una salida de emergencia para un local que se encuentra arrendado
263. Votación negativa para exigir la retirada de alteraciones en elementos comunes cuando con anterioridad se había acordado proceder contra ellas, ¿se puede entender que existen propietarios afectados?
264. Acuerdo para accionar judicialmente contra determinados propietarios y nueva junta para posible desistimiento
265. Convocatoria del presidente para modificar acuerdos anteriores
266. Revocación del acuerdo por el que se permitía la segregación de una vivienda
267. Rectificación, en nueva junta, de la decisión del cese del administrador
268. Revocación del acuerdo sobre la instalación de una piscina
269. Rectificación del presupuesto del ascensor en nueva junta
270. Revocación de un acuerdo en perjuicio de un propietario que aceptó las condiciones impuestas en junta
271. Cese y nuevo nombramiento en junta del mismo administrador
272. Proposición por un propietario para volver a tratar un asunto en junta
Impugnación de acuerdos
273. Requisitos para la impugnación de acuerdos
274. Excepciones a la obligación de estar al corriente de pago para la impugnación de acuerdos
275. Inicio del plazo para la impugnación del acuerdo estando el propietario presente en la junta
276. Impugnación de acuerdo comunitario que reitera uno anterior
277. Cómputo de días inhábiles para el plazo de impugnación de acuerdos
