Arrendamientos urbanos y registro de la propiedad
El contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, especialmente cuando se trata de viviendas, se presenta en España como una opción secundaria o residual respecto a la propiedad urbana. La legislación arrendaticia española no ha ignorado esta tendencia en las últimas décadas y consciente de esta situación, las sucesivas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos han pretendido, entre otros objetivos, nivelar el número de arrendamientos urbanos de viviendas frente a la propiedad de la misma. Estos constantes cambios legislativos no ayudan precisamente a dotar de seguridad jurídica y estabilidad al mercado arrendaticio con el objetivo de alcanzar la finalidad perseguida.
El sistema hipotecario español se presenta como una herramienta útil para dotar de seguridad jurídica al mercado inmobiliario arrendaticio urbano a través de los efectos que proporciona la inscripción registral y la publicidad derivada de la misma. A pesar de ello, el legislador tradicionalmente, a la hora de regular el arrendamiento urbano, no tuvo en consideración los principios hipotecarios del sistema registral español, encontrándonos una legislación arrendaticia urbana tradicionalmente alejada de la fe pública registral.
En el presente estudio se trata de abordar la relación existente entre los arrendamientos urbanos y el Registro de la propiedad en tiempos.recientes, planteando propuestas concretas que pueden resultar de gran utilidad al legislador y a los operadores jurídicos.
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ÍNDICE
I. INTRODUCCIÓN
1. Planteamiento de la cuestión
2. Justificación de la investigación
3. Problemas presentados y objetivos de la investigación
II. NATURALEZA JURÍDICA DEL DERECHO DE ARRENDAMIENTO: ESPECIAL
CONSIDERACIÓN AL DERECHO DE ARRENDAMIENTO URBANO
1. La distinción entre derechos reales y personales: su valor teórico-práctico
2. Naturaleza jurídica del derecho de arrendamiento
3. La legislación especial arrendaticia y la naturaleza del derecho de arrendamiento
4. Tanteo y retracto arrendaticio urbano como derecho real o facultad del derecho de
arrendamiento
5. El arrendamiento urbano como clara evidencia de la imperfección de la distinción entre
derechos personales y reales
III. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LAU
1. Criterio de determinación del ámbito de aplicación
2. Arrendamiento de vivienda
3. Arrendamiento para uso distinto de vivienda
4. La «inexactitud registral» en la edificación arrendada o en el uso/finalidad atribuida al
contrato de arrendamiento
5. Arrendamientos excluidos de la LAU
IV. RÉGIMEN JURÍDICO
1. Compatibilidad de la Ley Hipotecaria y la Ley de Arrendamientos Urbanos
2. Imperatividad del Título I y IV de la LAU
3. No aplicabilidad de las normas dispositivas de la LAU: exclusión de la ley aplicable
V. EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD REGISTRAL: DURACIÓN Y RENTA DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO URBANO
1. Introducción al principio de publicidad registral
2. Duración del contrato de arrendamiento urbano
3. Renta
VI. ENAJENACIÓN DE FINCA ARRENDADA
1. Régimen del Código Civil: «venta quita renta»
2. Antecedentes inmediatos de la regla «venta no quita renta» de nuestra legislación
arrendaticia urbana
3. Enajenación de vivienda arrendada en la LAU
4. Enajenación de finca con arrendamiento para uso distinto de vivienda
VII. RESOLUCIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR
1. Antecedentes inmediatos de la resolución del arrendamiento de vivienda
2. Resolución del derecho del arrendador de vivienda por «ejercicio de un retracto
convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de
la ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de
compra»
3. Resolución del arrendador de vivienda como usufructuario, superficiario y cuantos tengan un
análogo derecho de goce sobre el inmueble
4. Resolución en caso de arrendamiento de vivienda ajena
5. Resolución de arrendamiento para uso distinto de vivienda
VIII. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE: TANTEO Y RETRACTO ARRENDATICIO
URBANO
1. Los derechos de tanteo y retracto arrendaticio: noción, antecedentes y carácter y preferencia
en caso de conflicto de derechos de adquisición
2. La «venta» como único supuesto de aplicación del art. 25 LAU
3. La vivienda como objeto del derecho de adquisición preferente arrendaticio
4. Control registral de los derechos de tanteo y retracto
5. Ejercicio por el arrendatario de los derechos de tanteo y retracto: perspectiva registral
6. Renuncia del derecho de tanteo y retracto
IX. CANCELACIÓN REGISTRAL DEL ARRENDAMIENTO URBANO
1. Cancelación del arrendamiento urbano inscrito
2. Causas de extinción del arrendamiento urbano en la LAU
X. CONCILIACIÓN REGISTRAL ARRENDATICIA
1. La conciliación registral como método alternativo de resolución de conflictos en
arrendamientos urbanos
2. Competencia territorial: registrador competente para la conciliación
3. Competencia objetiva: materia susceptible de conciliación registral
4. La certificación registral: fe pública del acuerdo alcanzado
5. Inscripción registral del acuerdo alcanzado: ¿certificación registral directamente inscribible?
CONCLUSIONES
BIBLIOGRAFÍA
SENTENCIAS DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL, TRIBUNAL SUPREMO Y AUDIENCIAS
PROVINCIALES
DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA
SANTIAGO MOLINA ILLESCAS
Es Registrador de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles.
